TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/02715 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYFC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [F], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [J]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [N] [B]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 10 Décembre 2024, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 6 décembre 2018, la société LOGEMLOIRET -venant aux droits de la SIAP à compter du 31 mai 2021- a consenti un bail à Monsieur [S] [J] et à Madame [N] [B] un logement à usage d’habitation de type 2 situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 209,26 euros et 43,27 € de provision pour charges, payables à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 29 janvier 2024 à Monsieur [S] [J] et à Madame [N] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.128,60 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par les locataires en titre, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] -par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location à usage d’habitation en date du 6 décembre 2018, ainsi que la résiliation de plein droit dudit bail et ce à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [S] [J] et de Madame [N] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement qu’ils occupent sis [Adresse 2], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier, et pour le sort des meubles, à ses frais et risques et périls, et conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner conjointement et solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] à lui payer la somme de 2.277,91 euros en principal ;condamner conjointement et solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 226,71 € égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner conjointement et solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] à lui payer une indemnité de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner conjointement et solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en tous les dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 29 janvier 2024 et de l’assignation introductive ;voir constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

À l’audience du 10 décembre 2024, la société LOGEMLOIRET -représentée avec pouvoir par Madame [F], salariée- a maintenu ses demandes en l’absence de tout paiement des locataires, ceci en dépit des propositions successives qui leur ont été faites en vain par le bailleur, puis elle a actualisé la dette locative due par le couple selon un décompte du 5 décembre 2024 (loyer de novembre 2024 inclus) pour un montant de 4.061,09 €, hors frais de poursuites.

Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B], comparaissant tous deux en personne à l’audience, ont ensuite indiqué au tribunal se trouver depuis le début de l’année 2024, pour Monsieur, en situation de chômage, avec un CDD insertion espaces verts à Pithiviers et une problématique de consommation de stupéfiants (héroïne), et pour Madame, bénéficiaire de l’AAH (1.000 €) avec des problèmes de santé (3 opérations successives), outre une situation de surendettement du couple.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience vient confirmer la situation tant financière que sociale compliquée et difficile de Monsieur [S] [J] et de Madame [N] [B] avec le dépôt probable à terme, dans le cadre de l’accompagnement mis en place par le travailleur social, d’un dossier de surendettement auprès de la commission BDF.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025, prorogé au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision sera susceptible d’appel et contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 10 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur social justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocations familiales du Loiret la situation d’impayés de Monsieur [S] [J] et de Madame [N] [B] dès le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 29 janvier 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 6 décembre 2018 contient une clause résolutoire applicable dans un délai de 2 mois (article 8 des conditions générales), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.128,60 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Or, selon un avis de la cour de Cassation, le fondement de l’effet légal du commandement de payer issu de la loi du 27 juillet 2023 ne s’appliquant pas aux contrats en cours, Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] disposaient donc d’un délai conventionnel de 2 mois, soit jusqu’au 29 mars 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

En l’absence de règlement dans ce délai des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 29 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [S] [J] et de Madame [N] [B] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que de tout occupant de leur chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] restent solidairement redevables des loyers jusqu’au 29 mars 2024 et, à compter du 30 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 30 mars 2024, les locataires ont manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 226,71 €, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l’actualisation.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

L’OPH LOGEMLOIRET produit, en effet, un décompte détaillé démontrant que Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] restent devoir solidairement la somme de 4.061,09 € – hors frais de poursuite – à la date du 5 décembre 2024 (loyer de novembre 2024 inclus).

Toutefois, à l’analyse et après vérification de ce décompte, ce montant sera ramené à 3.884,87 euros, ceci après soustraction des frais non contractuels « risqueloca » (92,40 €) et pénalités « ops » (83,82 €) imputés à tort aux locataires, car non prévus contractuellement.

Présents à l’audience, Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] ont expliqué au tribunal l’origine et les causes de leurs difficultés financières, sans toutefois contester ni le principe, ni le montant de leur dette locative.

Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] seront donc solidairement condamnés à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 3.884,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (loyer de novembre 2024 inclus).

Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation -indexée et actualisée selon les conditions contractuelles- au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure au 1er décembre 2024, et ce, jusqu’à la libération des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer du logement s’élevant à 226,71 € à la date de résiliation du bail, ceci conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B], bien que présents à l’audience, ne sollicitent du tribunal ni délais de paiement, ni suspension des effets de la clause résolutoire.

Outre le fait que des délais de paiement peuvent éventuellement désormais être accordés d’office, force est de constater que Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] ne sont manifestement pas en situation de régler leur dette locative, tandis qu’ils n’ont pas repris le paiement intégral de leur loyer courant, si bien qu’ils ne peuvent juridiquement bénéficier de tels délais de paiement.

La suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas possible pour cette même raison, mais également en l’absence de toute demande des locataires en la matière.

En conséquence, il ne pourra être accordé à Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] de délais de paiement, et les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024 et celui de l’assignation introductive d’instance.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, et au regard de la situation sociale et financière dégradée de Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] en quasi-situation de surendettement, l’équité ne commande pas, en l’espèce, de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 décembre 2018 entre la société LOGEMLOIRET -venant aux droits de la SIAP à compter du 31 mai 2021- d’une part, et Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B], occupants sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.884,87 € (trois mille huit cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 décembre 2024 (loyer de novembre 2024 inclus), et ce, hors frais de procédure, pénalités et frais divers ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges -indexés et actualisés selon les conditions contractuelles- pour la période postérieure au 1er décembre 2024 (selon décompte arrêté au 5 décembre 2024) et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [N] [B] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024 et celui de l’assignation introductive d’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le Juge,