TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00553 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HANB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

Société d’Economie Mixte LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [N] [J], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 7 octobre 2021, l’OPHLM d'[Localité 4] (désormais la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Madame [L] [P] et Monsieur [H] [U] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 301,79 euros, hors charges, payable à terme échu.

Par courrier du 16 février 2023, Madame [L] [P] a mis fin au bail la concernant.

Le 5 juillet 2024, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a adressé une mise en demeure à son locataire de fournir son attestation d’assurance sous 8 jours.

L’attestation d’assurance n’ayant pas été transmise, le bailleur a fait signifier un commandement de justifier de l''assurance à Monsieur [H] [U], le 27 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a sommé Monsieur [H] [U] de cesser les troubles du voisinage, s’agissant de nuisances sonores.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024, aux fins suivantes :

prononcer la résiliation du bail pour défaut d’assurance en conformité avec l’article 1741 du Code civil et 7g alinéa 7 de la Loi du 6 juillet 1989 et troubles de voisinage, condamner Monsieur [H] [U] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter immédiatement et sans délai le logement loué et ordonner son expulsion conformément aux dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Autoriser les résidences de l’Orléanais à faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, condamner Monsieur [H] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 402,25 euros à compter de la décision à intervenir, en conformité de l’article 1231-1 du Code de procédure civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d’occupation du logement une fois le bail résilié, condamner Monsieur [H] [U] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par la demanderesse avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du Code civil, condamner Monsieur [H] [U] aux frais et dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement, de la sommation d’avoir à cesser les troubles du voisinage et de l’assignation, ainsi que les suites de mise à exécution conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 novembre 2024.

A l’audience du 22 mai 2025, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [N] [J], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a confirmé que l’assurance n’a pas été transmise par le locataire.

Cité à étude, Monsieur [H] [U] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

La demande formée étant une demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut d’assurance et troubless du voisinage et non une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, les dispositions des articles 24 II et 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ne sont pas applicables.

L’action est donc recevable.

— sur la résiliation du bail :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ».

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ; »

Les obligations de s’assurer et de jouir paisiblement des lieux sont donc des obligations essentielles du contrat de location. Le défaut de toute assurance pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du Code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le bailleur demande que soit prononcée la résiliation du bail aux torts du locataire pour défaut d’assurance et troubles du voisinage.

Le contrat de bail du 7 octobre 2021 rappelle l’obligation pour le locataire d’assurer son logement et indique qu’à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’un commandement demeuré infructueux, le contrat de location sera résilié de plein droit. Le contrat de bail rappelle également l’obligation pour le locataire de jouir paisiblement des lieux loués.

Le commandement du 27 août 2024 rappelle l’existence de l’obligation d’assurance et laisse un délai d’un mois au locataire pour adresser une attestation d’assurance . Il a été signifié à étude.

La sommation du 10 octobre 2024 demande au locataire de cesser immédiatement les troubles du voisinage et de respecter le règlement intérieur de l’immeuble.

Si les troubles du voisinage ne sont caractérisés par aucun élément versé aux débats, il convient toutefois de noter que Monsieur [H] [U], qui n’a pas comparu à l’audience, n’a pas justifié de la remise d’une attestation d’assurance. Le bailleur a par ailleurs précisé qu’aucune attestation ne lui a été transmise, alors qu’il s’agit d’une des obligations essentielles du bail.

Cet élément caractérise un manquement suffisamment grave à l’une des obligations principales découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [H] [U] et son expulsion des lieux.

II. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [H] [U] reste redevable des loyers jusqu’à la date de la résiliation du bail, soit jusqu’au jour du présent jugement et, à compter du jugement, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, il cause un préjudice au propriétaire qui ne peut disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [H] [U] sera condamné à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de résiliation du bail pour défaut d’assurance et troubles du voisinage ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le conclu le 7 octobre 2021 entre l’OPHLM d'[Localité 4] (désormais la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Madame [L] [P] et Monsieur [H] [U], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], et cela aux torts exclusifs de Monsieur [H] [U] et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,