TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 6] BOUTIERE-ARNAUD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04796 – N° Portalis 352J-W-B7J-C724W

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le 16 septembre 2025

DEMANDERESSE

L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS

Société dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Marie BOUTIERE-ARNAUD du Cabinet SKDB Associés AARPI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire L0168

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [D]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 septembre 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04796 – N° Portalis 352J-W-B7J-C724W

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2023, la SA d'[Adresse 5] a consenti un bail d’habitation à M. [H] [D] et Mme [E] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3] (étage 01), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 716,35 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par avenant au bail du 23 mai 2024, le nom de Mme [E] [M] a été supprimé du contrat de bail, dont M. [H] [D] est resté seul titulaire et, à ce titre, seul tenu au paiement des loyers et charges, cela à compter du 24 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 223,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [D] le 13 novembre 2024.

Par assignation du 7 avril 2025, la SA d’HLM L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, au principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail, en conséquence et en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [D], et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 806,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, somme à parfaire le jour de l’audience et avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 juin 2025, la SA d'[Adresse 4], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, s’élève désormais à 5 527,11 euros. La SA d’HLM L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS indique s’en rapporter à la décision du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

M. [H] [D], qui comparait à l’audience, reconnait le montant de la dette locative, et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement, en sus du loyer courant, de la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré, pendant 36 mois.

M. [H] [D] explique sa dette par sa condamnation au paiement d’amendes ayant conduit à des saisies sur son salaire. Il indique qu’une demande de dossier FSL est en cours et que, par courrier du 21 janvier 2025, le pôle FSL Habitat Ville de [Localité 7] a donné un accord conditionnel.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d'[Adresse 5] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 12 novembre 2024 et que la somme de 3 223,06 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail signé le 26 juin 2023 doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Le locataire n’ayant toutefois pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 6 juin 2025 que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que M. [H] [D] perçoit un revenu mensuel d’environ 1 700 euros, et qu’ il peut ainsi raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions et eu égard à l’accord conditionnel du FSL, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, et de faire droit à sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu’à leur départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, sans qu’il y ait lieu à astreinte, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [H] [D] à quitter les lieux,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA d'[Adresse 5] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 juin 2025, M. [H] [D] lui devait la somme de 5 527,11 euros, terme du mois de mai 2025 inclus.

M. [H] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA d’HLM L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, applicable à l’espèce,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 juin 2023 entre la SA d'[Adresse 5], d’une part, et M. [H] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (étage 01) est résilié depuis le 13 janvier 2025,

CONDAMNE M. [H] [D] à payer à la SA d’HLM L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS la somme de 5 527,11 euros (cinq mille cinq cent vingt-sept euros et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [H] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sans qu’il y ait lieu à astreinte,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [H] [D] sera condamné à verser à la SA d'[Adresse 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [H] [D] à payer à la SA d’HLM L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024 et celui de l’assignation du 7 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge