TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00726 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G37E

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [O]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Madame [L] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 10 avril 2019, Monsieur [K] [O] a donné à bail à Madame [L] [M] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 8] [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 500 euros, outre 160 euros de provisions sur charges, payable d’avance chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Madame [L] [M], Monsieur [K] [O] a fait signifier le 5 juin 2024 à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 4.809 euros.

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 juin 2024.

A défaut de règlement des causes du commandement par la locataire, Monsieur [K] [O] a fait assigner, en référé, Madame [L] [M] -par acte d’huissier de justice du 19 septembre 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [L] [M] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de juger que ce locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel Madame [L] [M] au titre des loyers et charges à la somme de 5.611,06 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [L] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [L] [M] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner à titre provisionnel le défendeur en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 23 septembre 2024.

À l’audience du 11 mars 2025, Monsieur [K] [O] a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 13.101,68 euros. Il a indiqué qu’il a donné congé pour vendre car la locataire ne paye plus et que la CAF est bloquée. Il a indiqué que les charges n’ont pas augmenté depuis l’origine et qu’un plan d’apurement avait été mis en place mais n’a pas été respecté. Il a précisé qu’aucun paiement n’a eu lieu depuis le mois de mars 2024 et il a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Citée à étude, Madame [L] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience. Une action en prévention des expulsions a pu être menée et relève que la dette locative est liée à une baisse de revenus.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 23 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 5 juin 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 10 avril 2019 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois, et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juin 2024, pour la somme en principal de 4.809 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [L] [M] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 4.809 euros, expirant le lundi 5 août 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 6 août 2024.

L’expulsion de Madame [L] [M] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [L] [M] reste redevable des loyers jusqu’au 5 août 2024 et, à compter du 6 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 6 août 2024, la locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

Monsieur [K] [O] produit un décompte du 10 mars 2025 démontrant que Madame [L] [M] reste devoir la somme résiduelle de 13.101,68 euros.

A cette somme, il convient de déduire les régularisations de paiement de charges pour un montant de 4.648,48 euros, non justifiées en procédure.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 8.453,20 euros.

Absente à l’audience, Madame [L] [M] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [L] [M] sera donc condamnée à verser à Monsieur [K] [O] une somme provisionnelle de 8.453,20 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte en date du 10 mars 2025. Cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 5.611,06 euros, à compter du 19 septembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, conformément à la demande.

Madame [L] [M] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l’occupation indue du logement et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [L] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [K] [O], et en l’absence de toute information sur la réelle situation sociale et financière de Madame [L] [M], cette dernière sera condamnée à verser à son bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2019 entre Monsieur [K] [O] et Madame [L] [M], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 6 août 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [M], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [L] [M] à verser à Monsieur [K] [O], la somme provisionnelle de 8.453,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 10 mars 2025 incluant l’échéance du mois de mars 2025, et ce, hors frais de procédure. Cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 5.611,06 euros, à compter du 19 septembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, conformément à la demande ;

CONDAMNE Madame [L] [M] à verser à Monsieur [K] [O], une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés -suivant décompte arrêté au 10 mars 2025- à compter du 1er avril 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [L] [M] à verser à Monsieur [K] [O], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,