TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/00112 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HBDL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [L] [N] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

représentée par M. [M] [F] muni d’un pouvoir

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er juillet 1999, la Société [Adresse 3] (ayant fusionné avec la Société anonyme CDC HABITAT), a donné à bail à Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 2 799,48 francs et 487,38 francs pour les annexes, payable à terme échu.

La Société anonyme CDC HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret d’une situation d’impayés le 3 septembre 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société anonyme CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F], le 2 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que de justifier de l’occupation et de l’assurance du logement, pour un montant en principal de 2758,40 euros.

La Société anonyme CDC HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en matière de référé, par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, aux fins suivantes :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie aux locataires a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que ces locataires seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner solidairement à titre provisionnel les locataires au titre des loyers et charges à la somme de 3208,80 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code civil,

— Condamner à titre provisionnel les locataires à produire l’attestation d’assurance sous 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement à titre provisionnel les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil,

— Condamner solidairement à titre provisionnel les locataires au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité commande de ne pas lui laisser supporter,

— Condamner solidairement à titre provisionnel les locataires en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juin 2025.

A cette audience, la Société anonyme CDC HABITAT – représentée par son Conseil – a précisé être favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant et des charges et à une suspension des effets de la clause résolutoire, la dette tendant à diminuer. Elle a précisé que l’attestation d’assurance a bien été transmise par les locataires et que le paiement des loyers a repris, la dette s’élevant désormais à 3200 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Monsieur [M] [F] a comparu à l’audience et a transmis un pouvoir afin de représenter Madame [L] [F], son épouse. Il a précisé vouloir régler 200 euros par mois pour apurer sa dette et solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

Le locataire ayant indiqué avoir versé 1000 euros très récemment à l’audience, un décompte actualisé de la dette a été demandé à l’audience et il a été transmis en cours de délibéré le 16 juin 2025. Il en ressort que la somme de 1000 euros versée a bien été déduite dans le cadre de la somme réclamée à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 28 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 3 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 1er juillet 1999 contient une clause résolutoire (article 3 des conditions générales). Un commandement de payer dans les deux mois visant la clause a été signifié le 2 septembre 2024, pour la somme en principal de 2758,40 euros.

Le délai de deux mois appliqué dans le commandement de payer correspond au délai prévu au contrat de bail et sera retenu malgré les nouvelles dispositions prévues par la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’appliquent pas aux baux conclus avant l’entrée en vigueur de cette loi.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois, prévu par le bail et le commandement de payer du 2 septembre 2024.

Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] avaient jusqu’au lundi 4 novembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 2 novembre 2024 correspondant à un samedi, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 2 septembre 2024 et le 4 novembre 2024 à 24 heures, Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] ont seulement procédé au règlement de 1100 euros, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2024.

Il convient de préciser qu’il n’y aura pas lieu de statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et sur la demande de condamnation à produire l’attestation sous astreinte, le bailleur ayant indiqué que l’attestation d’assurance a bien été transmise par les locataires, ces demandes étant donc sans objet.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La Société anonyme CDC HABITAT produit un décompte daté du 9 juin 2025 démontrant que Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] restent redevables de la somme de 3200 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Il convient de retrancher de cette somme les frais de contentieux (63,70 euros et 143,17 euros) qui relèvent éventuellement des dépens.

Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] ne contestent pas le principe et reconnaissent le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement des loyers et charges.

Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] seront donc condamnés solidairement à verser à la Société anonyme CDC HABITAT la somme provisionnelle de 2993,13 euros, avec intérêt à taux légal sur la somme de 2758,40 euros à compter du 2 septembre 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] sollicitent des délais de paiement et demandent de pouvoir régler 200 euros par mois en plus du loyer et des charges courantes pour apurer la dette locative. Ils demandent également la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, la société bailleresse précise ne pas être opposée à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

A la lecture du décompte, il est établi que Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] ont repris le paiement des loyers courant, le dernier loyer ayant été totalement réglé et un supplément de 200 euros ayant été réglé, tout comme le mois précédent.

La bailleresse a donné son accord pour l’octroi de tels délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Conformément à la demande de Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] et au regard des justificatifs de sa situation personnelle et familiale, il y aura lieu de lui accorder des délais de paiement sur une durée de 15 mois.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F], occupants des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant indexé du loyer et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 septembre 2024 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société bailleresse, Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

DECLARE sans objet l’action aux fins de contrat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance, et la demande de condamnation sous astreinte à fournir une assurance, l’assurance ayant été transmise par les locataires ,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 1er juillet 1999 entre la Société [Adresse 3] (ayant fusionné avec la Société anonyme CDC HABITAT) et Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 5 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] à verser à la Société anonyme CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme provisionnelle de 2993,13 euros (selon décompte en date du 9 juin 2025, incluant l’échéance du mois de mai 2025) au titre des loyers et charges impayés pour le logement, avec intérêt à taux légal sur la somme de 2758,40 euros à compter du 2 septembre 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 200 euros chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le paiement s’imputant de façon prioritaire sur le capital ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société anonyme CDC HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] soient condamnés solidairement à verser à la Société anonyme CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant indexé du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] à verser à la Société anonyme CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [F] et Madame [L] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 septembre 2024 et le coût de l’assignation du 27 novembre 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,