TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/00746 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4LB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société d’Economie Mixte RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [Y], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [S] [H]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

A l’audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2008, la Société Anonyme [Adresse 5] a donné en location à Madame [S] [H] un appartement n°116 – étage 4 à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 454,58 euros hors charges, payable à terme échu.

La Société Anonyme Nouveau Logis Centre Limousin a cédé ce logement à l’OPH d'[Localité 6] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) suivant acte authentique du 29 décembre 2016.

Un avenant au bail a été conclu entre la nouvelle bailleresse et la locataire le 6 janvier 2017 par suite du rétablissement des aides au logement.

Puis, des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier par procès-verbal remis à personne le 12 juin 2024 à Madame [S] [H] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2.538,68 euros, coût de l’acte en sus.

Elle lui en outre fait signifier ce même jour du 12 juin 2024 par procès-verbal remis à personne un commandement d’adresser une attestation d’assurance dans le délai d'1 mois.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Madame [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, aux fins suivantes :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé portant sur le logement porte 116 au 4ème étage situé [Adresse 3], pour défaut de paiement conformément à l’article 1728 du Code Civil et la loi du 6 juillet 1989 ;

• Condamner Madame [S] [H], ainsi que tous occupants de son chef, à quitter immédiatement et sans délai ledit logement et ordonner son expulsion conformément aux dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution ;

• Autoriser la SEM Les Résidences de l’Orléanais, requérante, à faire procéder à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

• Condamner Madame [S] [H] au paiement d’une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés au jour de la signification de l’assignation c’est-à-dire 3712,07 euros, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;

• La condamner en outre au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 677,21 euros à compter du mois d’août 2024, en application de l’article 1231-1 du Code de Procédure Civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien de l’occupation du logement une fois le bail résilié ;

• Condamner Madame [S] [H] au paiement de la somme de 370 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;

• Condamner Madame [S] [H] au paiement des frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et charges, de l’assignation et de sa notification EXPLOC à la Préfecture, ainsi que les suites de mise à exécution, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 27 mars 2025, la SAEM Les Résidences de l’Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [I] [Y], employée de la personne morale, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9.873,96 euros, hors frais pour un loyer de 688,36 euros. Le bailleur a fait état de la production de l’attestation d’assurance et d’un dernier paiement au mois de juillet 2024. Elle a exposé un montant de SLS de 815,96 euros depuis le mois de janvier 2025.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Madame [S] [H] a comparu. Elle a reconnu le montant de la dette locative énoncée. Elle s’est déclarée prise par les tâches qu’elle doit effectuer, assumant seule un enfant handicapé de 7 ans. Elle ajoute avoir une autre fille de 15 ans. Elle a déclaré par ailleurs percevoir 2000 euros de prestations sociales et aider sa mère dans son pays d’origine. Elle a précisé ne pas avoir d’autres dettes.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Un signalement a également été adressé à la caisse d’allocations familiales.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 22 juillet 2008 objet d’un avenant en date du 6 janvier 20217 contient une clause résolutoire (dans ses conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juin 2024, pour la somme en principal de 2.538,68 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023. Cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 12 juin 2024.

Madame [S] [H] avait jusqu’au 12 août 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement.

Au cours de la période de deux mois suivant la signification du commandement, la locataire a procédé à 1 seul règlement effectif de 200 euros. Les causes du commandement n’ont donc pas été éteintes.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024.

L’expulsion de Madame [S] [H] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’organisme d’habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans le délai d’un mois. A défaut de réponse, et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

La demanderesse produit la mise en demeure en date du 28 février 2025 adressée à la locataire de produire l’enquête SLS visant la surfacturation de 815,96 euros.

Madame [S] [H] reste redevable des loyers jusqu’au 12 août 2024 et, à compter du 13 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 13 août 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du logement à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La partie échue, à la date de l’audience, de cette indemnité d’occupation, est reprise dans le calcul de la dette locative ci-dessous.

La SAEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Madame [S] [H] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (301,63 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), des frais de 63,10 euros dénués de la nature locative, la somme de 9.873,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés , échéance du mois de février 2025 incluse.

Présente à l’audience, Madame [S] [H] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, et les éléments constitutifs de la dette ont été vérifiés.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 9.873,96 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échéance du mois de février 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.538,68 euros à compter du 12 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.173,39 euros (somme contenue dans l’assignation, de laquelle est déduite celle contenue dans le commandement de payer) à compter du 22 août 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément à la demande.

Madame [S] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges indexé et tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit un montant de 677,21 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son appartement et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [H] a pu expliquer ses difficultés sans émettre expressément de proposition pour échelonner sa dette sachant qu’elle excipe de 2000 euros mensuellement de prestations familiales. Or, il ressort du décompte que le dernier règlement partiel remonte au mois de juillet 2024.

Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence de reprise des règlements, il ne pourra pas être octroyé de délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [S] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et le coût de notification de l’assignation à la Préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [S] [H] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 22 juillet 2008 objet d’un avenant du 6 janvier 2017 liant la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, d’une part, et Madame [S] [H], d’autre part, concernant l’appartement n°116 étage 4 à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 août 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [S] [H] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 9.873,96 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échéance mois de février 2025 incluse, en ce compris le montant du SLS du mois de janvier 2025 (815,96 euros) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.538,68 euros à compter du 12 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.173,39 euros à compter du 22 août 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [S] [H] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexé et majoré soit 677,21 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [S] [H] à verser à la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

REJETONS toute demande de délais de paiement ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 12 juin 2025, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,