Du 13 décembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01061 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGUF

[O] [S]

C/

[V] [T] [I], [R] [U] [F] [B]

— Expéditions délivrées à

Maître Anaïs FOIX

— FE délivrée à

Maître Ludivine MIQUEL

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [S]

né le 09 Août 1969 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Ludivine MIQUEL, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL AALM

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [T] [I]

né le 09 Novembre 1990 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Adresse 11] [Adresse 8]

[Localité 4]

Madame [R] [U] [F] [B]

née le 08 Septembre 1998 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Adresse 11] [Adresse 8]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010677 du 14/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Tous deux représentés par Maître Anaïs FOIX, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL FEVRIER DUPOURQUE & ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 2 mai 2023, Monsieur [O] [S] a donné en location à Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel actuel brut de 769, 43 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [S] a fait signifier à Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 février 2024.

Par acte du 27 mai 2024 dénoncé le 28 mai 2024 par voie électronique avec accusé de réception au sous-préfet de la Gironde, Monsieur [O] [S] a ensuite fait assigner en référé Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B], afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail d’habitation,

— le paiement solidaire à titre provisionnel, de la somme de 4705,18€ représentant l’arriéré de loyers à la date du 27 mai 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 février 2024 sur la somme de 4307,66 €, et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— l’expulsion des occupants,

— la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel,

— l’allocation de 700 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.

A l’audience du 18 octobre 2024 où l’affaire a pour la dernière fois été appelée, Monsieur [O] [S] valablement représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 7382,62 €. Il s’oppose tant à l’octroi des délais de paiement qu’à ceux octroyés pour quitter les lieux.

Aux termes de leurs écritures reprises à l’audience, Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] représentés par leur conseil demandent principalement que leur soit accordé un délai suspensif de la clause résolutoire de 36 mois pour apurer leur dette à hauteur de 130 euros par mois, puis le restant dû le dernier mois. Subsidiairement ils sollicitent l’octroi d’un délai pour quitter les lieux qui ne saurait être inférieur à un an.

Ils exposent que postérieurement à la signature de leur contrat de bail, leur situation financière s’est dégradée puisque Mme [B] a été contrainte de cesser ses activités en raison d’une maladie de longue durée et que Monsieur [I] a quant lui été victime d’un accident de travail. Ils indiquent avoir déposé le 5 avril 2024 un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable et qui a donné lieu à un échéancier fixant une mensualité de remboursement de 215, 18 € par mois durant 20 mois pour apurer leur dette locative qu’ils ont contesté devant le juge du surendettement. Ils estiment enfin avoir assuré leur logement depuis leur entrée dans les lieux en le justifiant de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être admise sur ce fondement. Ils soutiennent enfin avoir repris le paiement des loyers courants depuis le mois de septembre 2024 et qu’ils sont donc bien-fondés à solliciter la suspension de la clause résolutoire par l’octroi de délais pour régler leur dette.

Si leur demande de délais de paiement venait à être rejetée, ils sollicitent l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux en raison de leur situation professionnelle, financière et de leur bonne foi.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .

En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à M. le sous-préfet de la Gironde le 28 mai 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 9 août 2024 .

Par ailleurs, le bailleur personne physique a saisi le 28 février 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement prévoyant sa résiliation de plein droit aux termes d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructeux. Ce dernier conclu initialement pour une durée de 3 ans le 28 avril 2023, n’a pas été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 de sorte que les locataires disposaient d’un délai de 2 mois pour régulariser la dette bien qu’il soit fait mention d’un délai de 6 semaines dans le commandement leur ayant été délivré, la clause la plus favorable devant leur bénéficier.

S’il est constant que l’attestation d’assurance de leur domicile n’ a pas été produite dans le délai imparti par le commandement, il ressort des pièces qu’ils communiquent qu’ils étaient assurés depuis le 2 mai 2023 ainsi que lors de la délivrance du commandement de sorte que la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance devra être rejetée.

Monsieur [O] [S] a cependant fait délivrer à Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] un commandement de payer suivant exploit du 23 février 2024 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes des articles 7 a et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ayant pas, dans les délais légaux à compter de la délivrance du commandement du 23 février 2024, réglé les causes dudit commandement la clause s’est appliquée de plein droit le 24 avril 2024 en vertu des dispositions des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs de sorte que les conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à cette date.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [S] produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] restaient devoir la somme de 7382, 62 € à la date du 14 octobre 2024.

Ces derniers n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaîssent d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] seront donc condamnés au paiement de la somme de 7382, 62euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 14 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse). Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B], occupant les lieux sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire, seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (769, 43 euros par mois à la date de l’audience s’agissant du loyer et du parking), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et ce, à compter du 15 octobre 2024 .

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Etant tenus solidairement au paiement des montants dus au titre du bail en application de l’article dudit bail, cette condamnation sera solidaire.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers ;

En l’espèce, qu’il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 14 octobre 2024, que Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] ont repris le paiement du loyer et des charges

Par ailleurs le 27 juin 2024, la commission de surendettement des particuliers de la GIRONDE a imposé au profit de Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B], des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, à savoir un rééchelonnement des dettes sur une durée de 36 mois dont le bailleur a été avisé.

Il n’est pas contesté que ces mesure de désendettement sont toujours en cours et qu’elles font l’objet d’un recours devant le juge des contentieux de la protection.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] à se libérer de leur dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 215, 38 euros, dans les conditions prévues au dispositif, le juge des référés ne pouvant qu’adopter les échéances fixées par la commission de surendettement.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant leur expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique ;

En cas de résiliation du bail, Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé selon la réglementation applicable aux HLM, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [S] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] succombant au principal, supporteront les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mai 2023 entre Monsieur [O] [S] et Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] et le garage situé à la même adresse sont réunies à la date du 24 avril 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] à verser à titre provisionnel en deniers ou quittance la somme de 7382, 62 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 14 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnnance,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (769, 43 euros par mois à la date de l’audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à compter du 15 octobre 2024,

SURSOYONS à l’exécution des poursuites et autorisons Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] à se libérer de la dette en 36 mensualités de 215,38 €, la dernière mensualité représentant le solde de la dette. Ces mensualités seront exigibles en plus des indemnités d’occupation courantes. A défaut de paiement d’une mensualité ou indemnité d’occupation à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

DISONS, dans ce cas, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 6] A [Localité 4], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est,

DISONS en revanche que si les locataires se libèrent de leur dette dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, la clause de résiliation du bail est réputée ne pas avoir joué,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] à payer à Monsieur [O] [S] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [I] et Madame [R] [B] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DE LA PROTECTIODEN