TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/05611 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G57A

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société d’Economie Mixte LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [N], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [L], [S], [D] [U]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M. [P] [W] (Conjoint), muni d’un pouvoir de représentation

A l’audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2012, l’OPH d'[Localité 4] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Madame [Y] [S] [D] [U] un appartement n°5 avec parking n° 5 – étage 1 à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 329,88 euros hors charges, payable à terme échu.

Un contrat de location annexe portant sur une cave a été conclu entre les parties le10 janvier 2022 moyennant le loyer de 5,33 euros.

Puis, des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier par procès-verbal remis à étude le 1er juillet 2024 à Madame [Y] [S] [D] [U] un commandement de justifier de la production d’une attestation d’assurance dans le délai d'1 mois et de payer les loyers et charges, visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.582,03 euros, coût de l’acte en sus.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner par procès-verbal remis à tiers présent à domicile Madame [Y] [S] [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, aux fins suivantes :

prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner que la location du logement et de la cave consentie à Madame [Y] [S] [D] [U] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Madame [Y] [S] [D] [U] sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [Y] [S] [D] [U] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2.935,20 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du Code civil ;condamner Madame [Y] [S] [D] [U] à produire l’attestation d’assurance sous 8 jours à compter de la signification de la décision ;condamner Madame [Y] [S] [D] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;condamner Madame [Y] [S] [D] [U] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Madame [Y] [S] [D] [U] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 27 mars 2025, la SAEM Les Résidences de l’Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [N], employée de la personne morale, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5.168,47 euros pour un loyer de 761 euros en déclarant que le plan d’apurement a été respecté 3 mois seulement. Elle a fait état par ailleurs de la transmission de l’attestation d’assurance. Enfin, elle a précisé ne pas pouvoir confirmer si la bailleresse a été informée du mariage de la locataire.

Madame [Y] [S] [D] [U] est représentée par son époux Monsieur [P] [W], lequel reconnait le montant de la dette locative énoncée. Il a fait état de problèmes de santé de la défenderesse dépourvue d’emploi en précisant en ce qui le concerne avoir perdu son emploi en raison de sa situation administrative, de leurs 2 enfants à charge et des APL suspendues. La défenderesse, représentée, sollicite des délais de paiement à concurrence de 300 euros en ce compris le coût du loyer courant.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience mentionne la non présentation de la défenderesse au rendez-vous proposé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 avril 2012 objet et le bail en date du 10 janvier 2022, contient une clause résolutoire (dans ses conditions générales) sachant que le bail du local annexe renvoie aux mêmes conditions générales que le bail principal et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er juillet 2024, pour la somme en principal de 1.582,03 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois sachant que ce même délai est prévu au commandement de payer du 1er juillet 2024.

Madame [Y] [S] [D] [U] avait jusqu’au 2 septembre 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement, premier jour ouvrable après l’expiration du délai de 2 mois.

Au cours de la période de deux mois suivant la signification du commandement, la locataire a procédé à des règlements pour un total de 400,51 euros. Les causes du commandement n’ont donc pas été éteintes.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 septembre 2024.

L’expulsion de Madame [Y] [S] [D] [U] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [Y] [S] [D] [U] reste redevable des loyers jusqu’au 2 septembre 2024 et, à compter du 3 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 3 septembre 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du logement à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La partie échue, à la date de l’audience, de cette indemnité d’occupation, est reprise dans le calcul de la dette locative ci-dessous.

La SAEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Madame [Y] [S] [D] [U] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (257,97euros, qui relèvent éventuellement des dépens), et de coût de réparation locative de 26,40 euros non sollicité et non justifié, la somme de 4.910,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés , échéance mois de février 2025 incluse.

Représentée à l’audience, Madame [Y] [S] [D] [U] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, et les éléments constitutifs de la dette ont été vérifiés.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 4.910,50 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échéance du mois de février 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.582,03 euros à compter du 1er juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.353,17 euros (somme contenue dans l’assignation, de laquelle est déduite celle contenue dans le commandement de payer) à compter du 17 septembre 2024, date de l’assignation, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Madame [Y] [S] [D] [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges indexé et tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit un montant de 761,10 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son appartement et de son impossibilité de le relouer.

Par ailleurs, il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de production de l’attestation d’assurance dans la mesure où il ressort des éléments du débat que cette attestation a été justifiée.

III. SUR LES DELAIS ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Y] [S] [D] [U] a proposé un échelonnement inférieur au montant du loyer sachant que la demanderesse a excipé d’un plan d’apurement non respecté. En outre, il ressort du décompte que le règlement intégral du loyer n’a pas repris.

Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence de reprise des règlements, il ne pourra pas être octroyé de délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [S] [D] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et le coût de notification de l’assignation à la Préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [Y] [S] [D] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail principal du 4 avril 2012 et au bail annexe du 10 janvier 2022 liant la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, d’une part, et Madame [Y] [S] [D] [U], d’autre part, concernant le appartement à usage d’habitation n°5 étage 1 avec parking n° 5 et cave, le tout situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 septembre 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [S] [D] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [S] [D] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [Y] [S] [D] [U] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.910,50 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échéance mois de février 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.582,03 euros à compter du 1er juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.353,17 euros à compter du 17 septembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Y] [S] [D] [U] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexé et majoré soit 761,10 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toute demande de délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de production de l’attestation d’assurance ;

CONDAMNE Madame [Y] [S] [D] [U] à verser à la Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [S] [D] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 12 juin 2025, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,