TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/00724 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G37C

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SCI RFI

représentée par son gérant Monsieur [S] [G]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GROUP, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [R]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025 prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 27 mars 2024, la SCI RFI a donné à bail à Monsieur [N] [R] un appartement d’habitation duplex de type 2 situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 580,00 euros et une provision pour charges de 20,00 €, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [N] [R], la SCI RFI a fait signifier le 27 juin 2024 à son locataire défaillant un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.476,78 euros, correspondant au montant de la dette locative arrêtée au 24 juin 2024.

Qu’à défaut de recevoir le paiement intégral des causes du commandement dans le délai indiqué par le locataire en place, la SCI RFI a été contrainte de faire assigner, en référé Monsieur [N] [R] -par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 27 mars 2024, les causes du commandement n’ayant pas été éteintes ;En conséquence, Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [R] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux sis au [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 et suivants et R411-1 à R 442-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner Monsieur [N] [R] au paiement :à titre provisionnel d’une somme de 4.276,78 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la du 27 juin 2024 au visa de l’article 1231-6 du code civil ;d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation d’un montant de 600,00 euros à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à la libération effective des locaux par le locataire et tous occupants de son chef, outre intérêts au taux légal ;sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserve d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats.

de la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais et honoraires exposés par le requérant, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;des frais et dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, ainsi que de la saisine CCAPEX au visa de l’article 696 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir.

L’affaire évoquée à l’audience du 11 mars 2025 a été renvoyée à l’audience de jugement du 13 mai 2025, où l’avocat de la SCI RFI a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives tout en déposant les pièces de son dossier.

La transmission d’une note en délibéré a été acceptée par le juge aux fins de justifier auprès du tribunal l’orthographe précise du nom de famille du locataire défendeur.

En l’absence de communication de ladite note en délibéré par la SCI requérante, il a néanmoins été constaté par le tribunal que l’orthographe du nom de famille [R] ressortait de la propre signature manuscrite du locataire apposée en page 5 du bail du 27 mars 2024.

Cité à l’étude, Monsieur [N] [R] n’a pas comparu à l’audience, ni personne pour lui.

De la lecture de la fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience, il ressort la parfaite carence de Monsieur [N] [R] qui n’a donné aucune suite au rendez-vous proposé par le travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 septembre 2025, prorogé au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 25 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi -suite à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 juin 2024- la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) auprès de la Préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 27 juin 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juin 2024 pour la somme en principal de 2.476,78 euros à payer dans un délai de 2 mois, alors que le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 était conventionnellement fixé par le contrat de location (en page 4 des conditions particulières).

Le délai de six semaines contractuellement prévu pour l’application de la clause résolutoire à compter de la délivrance du commandement de payer, sera par conséquent retenu en l’espèce.

Monsieur [N] [R] disposait donc d’un délai de six semaines pour régler cette somme de 2.476,78 euros, lequel expirait le jeudi 8 août 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 8 août 2024.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [N] [R] sera ordonnée, ainsi que de tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI RFI produit aux débats un décompte -non réactualisé à la date de l’audience de jugement- de la dette locative (arrêté à la date du 12 septembre 2024) correspondant aux loyers et charges restés impayés de mars à septembre 2024, lequel démontre que Monsieur [N] [R] reste devoir la somme de 4.276,78 € (échéance du mois de septembre 2024 incluse) hors frais de poursuite.

Il s’avère donc que la dette locative réclamée par la SCI RFI s’élève à la somme de 4.276,78 euros.

Absent et non représenté à l’audience, Monsieur [N] [R] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés par le tribunal, tandis qu’aucune demande délai de paiement n’a également été sollicitée par le locataire défaillant pour un éventuel apurement de sa dette.

Monsieur [N] [R] sera condamné, en conséquence, à verser à la SCI RFI une somme provisionnelle de 4.276,78 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte détaillé dans le corps de l’assignation -échéance du mois de septembre 2024 incluse), cette somme portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation introductive.

Monsieur [N] [R] devra également être condamné au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation du fait de l’occupation indue du logement à compter de la résiliation du bail -au préjudice du bailleur qui n’a pu disposer librement de son bien- soit à effet du 9 août 2024.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et charges du logement -contractuellement indexés et actualisés- et calculée à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [N] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront, notamment, le coût du commandement préalable et de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des nombreuses démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI RFI, et en l’absence de toute information sur la réelle situation tant sociale que financière de Monsieur [N] [R], ce dernier sera condamné à verser à son bailleur la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2024, entre la SCI RFI d’une part, et Monsieur [N] [R], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 août 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [R], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI RFI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [R] à verser à la SCI RFI la somme provisionnelle de 4.276,78 € (quatre mille deux cent soixante-seize euros et soixante-dix-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte de l’assignation du 12 septembre 2024 -échéance du mois de septembre 2024 incluse), cette somme portant intérêt au taux légal à compter de l’assignation introductive ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [N] [R] à verser à la SCI RFI une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés -suivant décompte de l’assignation arrêté au 12 septembre 2024 incluant l’échéance du mois de septembre 2024 – ceci à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [N] [R] à verser à la SCI RFI une indemnité de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [N] [R] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement préalable du 27 juin 2024 et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge,