TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/03945 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2VD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]

sise [Adresse 4]

représentée par Mme [S], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [O], [D] [G]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [X] [K] épouse [G]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM Immobilière Val de Loire (devenue [Adresse 3]) a donné à bail à Monsieur [O] [D] [G] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 31 janvier 2006 ayant pris effet le 1er février 2006, pour un loyer mensuel de 477,70 euros hors charges, payable à terme échu.

Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G], se sont mariés le 11 mai 2013.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 6 juillet 2015 à Monsieur [O] [D] [G] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.229,30 euros et de justifier de l’occupation du logement. Ce commandement a été remis à personne.

En outre, la SA d’HLM [Adresse 3] a fait signifier le 6 juillet 2021 à Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4.301,28 euros. Ce commandement a été remis à étude.

Se prévalant de nouveaux loyers impayés, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier le 13 juin 2024 à Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3.920,74 euros. Ce commandement a été remis à étude.

La SA d’HLM [Adresse 3] a ensuite fait assigner le 19 août 2024 Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour non-paiement des loyers ;ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G], ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner solidairement Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] au paiement de la somme de 3.920,74 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;les condamner solidairement au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;condamner solidairement Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;condamner solidairement Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner solidairement Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [H] [S], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette à la somme de 2.933,52 euros. Elle a indiqué que le loyer s’élevait à la somme de 1.083 euros en ce compris un surloyer car les revenus du couple dépassent les plafonds requis. Elle a précisé que le loyer est majoré depuis 2020. Elle a consenti à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, le juge a sollicité, par voie de note en délibéré, les justificatifs du SLS pour les années 2020 et 2021.

Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] ont comparu. Ils ont reconnu le montant de la dette et ont indiqué que le loyer est élevé. Monsieur a indiqué être fonctionnaire à l’Hôpital et percevoir 1.700 euros par mois et Madame a indiqué être intérimaire et percevoir 1.500 euros par mois. Ils ont précisé n’avoir aucune allocation familiale et ne pas avoir d’autres difficultés. Ils ont sollicité des délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois en plus du loyer courant.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

Par note en délibéré autorisée, la SA [Adresse 6] a adressé, par courriel en date du 28 mars 2025, les justificatifs du SLS (surloyers) pour les années 2020 et 2021 sollicités à l’audience par le magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Sur la cotitularité du bail

L’article 1751 du code civil dispose notamment que le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial, et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Seul Monsieur [O] [D] [G] a signé le bail litigieux en date du 31 janvier 2006.

Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G], se sont mariés le 11 mai 2013 ainsi justifié par la production de l’extrait d’acte de mariage.

Dès lors, il y a lieu de considérer que [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] sont cotitulaires du contrat de bail.

Sur la résiliation du bail

sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 19 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 31 janvier 2006 ayant pris effet le 1er février 2006 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2024, pour la somme en principal de 3.920,74 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont les locataires bénéficiaient pour régler cette somme a expiré le 13 août 2024 à 24 heures.

Entre le 13 juin 2024 et le 13 août 2024 à 24 heures, Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] ont procédé à quatre règlements pour un total de 2.200 euros.

Il en résulte que Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] n’ont pas éteint les causes du commandement de payer du 13 juin 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 14 août 2024 et il y aura lieu de le constater.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM [Adresse 3] produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (155,72 euros, 113,50 euros et 167,13 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 3.154,26 euros à la date du 25 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Toutefois, à l’audience, la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a actualisé la dette locative à la somme de 2.933,52 euros. En outre, le juge ne pouvant statuer au-delà des demandes formulées à l’audience, il y aura lieu de retenir que la dette locative s’élève à la somme de 2.933,52 euros.

Présents à l’audience, Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] ne contestent pas le principe et reconnaissent le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

La solidarité est prévue légalement entre les époux.

En conséquence, Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.933,52 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] sollicitent des délais de paiement et propose de régler 250 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative.

Le bailleur est favorable à l’octroi de tels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] ont réglé la dernière échéance de février 2025 avec un supplément permettant d’apurer la dette locative.

Il y aura donc lieu de faire droit à la demande commune de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord entre les parties, Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 31 janvier 2006 ayant pris effet le 1er février 2006 conclu entre la SA d’HLM [Adresse 3] et Monsieur [O] [D] [G] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 14 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G], cette dernière cotitulaire du bail, à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.933,52 euros au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté à la date du 25 mars 2025 incluant la mensualité de février 2025), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 250 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord trouvé entre les parties à l’audience ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM [Adresse 3] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [D] [G] et Madame [X] [K] épouse [G] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 juin 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,