TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/01157 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5O5

NAC : 72A

Jugement Rendu le 21 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 518 241 922, dont le siège social est situé [Adresse 1],

Représenté par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [O] [N], demeurant [Adresse 2]

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 juillet 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [N] est propriétaire des lots numéros 133 et 202 (nouvelle numérotation) au sein de la résidence en copropriété “[Adresse 4]" sise [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de Justice en date du 9 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2] à [Localité 3]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, a fait assigner M. [O] [N] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

CONDAMNER M. [O] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 4]" sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme en principal de

6 694,17 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2023 inclus et représentant :

. 5 939,71 € au titre des charges courantes et exceptionnelles,

. 420,00 € Au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

. 151,28 € au titre des frais d’avocat, relevant de l’article 700 du CPC,

. 183,18 € au titre des frais de commissaires de justice, relevant des dépens.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de M. [O] [N] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

. de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, syndic en exercice, en date du 05/05/2021, pour paiement de la somme de 6 464,84 €,

. du commandement de payer délivré par l’étude ID FACTO, huissiers de justice associés, en date du 23/10/2023, pour paiement de la somme de 13 374,17 €,

. de la présente assignation.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNER M. [O] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 4]" sis [Adresse 2] à [Localité 3], la somme de 3 400,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER M. [O] [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 4]" sis [Adresse 2] à [Localité 3], une indemnité de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer pour 183,18 euros, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [O] [N], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 décembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’admnistration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de vopropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [O] [N] qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 133 et 202 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 janvier 2021, 13 juillet 2021 et 4 juillet 2022,

— une attestation de non recours relative aux assemblées des 13 juillet 2021 et 4 juillet 2022,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un décompte des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 26 octobre 2023 sur la période du 1er janvier 2020 au 26 octobre 2023, provisions charges courantes 01/10/2023 et cotisations fonds travaux 01/10/2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6 694,17 euros dont 754,46 euros de frais de recouvrement et dépens.

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— qu’il n’a pas été justifié du vote d’un fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2020 par la production d’un procès-verbal d’assemblée générale le mentionnant. Il en résulte que le montant de 241,84 euros représentant le total des sommes de 60,46 euros dans le décompte arrêté au 26 octobre 2023 au titre des fonds travaux ALUR pour l’exercice 2020 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée,

— que l’appel d’excédent budget du 30 janvier 2021 d’un montant de 258,24 euros n’est pas justifié et doit être déduit de la créance réclamée,

— que le débit au compte à la date du 13 juillet 2021 de la somme de 704,41 euros réclamée à M. [O] [N] par appel de fonds du 9 août 2021, au titre de la régularisation compte travaux V6 créances irrecouvrables, n’est pas justifié en ce qu’il ressort de la résolution numéro 22 du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juillet 2021 ce qui suit :

“ L’Assemblée Générale du Syndicat, après avoir pris connaissance avec la convocation du compte de recettes et de dépenses, approuve, dans leur intégralité et sans réserve, les comptes travaux V6 “créances irrecouvrables” tels qu’ils viennent d’être présentés et qui s’élèvent à 91 670,47 euros ainsi que la répartition qui en a été faite.

Ce montant sera compensé par l’excédent de l’exercice clos le 31/12/2020 soit par la somme de 21.562,61 € et le solde par la ponction sur le fonds de réserve travaux.”

Il en résulte que la somme de 704,41 euros n’avait pas à être appelée et doit être déduite de la créance réclamée.

— et qu’aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2022, la résolution numéro 13 relative à la fixation du taux de cotisation du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2023 a été rejetée faute de quorum, et qu’aucun procès-verbal d’assemblée générale postérieure n’a été versé aux débats. Il en résulte que le montant de 254,96 euros représentant le total des sommes de 63,74 euros et 63,75 euros mentionnées dans le décompte arrêté au 26 octobre 2023 au titre des fonds travaux ALUR pour l’exercice 2023 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée,

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2020 au 26 octobre 2023, appel 3ème trimestre 2023 et 3/4 Fonds de travaux loi ALUR 2023 inclus, s’élève à la somme de 4 480, 25 euros (= 5 939,71 € – 60,46 € – 60,46 € – 60, 46 € – 60,46 € – 258,24 € – 704,41 € – 63,74 € – 63,74 € – 63,74 € – 63,75 €).

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, il n’est pas été justifié des modalités d’envoi de la mise en demeure du 5 mai 2021. Cette lettre ne peut donc pas être retenue comme point de départ des intérêts au taux légal.

Il est produit un commandement de payer du 20 octobre 2023, aux termes duquel le défendeur est sommé de payer la somme de 13 374,17 euros.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront donc dus à compter de ce commandement de payer et , en application de l’article 1343-2 du même code, ils pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par le défendeur, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. Il est toutefois noté des virements certes partiels mais à plusieurs reprises ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

M. [O] [N] sera donc condamné au paiement de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] réclame une somme de 754,46 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La lettre de mise en demeure n’est pas versée du 2 juin 2020, seule la facture l’étant. La demande à ce titre sera donc rejetée.

La somme de 420,00 euros de commandement de payer n’est pas justifiée, et en tout cas les frais de commissaire de justice afférents à celui-ci sont également demandés pour un montant de 183,18 euros.

En conséquence, seuls seront octroyés les frais de 183,18 euros justifiés par la facture.

Monsieur [N] sera donc condamné à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 183, 18 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires OUDINO 43 une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [O] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 4 480,25 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2020 au 26 octobre 2023, appel 3ème trimestre 2023 et 3/4 Fonds de travaux loi ALUR 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023, date du commandement de payer et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [O] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [O] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 183,18 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [O] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] une somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[O] [N] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,