TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

N° RG 24/01600 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUCP

Minute : 25/00045

Monsieur [K] [B]

Représentant : M^e Lalla BOUSTANI, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 11

C/

Monsieur [P] [H]

Représentant : M^e Eric TIGOKI IYA, avocat au barreau de Paris, vestiaire : G794

Monsieur [A] [L]

Monsieur [Z] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [B]

[Adresse 5]

[Localité 13]

représenté par Maître Lalla BOUSTANI, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [H]

[Adresse 4]

[Localité 13]

représenté par Maître Eric TIGOKI IYA, avocat au barreau de Paris

Monsieur [A] [L]

[Adresse 6]

[Localité 13]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 8]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [D] [R], ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé à effet au 8 juin 2021, M. [K] [B] a consenti à Monsieur [P] [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation [Adresse 4] à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 625 €, outre les provisions mensuelles sur charges d’un montant de 35 €, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Par actes séparés en date du 8 juin 2021, M. [A] [L] et M. [Z] [V] se sont portés cautions solidaires des engagements contractuels pris par Monsieur [P] [H] aux termes du contrat de bail à effet au 8 juin 2021 et ce pour un montant maximum de 23 760 euros jusqu’au 7 juin 2024.

Le 20 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [P] [H] un commandement de payer la somme en principal de 3596 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2023 visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a fait l’objet d’une dénonciation à cautions les 26 et 27 septembre 2023 par exploit de commissaire de justice.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivrés les 9 et 10 juillet 2024, M. [K] [B] a fait citer Monsieur [P] [H], M. [A] [L] et M. [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

à titre principal :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

«  en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [H] et celle de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens des locaux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

«  condamner solidairement Monsieur [P] [H] et M. [A] [L] et M. [Z] [V] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 5947,61 € suivant décompte arrêté au 10 juin 2024 inclus, échéance de juin incluse,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au loyer courant majoré de la provision sur charge et ce jusqu’à la libération effective des lieux ,

Ï de la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ï aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que Monsieur [P] [H] a cessé de payer régulièrement ses loyers, que M. [A] [L] et M. [Z] [V] se sont portés cautions solidaires des engagements pris par ce dernier aux termes du contrat de bail à effet du 8 juin 2021, qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire, que ledit commandement a fait l’objet d’une dénonciation aux cautions, qu’ils n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au contrat bail est réputée acquise et que l’expulsion de Monsieur [P] [H] doit être ordonnée.

A l’audience du 22 novembre 2024, M. [K] [B], représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 6733,67 € à la date du 15 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse et a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales formulées dans l’acte d’assignation. Il a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Il a précisé que si des délais de paiements doivent être accordés au locataire, ils ne pourront excéder 36 mois, qu’au regard des ressources du défendeur, il lui semble difficile qu’il puisse respecter des délais de paiement. Il ne serait pas opposé à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire sur une durée de 12 mois seulement.

Monsieur [P] [H], assisté, a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement à hauteur de 187 euros par mois en sus du paiement du loyer courant. Il a expliqué que son départ à la retraite avait entrainé une baisse de revenus importantes, que ses ressources sont actuellement d’environ 1300 euros par mois, qu’il est actuellement saisi par les services des impôts d’une somme d’environ 200 euros.

M. [A] [L] et M. [Z] [V], cités à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 22 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

M. [K] [B] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 21 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date des 9 et 10 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail à effet au 8 juin 2021 contient une clause résolutoire (article X). Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 20 septembre 2023 pour la somme en principal de 3596 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 4 septembre 2023.

Force est de constater que le bail n’a pas été renouvelé entre le 27 juillet 2023 et le jour de la délivrance du commandement de payer et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

M. [K] [B] produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [P] [H] reste devoir la somme de 6733,67 € arrêtée à la date du 15 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Ce décompte fait apparaitre des frais de relance (10 €) et des frais de rejet de prélèvement (30 € x4). Ces frais, en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, seront déduits.

Monsieur [P] [H] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 6 603,67 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 15 novembre 2024 incluant le terme du mois de novembre 2024.

Sur les effets de l’acte de cautionnement solidaire

En vertu de l’article 2288 du code civil dans sa version en vigueur au jour du présent acte de cautionnement, celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Il résulte des engagements de cautionnement que M. [A] [L] et M. [Z] [V] se sont portés cautions solidaires avec renonciation au bénéfice de division et de discussion des engagements contractuels pris par Monsieur [P] [H] aux termes du contrat de bail à effet au 8 juin 2021 et ce jusqu’à la date du 7 juin 2024 et pour un montant maximum de 23 760 €. Outre le paiement du loyer de base, celui-ci précise expressément qu’il s’étend au paiement des indemnités d’occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure.

Compte tenu des termes de cet engagement, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme due au jour du 7 juin 2024, comprenant l’échéance du mois de juin 2024 (6680,48 €) de laquelle il sera soustrait les frais de relance et de rejet de prélèvement pour 100 euros ainsi que le règlement de l’échéance du mois de juin prélevée le 10 juin 2024, soit la somme de 5847,61 €.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Monsieur [P] [H] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière du défendeur décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il a par ailleurs repris le paiement de l’intégralité du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [P] [H] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si les défendeurs ne respectent pas les délais accordés ou si M. [P] [H] ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Monsieur [P] [H] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où M. [P] [H] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de l’occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [H], M. [A] [L] et M. [Z] [V], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens pour les actes établis avant le 7 juin 2024 puis supporteront conjointement la charge des dépens correspondant aux actes établis après cette date.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [K] [B], Monsieur [P] [H] et M. [A] [L] et M. [Z] [V] seront condamnés à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 8 juin 2021 consenti par M. [K] [B] à Monsieur [P] [H] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 13] sont réunies à la date du 20 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] à verser à M. [K] [B] à titre provisionnel la somme de 6 603,67 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 15 novembre 2024 incluant le terme du mois de novembre 2024

CONDAMNONS solidairement M. [A] [L] et M. [Z] [V] au paiement des sommes dues par M. [P] [H] dans la limite de 5847,61 euros;

Les AUTORISONS à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à la charge de M. [P] [H], en 35 mensualités de 180 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [P] [H] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 13],

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de Monsieur [P] [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNONS EN CE CAS Monsieur [P] [H] à payer à M. [K] [B] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H], M. [A] [L] et M. [Z] [V] à verser à M. [W] [B] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement pour les actes établis avant le 7 juin 2024, puis conjointement pour les actes établis après cette date, Monsieur [P] [H] et M. [A] [L] et M. [Z] [V] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge