TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00264 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVPD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE,

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public LOGEMLOIRET, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [Y] [T] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [C]

né le 02 Août 1987 , demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [Z]

née le 01 Janvier 1988 , demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2020 à effet au 31 juillet 2020, la Société LOGEMLOIRET a donné en location à Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 402,62 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société LOGEMLOIRET a fait signifier le 27 décembre 2023 à Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 900,70 euros, selon décompte en date du 20 décembre 2023.

La Société LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par actes de commissaire de justice du 27 mars 2024 aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et juger que ces locataires seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] au titre des loyers et charges à la somme de 1.380,43 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner solidairement à titre provisionnel les défendeurs en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience qui s’est tenue le 8 octobre 2024, la Société LOGEMLOIRET, représentée avec pouvoir par Madame [Y] [T], salariée de la personne morale, a actualisé la dette locative à la somme de 3.675,32 euros. Le bailleur a indiqué que les locataires n’ont pas réalisé de paiement depuis un an.

Régulièrement cités par procès-verbaux de remise à étude, Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] ne se sont pas présentés au rendez-vous qui leur a été proposé pour son établissement.

Une action de prévention des expulsions a été initiée par l’AHU, mais les défendeurs ne se sont pas présentés au rendez-vous.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 474 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, l’un des défendeurs n’ayant pas comparu à l’audience et la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 28 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II- SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que rédigé à la date de signature du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 26 juin 2020 à effet au 31 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article 3.6 de ses conditions générales, page 7) et un commandement de payer visant la clause a été signifié le 27 décembre 2023, pour la somme en principal de 900,70 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer précité.

Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] avaient jusqu’au 27 février 2024 à 24 heures pour régler la somme de 900,70 euros.

Entre le 27 décembre 2023 et le 27 février 2024 à 24 heures, Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] n’ont réalisé aucun règlement, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2024.

L’expulsion de Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] sera ordonnée en conséquence.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] restent redevables des loyers jusqu’au 27 février 2024 et, à compter du 28 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 28 février 2024, ils ont causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera intégrée au calcul de la somme due à la date de l’audience, comme actualisé à l’audience.

La Société LOGEMLOIRET produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] restent lui devoir, après soustraction des frais de contentieux (84,96 euros et 131,70 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), des frais de pénalité d’enquête occupation (9 fois 7,62 euros, non justifiés en procédure) et des frais de pénalités risque locatifs (5 fois 5,50 euros, non justifiés en procédure), la somme de 3.579,24 euros, échéance de septembre 2024 incluse.

Absents à l’audience, Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de la dette dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Le bail ne contient aucune clause de solidarité et il n’a pas été communiqué de document distinct d’engagement de solidarité.

Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] seront donc condamnés conjointement à verser à la Société LOGEMLOIRET, à titre provisionnel, une somme de 3.579,24 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.380,43 euros (somme contenue dans l’assignation) à compter du 27 mars 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Ils seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er octobre 2024 (première échéance non liquidée au moment de l’audience) à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] étant absents à l’audience, ceux-ci n’ayant par conséquent pas sollicité de délais de paiement. Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer au moment de cette audience, ce qui ne permet pas d’accorder des délais de paiement ou de suspendre les effets de la clause résolutoire en application de la loi du 27 juillet 2023.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z], partie perdante, supporteront conjointement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] seront condamnés conjointement à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 26 juin 2020 à effet au 31 juillet 2020 entre la Société LOGEMLOIRET et Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 février 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] à verser à la Société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 3.579,24 euros (selon relevé de compte en date du 2 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024) relative aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.380,43 euros à compter du 27 mars 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] à payer à la Société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi majoré des augmentations légales en vigueur ;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] à verser à la Société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [X] [C] et Madame [U] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023 et le coût de l’assignation du 27 mars 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 10 janvier 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,