TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/05353 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5QH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Association COALLIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL SIMON ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [E] [L]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

A l’audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

L’association COALLIA a donné en location, par contrat du 15 novembre 2021, à Monsieur [E] [L] [G] un logement (chambre n°A-RD013 Etage RD) sis au sein de la résidence sociale [Adresse 2], moyennant une redevance mensuelle de 387,47 euros en ce comprises les charges et prestations obligatoires (33,56 euros).

Se prévalant de redevances impayées, l’association COALLIA a mis Monsieur [E] [L] [G] en demeure de régulariser son arriéré par lettre recommandée avec avis de réception datée du 15 mai 2023.

Puis, elle lui a notifié la résiliation de son contrat de résidence par lettre recommandée avec avis de réception du 10 juillet 2023.

C’est dans ce contexte que l‘association COALLIA a ensuite fait assigner Monsieur [E] [L] [G] le 7 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

* constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de résidence liant les parties et à titre subsidiaire prononcer la résiliation dudit contrat aux torts du défendeur pour non-paiement des redevances ;

* en conséquence constater et juger que Monsieur [E] [L] [G] est occupant sans droit ni titre ;

* ordonner qu’il devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu’il occupe dès signification du jugement à intervenir ;

* à défaut par lui de ce faire, il pourra être expulsé avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et de Monsieur le Commissaire de Police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution;

* ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des article R433-5 et R433-6 du Code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ;

* condamner le défendeur au paiement de la somme de 4060,61 euros due au titre des redevances impayées en date du 10 octobre 2024, majoré de l’intérêt légal à compter de la date de la mise en demeure ;

* le condamner en outre au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

* et rejeter toute demande de délais.

En tout état de cause :

* ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie ;

* condamner Monsieur [E] [L] [G] au paiement d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* ainsi qu’aux paiement des dépens qui comprendront les frais de notifications par LRAR et d’assignation.

A l’audience du 26 novembre 2024, l’association COALLIA – représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4162,58 euros. Elle s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [E] [L] [G], comparant, reconnait le montant de la dette. Il explique que sa situation administrative, à l’origine de ses difficultés, vient d’être régularisée, permettant ainsi la reprise des prestations sociales. Il ajoute qu’il a un emploi rémunéré 1400 euros par mois sans autre dette. Il sollicite des délais de paiement à concurrence de 1000 euros mensuellement en ce compris la redevance.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable et la recevabilité de la demande :

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas aux logements foyers et résidence sociale, à l’exception des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1, en application de l’article 2 de ladite loi ; Ceux-ci sont soumis aux articles L633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et aux règles du Code civil.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment le contrat de bail passé sous seing privé, la clause résolutoire insérée au contrat de résidence et le décompte des redevances que l’action introduite par l’Association COALLIA est recevable.

Sur l’acquisition des conditions de la clause résolutoire :

L’article R.633-3 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment que :

« II – le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis : a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…).

III.-la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. (…)".

L’article 5.2 du contrat de résidence conclu le 15 novembre 2021 précise que le résident s’engage à payer chaque mois et sans retard sa redevance d’occupation telle que prévue à l’article 5 et selon les modalités qu’il prévoit audit article 5.2.

Le contrat contient également une clause résolutoire en son article 11, aux termes de laquelle l’association COALLIA peut résilier le contrat de résidence sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayés, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due à l‘association COALLIA.

Selon ce même article 11, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. En cas de notification par lettre recommandée avec avis de réception, le point de départ du délai de préavis prévu par l’article R633-3 du Code de la construction et de l’habitation court à compter de la première présentation du recommandé.

L’association COALLIA justifie qu’elle a notifié à Monsieur [E] [L] [G] une mise en demeure de régulariser un arriéré de 1562,84 euros dans un délai d’un mois à compter de la date de la de la première présentation du courrier d’envoi lettre recommandée avec avis de réception datée du 15 mai 2023. Il est justifié que ce courrier a été présenté pour la première fois à son destinataire le 19 mai 2024, de sorte que la constatation de la clause résolutoire est acquise depuis le 20 juin 2024, cette mise en demeure étant restée vaine pendant plus d’un mois.

Sur la demande de suppression du délai de 2 mois de l’article L412-1 CPCE :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce les circonstances ne justifient pas la suppression du délai de 2 mois, le défendeur étant entré dans les lieux sur un fondement contractuel.

Sur la condamnation au paiement des arriérés :

A l’audience, l’association COALLIA a sollicitée la créance actualisée au titre des redevances impayées à la somme de 4.162,58 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Elle produit pour cela un décompte, redevance du mois d’octobre 2024 incluse, permettant de constater que la dette locative est, après déduction de la somme de 7,91 euros au titre d’une « correction tarif » sans plus de précisions et de 5,40 euros de frais, d’un montant de 4149,27 euros, redevance et indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail du fait de l’occupation des lieux et du préjudice causé par l’impossibilité pour la bailleresse de les donner à nouveau en location.

Monsieur [E] [L] [G] ne conteste pas le principe ni le montant de sa dette locative.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4149,27 euros terme du mois d’octobre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1562,84 euros à compter du 15 mai 2023 et pour le surplus à compter du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant de la redevance courante, conformément à la demande formulée en la matière.

Sur les délais de paiement et les effets de la clause résolutoire :

Quand bien même les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent trouver application, il pourrait être considéré que, en application de l’article 1343-5 du Code civil dans le domaine des baux, l’octroi de tels délais aurait alors pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

L’article 1343-5 du code civil impose une limite de deux ans pour échelonner la dette.

En l’espèce, Monsieur [E] [L] a expliqué ses difficultés par sa situation administrative désormais régularisée. Il excipe d’un emploi et d’un revenu. Il sollicite des délais de paiement à concurrence de versements mensuels de 1000 euros en ce compris la redevance courante de 417,17 euros telle qu’elle ressort du décompte. En outre, il ressort de ce décompte des règlements, certes irréguliers, de sa part complétés par les prestations sociales. Enfin, l’association demanderesse ne s’oppose pas expressément à l’octroi de délais de paiement.

Il sera, compte tenu de ces éléments, accordé à Monsieur [E] [L] [G] des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 17 mensualités successives de 230 euros, la dernière et 18ème mensualité devant solder la dette, en plus de la redevance courante.

Les effets de la clause résolutoire contenue au contrat de résidence seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Des délais de paiement étant accordés au résident, les effets de la clause résolutoire, dont l’expulsion seront suspendus dans la limite exposée au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des redevances, prestations comprises courantes d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [E] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle prestations obligatoires comprises qui aurait été due en cas de non résiliation du bail.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [E] [L] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts de notification des lettres recommandées avec avis de réception et ceux de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’association COALLIA, Monsieur [E] [L] [G] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE à compter du 20 juin 2024 la résiliation du contrat de résidence conclu le 15 novembre 2021 entre l’association COALLIA et Monsieur [E] [L] [G], concernant le logement situé au sein de la résidence sociale [3]-RD013 Etage RD) sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] [G] à verser à l’association COALLIA, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4149,27 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1562,84 euros à compter du 15 mai 2023 et pour le surplus à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [E] [L] [G] à s’acquitter de cette somme, outre la redevance et les prestations courantes, en 17 mensualités successives de 230 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre de la redevance et des prestations courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence du 15 novembre 2021, à effet au même jour retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [L] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [E] [L] [G] soit condamné à verser à l’association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant dde la redevance initiale augmentée des prestations obligatoires, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à l’association ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] [G] à verser à l’association COALLIA, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] [G] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment les coûts des deux notifications par lettre recommandée avec avis de réception et de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 13 février 2025, la minute étant signée par Madame S. Giustranti, juge des contentieux de la protection, et par Madame D.STRUS greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,