Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 14 mai 2025, n° 24/03810

TJ Orléans 14 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du locataire
La cour a constaté que le locataire devait des loyers jusqu'à la résiliation du bail, et a jugé que le montant des loyers impayés était dû.
Rejeté
Responsabilité des occupants pour loyers dus
La cour a jugé que seul le locataire était légalement responsable des loyers dus pendant la période de location, et que les occupants ne pouvaient pas être tenus au paiement des loyers du locataire.
Accepté
Frais exposés par le bailleur
La cour a jugé que le bailleur avait engagé des frais pour la procédure et a accordé une indemnité au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 14 mai 2025, n° 24/03810
Numéro(s) :	24/03810
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Parties :	Société LES RESIDENCES DE L' ORLEANAIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03810 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2L6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [P] [B] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Y] [E] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [L] [J], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2015, l’OPH d'[Localité 7] Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Monsieur [W] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 305,40 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant impayés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 6 août 2021 de cette situation.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’économie mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Monsieur [W] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 novembre 2022, pour un montant en principal de 1083,28 euros, selon décompte en date du 16 novembre 2022.

Puis, le 8 juin 2023, la société d’économie mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Monsieur [W] [N] un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 juin 2023, pour un montant en principal de 1730,27 euros, selon décompte en date du 5 juin 2023.

Le 5 décembre 2023, Monsieur [W] [N] répondait à l’enquête sur ses revenus sollicitée par son bailleur et déclarait que Monsieur [Y] [E] [S] et Madame [H] [L] [J] occupaient les lieux loués, fournissant notamment leur avis d’imposition.

Le 17 mai 2024, la société d’économie mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Monsieur [W] [N] une mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux loués.

Le 21 mai 2024, la société d’économie mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Monsieur [Y] [E] [S] et Madame [H] [L] [J] une sommation de quitter les lieux.

Les 21 et 22 juin 2024, un commissaire de justice établissait dans un constat que Monsieur [Y] [E] [S] a indiqué occuper les lieux depuis 2019, Madame [H] [L] [J] étant quant à elle présente depuis 2021.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [W] [N], Monsieur [Y] [E] [S] et Madame [H] [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice, le 15 juillet 2024, aux fins suivantes :

— de constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [Y] [E] [S] et Madame [H] [L] [J] du logement, en vertu de l’article 544 du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989 ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [E] [S] et Madame [H] [L] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 6] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— de déroger aux dispositions de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution pour que les défendeurs ne bénéficient pas du délai de 2 mois au motif qu’ils sont occupants sans droit ni titre ;

— de condamner solidairement Monsieur [Y] [E] [S], Madame [H] [L] [J] et Monsieur [W] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la date du début de l’occupation jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 344,90 euros en principal, selon décompte arrêté au 27 juin 2024 ;

— de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— de condamner solidairement les défendeurs en tous dépens de l’instance qui comprendront le coût de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2024.

Par courrier reçu le 28 octobre 2024 par le bailleur, Monsieur [W] [N] a donné congé de son bail avec un préavis d’un mois. Un état des lieux de sortie a été contradictoirement réalisé entre les parties le 29 novembre 2024.

Un décompte des sommes dues à la sortie de la location a été réalisé le 29 novembre 2024 et un plan d’apurement a été signé entre les parties au bail prévoyant le règlement de la somme de 1168,57 euros en 22 mensualités de 50 euros chacune et une 23ème soldant la dette en principal et en intérêts.

A l’audience du 27 février 2025, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [P] [B], employée de la société – a maintenu ses seules demandes en paiement et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1168,57 euros, hors frais. Le bailleur a indiqué que le locataire ainsi que les occupants avaient quitté le logement.

Cités à étude, pour Monsieur [W] [N], à personne pour Monsieur [Y] [E] [S] et à domicile pour Madame [H] [L] [J], aucun d’entre eux n’a comparu à l’audience.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience et l’association AHU a pu échanger avec Monsieur [Y] [E] [S] et Madame [H] [L] [J]. Ils ont indiqué avoir un enfant et occuper le logement de leur cousin. Monsieur [Y] [E] [S] a expliqué avoir fait des demandes de logement qui n’ont pas abouti du fait de la situation de son épouse (1ère demande de titre de séjour).

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel au vu des demandes formulées dans l’assignation et dans la mesure où les défendeurs, absents à l’audience, n’ont pas eu connaissance des demandes non maintenues à l’audience.

Il sera constaté que le bailleur ne maintient pas ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion du fait du départ du locataire et des occupants du logement.

I. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [W] [N] reste redevable des loyers jusqu’au 29 novembre 2024, date de résiliation du bail et de remise des clés au bailleur.

La SAEM Les Résidences de l’Orléanais produit, outre le contrat de bail initial, un relevé de compte daté du 6 février 2025 qui permet de constater que, après soustraction des frais de procédure (83,57 euros, 85,89 euros, 127,40 euros,83,93 euros et 204 euros qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de dossier SLS (25 euros) l’ancien locataire doit une somme de 558,78 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, échéance de novembre 2024 incluse.

Il convient toutefois de retrancher de cette somme la somme de 201,69 euros réclamée au titre de réparations locatives, aucune demande de ce chef ne figurant dans l’assignation, une telle nouvelle demande ne pouvant être formulée à l’audience en l’absence des défendeurs et en raison de l’absence de respect du principe du contradictoire.

Absent à l’audience, Monsieur [W] [N] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative qui s’élève donc à la somme de 357,09 euros.

La question est en revanche de savoir si Monsieur [Y] [E] [S] et Madame [H] [L] [J], qu’il a hébergés dans les lieux avant la résiliation du bail, sont tenus au paiement d’une telle somme.

En l’espèce il convient de remarquer que Monsieur [W] [N] a indiqué, à l’occasion d’une enquête réalisée sur ses revenus, que Monsieur [Y] [E] [S] et Madame [H] [L] [J] occupaient les lieux loués.

Ces déclarations sont corroborées par les constatations faites par commissaire de justice les 21 et 22 juin 2024 ainsi que par les déclarations de Monsieur [Y] [E] [S] et Madame [H] [L] [J] qu’il a recueillies.

Toutefois, le bailleur ne peut demander à Monsieur [Y] [E] [S] et Madame [H] [L] [J] de régler les loyers dus par Monsieur [W] [N] en ses lieux et place alors que le contrat de bail s’est poursuivi jusqu’au 29 novembre 2024 et que seul Monsieur [W] [N] est légalement obligé vis à vis de son bailleur durant cette période. Par ailleurs, il convient d’indiquer que le locataire a respecté toutes les obligations qui lui incombaient quant à la fin du bail en donnant son congé et en se présentant à l’état des lieux de sortie.

En conséquence, la SAEM Les Résidences de l’Orléanais sera déboutée de sa demande de condamnation en paiement à l’encontre de Monsieur [Y] [E] [S] et Madame [H] [L] [J] et Monsieur [W] [N] sera condamné à lui verser la somme de 357,09 euros au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 8 juin 2023, date du commandement de payer.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 juin 2023 et celui de l’assignation du 15 juillet 2024 à son égard. Les autres dépens, resteront à la charge du bailleur.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [W] [N] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais ne maintient pas sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 14 septembre 2015 avec Monsieur [W] [N], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sa demande de résiliation et sa demande d’expulsion, du fait du départ du locataire et des occupants du logement le 29 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [N] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 357,09 euros (selon décompte en date du 6 février 2025, le terme du bail étant fixé le 29 novembre 2024 et le montant du dépôt de garantie étant pris en compte), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 8 juin 2023, date du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [W] [N] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [N] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 juin 2023 et celui de l’assignation du 15 juillet 2024 à son égard ;

LAISSE les autres dépens à la charge de la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais ;

DEBOUTE la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [Y] [E] [S] et Madame [H] [L] [J] ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,