TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 23/01840 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GL3A

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Loïc VOISIN, avocat au barreau de BOURGES

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sandra DE BARROS, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [I] [M] [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sandra DE BARROS, avocat au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrats en date des 25 mars et 1er avril 2014, Monsieur et Madame [M] [B] ont pris à bail à partir du 1er juin 2014 un appartement T4 appartenant à la société FRANCE LOIRE, situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 464,69 euros par mois, outre 220,95 euros de charges. Un dépôt de garantie de 464,69 euros a également été versé.

La signature d’un avenant a été régularisée le 17 mai 2019 pour la location d’un emplacement de stationnement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 novembre 2020, les locataires ont délivré congé à leur bailleur.

L’état des lieux de sortie a été établi le 17 février 2021, chiffrant à la somme de 422,73 euros la part due par Monsieur et Madame [M] [B] au titre des réparations locatives.

Ensuite, la société FRANCE LOIRE a émis un avis de liquidation de compte, laissant apparaître une somme restant due de 3.535,64 euros, avis que la bailleresse a envoyé à ses anciens locataires par courrier en date du 22 février 2021.

Les locataires ont alors contesté les sommes dues au titre de la régularisation d’eau chaude et d’eau froide par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 mars 2021.

Par courrier du 23 mars 2021, reconnaissant un dysfonctionnement de la télérelève des compteurs individuels, FRANCE LOIRE a effectué une remise commerciale de 250 euros.

Un procès-verbal de carence de conciliation a été rendu le 8 mars 2023 par le conciliateur de justice du ressort du tribunal d’Orléans.

La société FRANCE LOIRE a ensuite assigné ses anciens locataires par acte délivré par commissaire de justice le 10 mai 2023 (remis à Etude) en paiement de la somme de 2.835,64 euros, correspondant aux régularisations d’eau chaude/eau froide pour les années 2020 et 2021, outre 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance, le tout assorti des intérêts.

Par conclusions n°2 en réponse visées et développées à l’audience du 14 octobre 2025, la société FRANCE LOIRE demande au tribunal de :

La recevoir en ses demandes et la dire bien fondée ;Condamner solidairement Monsieur et Madame [E] [N] à lui payer la somme de 2.991,03 euros correspondant au principal de la créance (2.835,64 euros), outre les frais accessoires à l’assignation, le coût de l’acte et de l’article 444-31 du code civil ainsi que la TVA à hauteur de 24,24 euros, outre les intérêts desdites sommes depuis la date de la signification au titre de l’article 1231-6 alinéa ter et 2 du code civil ;Condamner solidairement Monsieur et Madame [E] [M] [B] à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et outre les entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les actes d’huissiers afférents à cette procédure et notamment les factures du commandement de payer et de l’assignation.

Par conclusions récapitulatives visées le 28 janvier 2025 et développées à l’audience de plaidoirie du 14 octobre 2025, les époux [M] [B] demandent au tribunal de :

Constater que FRANCE LOIRE ne justifie pas de la consommation d’eau justifiant la régularisation des charges d’eau chaude/eau froide pour les années 2020/2021 ;Débouter purement et simplement FRANCE LOIRE de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires et à venir en cela y compris sa demande en paiement de la somme de 2.835,64 euros ;Condamner FRANCE LOIRE à leur payer la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner FRANCE LOIRE aux entiers dépens.

Il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées pour un examen complet des moyens et prétentions des parties, en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

Le dossier est venu à une première audience du 24 octobre 2023. Il a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, pour mise en état du dossier et communications des pièces et conclusions.

Le dossier a été retenu à l’audience du 14 octobre 2025, à laquelle toutes les parties étaient présentes ou représentées.

A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision serait rendue le 15 décembre 2025.

Le présent jugement est contradictoire, l’ensemble des parties ayant été présente ou représentée à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de la société FRANCE LOIRE

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

De plus, il résulte des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces communiquées que les époux [M] [B] ont occupé le logement situé [Adresse 3] d’avril 2014 à février 2021, soit pendant presque 7 ans.

Ils ont consommé de l’eau durant ces années, ce qu’ils ne contestent d’ailleurs pas.

La société FRANCE LOIRE produit l’ensemble des relevés justifiant des consommations d’eau chaude et d’eau froide de l’ensemble des locataires.

L’argument soulevé par les anciens locataires selon lequel ils n’auraient pas reçu avant leur départ du logement la régularisation eau chaude/eau froide pour les années 2020 et 2021 est inopérant, puisque l’état des lieux de sortie a été réalisé le 17 février 2021. La régularisation des charges d’eau pour les années considérées ne pouvait donc pas intervenir avant cette date.

De plus, il est vrai qu’en l’occurrence et en toute transparence, la société FRANCE LOIRE a indiqué que le système de télérelève des compteurs d’eau avait connu un dysfonctionnement ponctuel, dû à leur prestataire ; la bailleresse s’en est expliquée et a opéré en conséquence une remise de 250 euros sur les sommes dues.

En revanche, ce qui est incontestable, ce sont les relevés de compteurs qui ont été effectués et pris en photo lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie le 17 février 2021 à 14h00, indiquant un compteur d’eau en bon état et les relevés suivants : index eau chaude 565,323 et index eau froide 1071,632.

Ces relevés sont indiscutables et correspondent à la consommation réelle de la famille [M] [B].

Ces derniers ont d’ailleurs commencé à régler les sommes dues à la société FRANCE LOIRE, ce qui rapporte la preuve de la reconnaissance de leur dette ; la dette initiale s’élevait à la somme de 3.535,64 euros en principal (déduction faire du dépôt de garantie versé d’un montant de 464,69 euros), dont la bailleresse a retiré la somme de 250 euros de remise commerciale, outre la somme de 450 euros relative aux versements effectués par les anciens locataires (50 euros le 10/05/2021, 50 euros le 16/06/2021, 100 euros le 13/09/2021, 150 euros le 07/01/2022 et 100 euros le 17/03/2022).

Il en résulte que la société FRANCE LOIRE rapporte la preuve des sommes dues par les époux [M] [B] au titre de la régularisation de leur consommation d’eau chaude et d’eau froide pour les années 2020 et 2021 et que Monsieur et Madame [M] [B] seront solidairement condamnés à régler la somme de 2.835,64 euros à la société FRANCE LOIRE, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2023, date du décompte qui leur a été notifié.

Il ne sera en revanche pas fait droit aux demandes de TVA, de frais accessoires et de coût de l’assignation à ce stade, le coût de délivrance de l’assignation relevant éventuellement des dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société FRANCE LOIRE les frais irrépétibles engagés par elle pour la défense de ses intérêts ; il lui sera alloué la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Elle est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [E] [M] [B] qui succombent supporteront les dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le JUGE, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] [B] et Madame [I] [M] [B] à payer à la société FRANCE LOIRE la somme de 2.835,64 euros au titre de la régularisation de l’eau chaude et eau froide, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2023 ;

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] [B] et Madame [I] [M] [B] à payer à la société FRANCE LOIRE la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] [B] et Madame [I] [M] [B] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût de l’assignation ;

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés

LE GREFFIER LE PRESIDENT