COUR D’APPEL D'[Localité 19]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [W], [J] [X], [O] [G], S.C. SOCIETE MARVAN, [Y] [T], [V] [C], S.C.I. SCI LECTER, [A] [P], [U] [R], [E] [K] c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE MALI BU, S.A.R.L. CITYA BAIE DES ANGES

N° 24/

Du 19 décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 23/04466 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PJVR

Grosse délivrée à

la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR

expédition délivrée à

le 19 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix neuf décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 05 septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 décembre 2024, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEURS:

Monsieur [L] [W]

[Adresse 25] [Adresse 18]

[Localité 10] – ITALIE

représenté par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [J] [X]

[Adresse 14]

[Localité 3]

représenté par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [O] [G]

[Adresse 28]

[Localité 12] – ITALIE

représenté par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

SOCIETE MARVAN, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

[Adresse 13]

[Localité 3]

représentée par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [Y] [T]

[Adresse 26]

[Localité 6] – ITALIE

représenté par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [V] [C]

[Adresse 26]

[Localité 7] – ITALIE

représentée par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. LECTER, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

[Adresse 17]

[Localité 2]

représentée par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [A] [P]

[Adresse 27]

[Localité 9] – ITALIE

représenté par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [U] [R]

[Adresse 20]

[Localité 8] – ITALIE

représenté par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [E] [K]

[Adresse 21]

[Localité 11] – ITALIE

représenté par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 22] MALIBU, pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet CITYA BAIE DES ANGES, dont le siège social est [Adresse 15], prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non représenté

S.A.R.L. CITYA BAIE DES ANGES, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 16]

[Localité 2]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [W], M. [O] [G], la société Marvan, M. [Y] [T], Mme [V] [C], la société civile immobilière Lecter, M. [A] [P], M. [U] [R], M. [E] [K] et M. [J] [X] sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble Le Malibu situé [Adresse 4] à [Adresse 24] [Localité 1].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 6 juillet 2023 et une résolution n°7 relative à la reconduction du mandat de la société Citya en tant que syndic a été rejetée pour défaut de majorité.

Une nouvelle assemblée générale devait être réunie pour désigner un nouveau syndic, le contrat en cours de la société Citya arrivant à échéance le 31 décembre 2023.

Une nouvelle assemblée générale a été convoquée le 17 août 2023 comportant une résolution n°3 relative à la reconduction du mandat de la société Citya en tant que syndic.

Par acte du 15 novembre 2023, les copropriétaires précités ont fait assigner la société Citya et le syndicat des copropriétaires Le Malibu devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir :

A titre principal,

le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 17 août 2023,A titre subsidiaire,

le prononcé de la nullité des résolutions n°3, 4, 4a, 4b, 4c, 4d, 4e, 4f, 4g, 4h, 4i, 4j, 4k, 4l et 5 de l’assemblée générale du 17 août 2023,En toute hypothèse,

la condamnation de la société Citya à leur verser à chacun la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice que ses manquements leur ont causé,la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société Citya à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,leur condamnation in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Ils exposent que l’ordre du jour de l’assemblée générale du 17 août 2023 ne comportait pas de proposition de désignation d’un nouveau syndic, contrairement à la volonté exprimée en ce sens par l’assemblée générale du 6 juillet 2023, mais uniquement une résolution tendant à la reconduction du mandat de la société Citya en tant que syndic de la copropriété. Ils indiquent que les résultats du vote n’ont pas été annoncés lors de l’assemblée, que le procès-verbal n’a pas été établi en cours d’assemblée et que les calculs des millièmes auraient été effectués de façon irrégulière. Ils soulignent qu’en réponse à une sommation de communiquer les documents afférents à l’assemblée générale critiquée, la société Citya a indiqué que ces documents feraient l’objet d’un dépôt de plainte pour destruction.

Ils notent l’absence de feuille de présence, l’absence d’annonce du résultat du vote et d’établissement d’un procès-verbal pendant l’assemblée générale. Ils affirment que le procès-verbal finalement communiqué par simple courrier électronique comporte des mentions erronées et qu’ils sont tous soit défaillants, soit opposants aux résolutions votées, nonobstant les mentions portées sur le procès-verbal d’assemblée générale auxquelles aucune foi ne peut être attachée.

Ils estiment que la société Citya a « extorqué » un vote favorable pour le renouvellement de son mandat, en pleine période estivale, sans aucune mise en concurrence et en violation manifeste de la volonté exprimée par les copropriétaires de désigner un nouveau syndic.

Le syndicat des copropriétaires Le Malibu et la société Citya régulièrement assignés par remise à personne habilitée n’ont pas constitué avocat avant la clôture de l’instruction de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile

La clôture de l’instruction est intervenue le 28 mars 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 11 avril 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 25 novembre 2024 prorogé au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale dans son entier

L’article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique. Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

En l’espèce, l’absence de feuille de présence est confirmée par la réponse apportée par la société Citya le 25 août 2023 à une sommation de communiquer la feuille de présence, le procès-verbal ainsi que les consignes et les pouvoirs de vote par correspondance que la société civile immobilière Lecter a fait délivrer à la société Citya le 21 août 2023. La réponse de la société Citya précise que les documents demandés auraient été détruits.

Il n’est donc pas démontré qu’une feuille de présence a été régulièrement établie et l’annulation de l’assemblée générale sera prononcée sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de droit et de fait invoqués par les requérants à l’appui de leurs demandes.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que la société Citya a agi de façon particulièrement inappropriée pour un syndic professionnel en ne respectant pas la volonté des copropriétaires de désigner un nouveau syndic et en commettant de nombreuses irrégularités dans la convocation et la tenue de l’assemblée générale du 17 août 2023, et notamment en apportant des mentions erronées sur le procès-verbal d’assemblée générale et en commettant des irrégularités concernant les documents requis pour la validité de l’assemblée générale. Ces actions ont contraint les copropriétaires d’effectuer des démarches et d’engager une action en justice afin de faire valoir leurs droits.

Il convient par conséquent de condamner la société Citya à verser à chacun des requérants la somme de 300 euros en réparation de leurs préjudices.

Sur les demandes accessoires

Partie principalement perdante au procès, la société Citya sera condamnée aux dépens et à payer à la somme de 3.000 euros aux copropriétaires requérants en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et des dépens sera en revanche rejetée en ce qu’elle n’est pas suffisamment étayée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] situé [Adresse 5] du 17 août 2023 ;

CONDAMNE la SARL Citya Baie des Anges à payer M. [L] [W], M. [O] [G], la société Marvan, M. [Y] [T], Mme [V] [C], la société civile immobilière Lecter, M. [A] [P], M. [U] [R], M. [E] [K] et M. [J] [X] la somme de 300 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour leurs préjudices ;

CONDAMNE la SARL Citya Baie des Anges à payer à payer à M. [L] [W], M. [O] [G], la société Marvan, M. [Y] [T], Mme [V] [C], la société civile immobilière Lecter, M. [A] [P], M. [U] [R], M. [E] [K] et M. [J] [B], ensemble, la somme de 3.000 euros le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Citya Baie des Anges aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT