TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

N° Minute : /

N° RG 25/01516 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCOM

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée ATHENA

pris en la personne de son syndic la S.A.S FONCIA LOIRET, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [E]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Madame [O] [E] épouse [J], munie d’un pouvoir de représentation

Madame [V] [E]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 12 Juin 2025, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie Exécutoire le :

à :

Copies conformes le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit délivré le 5 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [3] » située [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice la SAS FONCIA LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, a saisi le tribunal judiciaire, au visa des articles 10, 10-1, 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et 1353 du code civil, d’une demande tendant à :

— Enjoindre à Monsieur et Madame [E] de laisser l’accès à leur lot privatif pour l’exécution des travaux de rénovation énergétique votés en assemblée générale définitive, sous astreinte définitive de 800 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, ou, à défaut, de la décision à intervenir ;

— Se réserver la liquidation de l’astreinte définitive ;

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 6.813,96 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 15 janvier 2023, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux, en vertu des dispositions des articles 10, 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, augmentées des intérêts de droit à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil ;

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 700 euros au titre du coût des frais de dossier d’avocat et des frais de relance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement d’une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ceux compris le coût de l’exploit introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la résidence « ATHENA » expose que la copropriété sus visée a décidé de procéder au remplacement des menuiseries dans les parties privatives dans le cadre d’une rénovation énergétique globale de l’immeuble, visant une amélioration de 35% de la performance énergétique ; il précise que ces travaux ont été approuvés lors de l’assemblée générale extraordinaire du 30 juin 2022 et que ce procès-verbal n’a fait l’objet d’aucune contestation. Le demandeur indique que Monsieur et Madame [E] s’opposent sans raison d’une part à la réalisation des travaux dans leurs parties privatives et d’autre part au règlement des appels de fonds afférents.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2025 ; le dossier a été reporté à l’audience du 12 juin 2025 à la demande des parties.

A cette audience, la fille des défendeurs, Madame [O] [J] née [E] s’est présentée, munie d’un pouvoir écrit de la part de son père, Monsieur [K] [E], et indiquant que sa mère était hospitalisée. Elle a indiqué que jusqu’à présent, son père Monsieur [E] ne voulait pas laisser l’accès à son appartement pour la réalisation des travaux, mais qu’il avait avancé sur ce point et que désormais, il était d’accord. Elle a précisé que d’ailleurs le lendemain, 13 juin 2025, l’entreprise devait se rendre chez ses parents pour prendre les mesures. Elle a également versé aux débats un récapitulatif de versements effectués par Monsieur [K] [E], selon lequel entre le 1er avril 2025 et le 30 mai 2025, ce dernier aurait réglé la somme totale de 4.113,61 euros, et précisant que trois autres versements allaient être effectués aux mois de juillet, août et septembre 2025.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 474, alinéa 1er du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exécution des travaux et l’accès au logement de Monsieur et Madame [E]

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.

Les copropriétaires doivent payer et se conformer aux travaux votés en assemblée générale s’ils ne les ont pas contestés dans les délais légaux et dans les formes requises.

De plus, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces communiquées que les travaux de rénovation énergétique de l’immeuble (ravalement, maçonnerie, menuiseries, étanchéité, VMC) ont été dûment votés selon procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 30 juin 2022. Monsieur et Madame [E] ne démontrent pas avoir formé un recours à l’encontre de cette décision. Ils devront par conséquent s’y conformer et laisser l’accès à leur appartement pour la réalisation de ces travaux de rénovation énergétique.

Il sera ainsi enjoint à Monsieur et Madame [E] de laisser l’accès à leur lot privatif pour l’exécution des travaux de rénovation énergétique votés en assemblée générale extraordinaire et définitive du 30 juin 2022, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision.

Il est précisé que la liquidation de cette astreinte reviendra au juge de l’exécution.

Sur le paiement des appels de charges et fonds de travaux afférents

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.

Par ailleurs, par application de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu’issu de la loi du 13 décembre 2000, le défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, a pour conséquence que les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

En l’espèce, au visa de l’assignation du conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence « [3] » et des pièces produites aux débats, et notamment :

le règlement de copropriété ;le contrat de syndic ;le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 30 juin 2022 ;les appels de fonds du 15 juillet 2022.

Il est constant que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » est liquide, certaine et exigible et que Monsieur et Madame [E] restent redevables de la somme de 6.813,96 euros en règlement de leur quote-part de ces travaux de rénovation.

Le bon encaissement des versements mentionnés par la fille des défendeurs n’a pas pu être vérifié le jour de l’audience, s’agissant de paiements effectués par Monsieur [E] par chèque.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 700 euros au titre du coût des frais de dossier d’avocat et des frais de relance, le demandeur ne justifiant pas de l’envoi de relances et les frais d’avocat étant couverts par l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement Monsieur et Madame [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [3] » située [Adresse 2] la somme de 6.813,96 euros, augmentées des intérêts de droit à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [3] », ne justifie pas d’un préjudice spécial et distinct du simple retard de paiement, lequel ne peut pas être considéré au vu des pièces produites aux débats comme étant une résistance abusive, d’autant que la mauvaise foi de Monsieur et Madame [E] n’est pas démontrée.

Il convient en conséquence de rejeter sa demande de paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant les frais irrépétibles engagés par lui pour la défense de ses intérêts ; il lui sera alloué la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Elle est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [E] qui succombent, supporteront les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ENJOINT à Monsieur et Madame [E] de laisser l’accès à leur lot privatif pour l’exécution des travaux de rénovation énergétique votés en assemblée générale extraordinaire et définitive du 30 juin 2022, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que la liquidation de l’astreinte définitive reviendra au juge de l’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [3] » la somme de 6.813,96 euros (six mille huit cent treize euros et quatre-vingt-seize cents) au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 15 janvier 2023, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux, en vertu des dispositions des articles 10, 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, augmentées des intérêts de droit à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [3] » située [Adresse 2] de ses demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [3] » située [Adresse 2] de sa demande de paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût de l’exploit introductif d’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par la Présidente et la Greffière sus nommées.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,