Du 18 avril 2025

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/01634 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSWJ

S.A. [Adresse 9]

C/

[X] [H]

— Expéditions délivrées à

la SELARL COULAUD-PILLET

[X] [H]

— FE délivrée à la SELARL COULAUD-PILLET

Le 18/04/2025

Avocats : la SELARL COULAUD-PILLET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDERESSE :

S.A. HLM ICF ATLANTIQUE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître PILLET, de la SELARL COULAUD-PILLET

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [H]

né le 05 Mai 1993 à [Localité 10] (GUINEE)

[Adresse 7]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 28 septembre 2022, à effet au même jour, la SA [Adresse 9] a donné à bail à Monsieur [X] [H] , un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 11].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM ICF ATLANTIQUE a fait signifier le 14 mai 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 16 août 2024, la SA [Adresse 9] a fait assigner Monsieur [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 25 octobre 2024 en lui demandant notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— de constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— d’ordonner, en conséquence, son expulsion, et celle de tous occupants de son chef des locaux à usage d’habitation sis à [Adresse 1], dans les conditions prévues par les articles du Code des procédures d’exécution,

— d’ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— de le condamner à payer à titre provisionnel :

* les sommes portées au commandement outre les loyers et charges échus postérieurement au commandement jusqu’au jour de la présente assignation déduction faite des versements, soit à ce jour la somme de 7.188,57 euros (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement et de la présente décision pour la différence,

* les loyers et charges venus à échéance depuis la date indiquée en tête du présent acte jusqu’au jour de la décision prononçant la résiliation du bail, sauf à parfaire ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges au jour de la résiliation, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, jusqu’à la libération des lieux

* la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 25 octobre 2024, a été renvoyée au 22 novembre 2024, puis au 17 janvier 2025 et a finalement été débattue à l’audience du 7 mars 2025.

Lors des débats, la SA HLM ICF ATLANTIQUE, représentée par son avocat, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 8.054,33 euros selon un décompte fourni à l’audience, en précisant que le paiement partiel du loyer a repris en janvier et février 2025.

Sur les problèmes d’humidité dont se plaint le défendeur, elle indique qu’ils lui ont été dénoncés en mai 2024 alors que la dette s’élevait déjà à la somme de 5.646,21 euros. Elle précise que le défendeur n’a pas réalisé de constat amiable avec son voisin du dessus et qu’elle a fait procéder à des recherches de fuite, notamment sur le toit-terrasse début 2025, qui se sont toutes avérées négatives. Elle précise qu’une nouvelle visite a eu lieu le 13 février 2025 chez le défendeur, qui indiquait subir les conséquences d’une nouvelle fuite localisée cette fois sur le caisson de l’entrée. Elle précise qu’aucune fuite n’a alors été constatée dans la chambre et qu’une société a depuis été mandatée.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA [Adresse 9].

Monsieur [X] [H], qui a comparu en personne à chaque audience de renvoi, a indiqué le 25 octobre 2024, vivre avec sa femme et son enfant âgé de trois ans dans un appartement en rez-de-chaussée qui n’est pas habitable. Il indiquait que le logement était troué, le sol abimé et que les vélux ne fonctionnaient pas, ainsi qu’être en possession de courriers de la Mairie. Il précisait percevoir 2.000 euros de revenus et avoir repris le paiement du loyer, qu’il s’engageait à poursuivre.

Le 17 janvier 2025, il exposait que le sinistre initial avait été réparé et qu’un nouveau sinistre était apparu, le contraignant à dormir avec sa femme et son enfant dans la même chambre depuis un an et demi. Il expliquait avoir cessé de payer le loyer car personne n’intervenait pour régler ces difficultés, avant de reprendre son paiement depuis six mois, sans que la situation n’évolue. Il indiquait avoir donné les éléments au soutien de sa situation au bailleur mais ne pas avoir de pièces à communiquer au juge.

Lors de l’audience du 7 mars 2025, Monsieur [X] [H], dès son tour de parole, s’est montré très agressif à l’égard du bailleur et de son avocat, il s’est avéré qu’il enregistrait l’audience avec son téléphone portable ; lorsqu’il lui a été demandé de cesser, il a poursuivi dans ses propos agressifs et outranciers vis-à-vis de l’avocat du bailleur ainsi qu’à l’encontre du tribunal, et a aussi formuler des menaces, de sorte qu’en application de l’article 439 du code de procédure civile son expulsion de la salle d’audience a dû être ordonnée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA HLM ICF ATLANTIQUE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 15 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 19 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 5.646,21 euros.

Depuis cette date, Monsieur [X] [H] a fait état, auprès du bailleur, d’une problématique d’infiltration dans le logement.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :

de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

De plus il ressort de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, le diagnostic social et financier parvenu à la juridiction avant l’audience fait état de ressources mensuelles déclarées d’un montant de 2.511,63 euros pour des charges mensuelles d’un montant de 1.445,68€, ainsi qu’une dette France Travail d’un montant de 3.000 euros. Il ressort de ce diagnostic que le couple vit à crédit tous les mois, d’une part en raison de ce que la compagne de Monsieur [X] [H] ne peut travailler au regard de sa situation administrative et d’autre part, d’une addiction aux jeux d’argent dont le défendeur déclare vouloir se défaire. Le couple a accepté un accompagnement à la gestion du budget en octobre 2024. La cessation du paiement du loyer est mise en corrélation avec l’interpellation du bailleur en réparation des infiltrations qui auraient engendré l’effondrement d’une partie du plafond, entrainant l’indécence du logement devenu inhabitable.

Pour autant il ne résulte d’aucun élément que Monsieur [X] [H] ait informé son bailleur de l’existence de désordres avant d’avoir reçu le commandement.

Il ressort des éléments versés à la procédure que le bailleur a reconnu que l’infiltration déclarée par le défendeur en mai 2024 située au niveau du plafond de la chambre d’enfant a endommagé le faux plafond et a tenté de faire intervenir la société ACORUS le 22 juillet 2024, en vain, le défendeur ne pouvant être contacté.

Il n’est pas contesté que Monsieur [X] [H] n’a pas déclaré le sinistre relatif à un dégât des eaux auprès de son assureur.

Le bailleur a indiqué avoir fait intervenir une seconde fois la société ACORUS le 5 juillet 2024, qui n’a pas détecté la fuite, puis la société AQUADIM le 8 novembre 2024 sans résolution et le 18 décembre 2024 l’entreprise FAVRE qui aurait indiqué dans son rapport qu’il n’y avait pas d’infiltration par les canalisations des colonnes. Si aucun élément corroborant ces dires n’a été versé aux débats, Monsieur [X] [H] n’a pas contesté ces interventions, ni ces conclusions.

Le bailleur a sollicité la société SYMAK ATTILA les 24 décembre 2024 et 13 janvier 2025 qui conclut à l’absence de fuite réalisée sur la couverture du toit-terrasse, précisant que l’appartement du défendeur se situe en rez-de-chaussée.

Il ressort des débats et des pièces communiqués par le bailleur, que la fuite déclarée initialement n’existait plus, ce que reconnaît Monsieur [X] [H], mais que depuis février 2025 des traces d’humidité étaient apparues à l’intérieur du caisson entre le salon et l’entrée, ainsi que sur la cloison.

Monsieur [X] [H] ne rapporte aucune preuve de ce que la fuite déclarée et dont le bailleur s’est saisi en faisant intervenir à plusieurs reprises des entreprises, sans résultat, a entrainé une indécence du logement le rendant inhabitable. Il évoque détenir des courriers de la Mairie, sans pour autant en justifier.

Aucun élément n’est communiqué, ni aucune déclaration de sinistre à son assureur, s’agissant de la première fuite ou de la seconde déclarée au bailleur.

En conséquence, faute de rapporter la preuve que le logement ne répond pas aux normes de décence, la seule déclaration de Monsieur [X] [H], même confirmée par le bailleur s’agissant des traces d’humidité, ne fait pas obstacle à la constatation de la résiliation du bail.

Le commandement de payer signifié le 14 mai 2024 est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 15 juillet 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, d’une part que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, d’autre part que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Monsieur [X] [H] a repris le paiement d’un loyer courant et s’est engagé à le régler. Ce positionnement tenant à se présenter à chaque audience et à avoir repris le paiement du loyer courant depuis septembre 2024, ainsi qu’à s’y être engagé, conduit à considérer, bien que non formulé explicitement, la volonté de Monsieur [X] [H] de se maintenir dans les lieux, donc à bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause. Le bailleur a manifesté son opposition à l’octroi de tels délais depuis la première audience, le 25 octobre 2024.

Or Monsieur [X] [H], qui ne justifie pas de sa situation professionnelle ni financière alors qu’il est fait état d’un endettement régulier pour faire face aux charges mensuelles et aux besoins du foyer, n’apparaît pas en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, condition essentielle à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Cette condition faisant défaut, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [X] [H], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce Monsieur [X] [H] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, la SA [Adresse 9] est fondée à faire fixer une telle indemnité d’occupation à son encontre, indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus il résulte de ce qui précède l’obligation d’acquitter depuis la date d’effet de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

En outre selon l’article 1353 du code civil il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SA HLM ICF ATLANTIQUE le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [X] [H] reste devoir, la somme de 8.054,33 euros à la date du 1er mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse).

Cependant, ce décompte intègre des frais de poursuites d’un montant de 107,78 euros le 1er janvier 2025, de 131,25 euros le 1er octobre 2024 et de 211,61 euros le 1er août 2024 qu’il convient de déduire. Ainsi, après soustraction des frais de poursuite, l’arriéré s’élève à la somme de 7.603,69 euros à la date du 1er mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 inclus).

Monsieur [X] [H] doit dès lors être condamné au paiement de la somme de 7.603,69 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [X] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [X] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Monsieur [X] [H] supportera une indemnité de 75 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 15 juillet 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2022 et liant SA [Adresse 9] à Monsieur [X] [H], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 11] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [H] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HLM ICF ATLANTIQUE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (617,86 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [H] à payer à SA [Adresse 9] à titre provisionnel la somme de 7.603,69 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 01 mars 2025, échéance de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [H] à payer à SA HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE