TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01491 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KW5O

Société HABITAT DU GARD . RCS NIMES N° 273 000 018.

C/

[I] [O], [W] [V] épouse [O]

Le

Exécutoire délivré à :

Copie certifiée conforme

délivrée à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Société HABITAT DU GARD . RCS NIMES N° 273 000 018.

92 Bis Boulevard Jean Jaures

BP 47046

30911 NIMES CEDEX 2

représentée par Maître Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS :

M. [I] [O]

né le 04 Mai 1975 à NIMES (GARD)

2 Rue Joachim Du Belay

RCE Les Ameliers ii – RDC -Lgt N° 679

30000 NIMES

comparant en personne

Mme [W] [V] épouse [O]

née le 11 Mai 1983 à OUJDA

2 Rue Joachim Du Belay

RCE Les Ameliers ii – RDC -Lgt N° 679

30000 NIMES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 02 Décembre 2024

Date des Débats : 02 décembre 2024

Date du Délibéré : 27 janvier 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 27 Janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Selon actes sous seings privés en date du 23 novembre 2017 avec effet au 29 novembre 2017, la SA D’HLM HABITAT DU GARD a donné à bail à Monsieur [O] [I] et Madame [O] [W] un appartement situé sur la commune de NIMES (30000), 2 rue Joachim du Belay, Les Ameliers II, Appartement 679 moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 519,34€.

Des loyers demeuraient impayés et le bailleur signalait la situation d’impayé à la Commission de Coordination de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 02 juillet 2024.

Le même jour, HABITAT DU GARD faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire du bail à ses locataires, pour un montant de 2830,93€.

En date du 26 septembre 2024, HABITAT DU GARD assignait Monsieur [O] [I] et Madame [O] [W] devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 02 décembre 2024 afin de voir :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique

— Dire qu’en suite de son expulsion, ils se rendront coupable de voie de fait en cas de réinstallation et que leur nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale

— de les condamner conjointement et solidairement au paiement par provision :

De la somme de 4046,37€, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour, avec intérêts de droit à compter de la décision

D’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux

De la pénalité mensuelle applicable en cas de non réponse ou réponse incomplète

De la somme de 250,00€ au titre de l’article 700 du CPC et des entiers dépens de l’instance

En demande, HABITAT DU GARD comparaît représentée par son avocat. Elle maintient ses demandes initiales, et actualise la dette à la somme de 3561,81€. Elle s’oppose à tout octroi de délais.

En défense, Monsieur [O] [I] comparait en personne. Il reconnait l’existence et le montant de la dette et sollicite les plus larges délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Madame [O] [W] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS

Suivant les dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile:« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, HABITAT DU GARD justifie avoir signalé la situation d’impayé à Direction Départementale de la Cohésion Sociale du Gard le 02 juillet 2024, les époux [O] ne percevant pas d’aides au logement.

La saisine de la CCAPEX est réputée être intervenue à cette date, et au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 26 septembre 2024.

En vertu de l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à cette même date, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique en date du 27 septembre 2024 pour l’audience du 02 décembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [O] [I] et Madame [O] [W] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

« « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le contrat liant les parties et la clause résolutoire qu’il contient, prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette. Ce délai, favorable au locataire, sera appliqué en l’espèce.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [O] [I] et Madame [O] [W] le 02 juillet 2024.

Le délai de deux mois pour régulariser la situation expirait le 02 septembre 2024, et à cette date, le commandement de payer demeurait infructueux, ainsi que cela ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [O] [I] et Madame [O] [W] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution.

L’article R441-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose :

« La réinstallation sans titre de la personne expulsée dans les mêmes locaux est constitutive d’une voie de fait.

Le commandement d’avoir à libérer les locaux signifié auparavant continue de produire ses effets ; l’article R. 412-2 n’est pas applicable.. »

En l’espèce, HABITAT DU GARD sollicite qu’il soit dit qu’en cas de réinstallation dans les mêmes locaux, les époux [O] se rendront coupables de voie de fait et que leur nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement, y compris pendant la période hivernale.

Les demandes de « dire » n’ayant aucune valeur juridique, la juridiction n’est pas tenue d’y répondre ne s’agissant pas de prétentions véritables.

Sur l’indemnité d’occupation :

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [O] [I] et Madame [O] [W] seront solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :

HABITAT DU GARD produit un décompte arrêté au 22 novembre 2024 de l’audience faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 3561,81€, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte, somme qui ne souffre d’aucune contestation.

En conséquence, Monsieur [O] [I] et Madame [O] [W] seront solidairement condamnés à payer à HABITAT DU GARD la somme provisionnelle de 3561,81€.

Sur les demandes au titre des pénalités d’enquête :

Suivant les dispositions de l’alinéa 1 de l’article L442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation relatif à l’enquête sociale des organismes HLM auprès de leurs locataires, « Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. »

En l’espèce, HABITAT DU GARD sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de cette pénalité pour non-retour d’enquête.

Si le bailleur justifie des démarches relatives à cette enquête, le décompte produit en demande établit que ces frais sont déjà inclus dans les sommes réclamées aux consorts [O].

Concernant les échéances futures, le bail étant résilié au 02 septembre 2024, le bailleur ne saurait réclamer des pénalités concernant le retour d’une enquête servant de base à fixer le montant du loyer.

Par conséquent, HABITAT DU GARD sera déboutée de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire:

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans ses paragraphes V. et VII :

« V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [O] [I] sollicite des délais de paiement sur 36 mois afin de se maintenir dans les lieux.

Il explique que la dette locative est née de sa perte d’emploi et du délai pour percevoir ses indemnités.

Il déclare élever un enfant, ne pas supporter de crédit ni se trouver en situation de surendettement.

HABITAT DU GARD s’oppose à ces demandes.

Il résulte du diagnostic social et économique le foyer ne dispose que des allocations chômage de Monsieur [O], à hauteur de 1257,00€ mensuels.

Le décompte produit en demande laisse apparaître une reprise intégrale du loyer courant depuis deux mois, et le versement de la somme de 93,00€ supplémentaire afin d’apurer la dette.

Le loyer, d’un montant de 607,72€ représente 48,35% des ressources du foyer.

Accorder des délais de paiement, y compris les plus larges à Monsieur [O], reviendrait à lui faire supporter un taux d’effort de 56,15%, ce qu’il ne parait pas en capacité d’assumer.

Aussi, il sera débouté de sa demande de délais de paiement et partant, de suspension du jeu de la clause résolutoire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [O] [I] et Madame [O] [W] seront solidairement condamnés à payer la somme de 250,00€ à la SA HABITAT DU GARD au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [O] [I] et Madame [O] [W] qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par HABITAT DU GARD recevable et bien fondée;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Monsieur [O] [I] et Madame [O] [W] à la date du 02 septembre 2024;

En conséquence :

Ordonnons, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [O] [I] et Madame [O] Rahmaainsi que celle de tout occupant de son chef, du local d’habitation et des locaux accessoires sis à NIMES (30000), 2 rue Joachim du Belay, Les Ameliers II, Appartement 679, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d’exécution ;

Condamnons solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [O] [W] à payer par provision à HABITAT DU GARD à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

Déboutons HABITAT DU GARD de sa demande formulée au titre des pénalités d’enquête

Condamnons solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [O] [W] à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 3561,81€ au titre de la dette locative arrêtée au 22 novembre 2024,

Déboutons Monsieur [O] [I] sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Condamnons solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [O] [W] à payer à HABITAT DU GARD la somme de 250,00€ au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamnons solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [O] [W] aux entiers dépens.

AINSI PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUSMENTIONNES

La Greffière, La Juge,