TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00477 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GY3E

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. SCI DES PINS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Véronique PIOUX, avocat au barreau d’ORLEANS, substituée par M^e Sonia MALLET-GIRY, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [L] [D] [X] [A] épouse [G] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [G] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 15 juin 2019, ayant pris effet le 15 juillet 2019, la SCI DES PINS -représentée par ses gérantes Mesdames [T] et [P] SIMARD- a donné à bail à Monsieur [H] [G] [M] et à Madame [L] [A] épouse [G] [M] une maison d’habitation de type 4, avec garage et jardin, située au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 830,00 euros hors charges, payable à terme à échoir le 8 de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par les époux [G] [M], la SCI DES PINS a fait signifier le 8 janvier 2024 à ses locataires défaillants un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.564,00 euros, correspondant au montant de la dette locative arrêtée au 4 janvier 2024.

Qu’à défaut de recevoir le paiement intégral des causes du commandement dans le délai indiqué par les locataires en place, la SCI DES PINS a été contrainte de faire assigner, en référé les époux [G] [M] -par actes de commissaire de justice du 19 juin 2024 signifiés à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater la résiliation de plein droit, pour défaut de paiement des loyers, du bail d’habitation en date du 15 juin 2019, ayant pris effet le 15 juillet 2019 liant la SCI DES PINS à Monsieur [H] [G] [M] et Madame [L] [A] épouse [G] [M] ;Ordonner l’expulsion des époux [G] [M] ainsi que de tous occupants de leur chef de la maison d’habitation qu’ils occupent au [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner solidairement les époux [G] [M] au paiement à titre provisionnel d’une somme de 3.120,00 euros suivant décompte arrêté au 1er juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, ce en vertu des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil et de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 ;Condamner solidairement les époux [G] [M] à payer à la SCI DES PINS une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation d’un montant de 890,00 euros à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, ce en vertu des articles 1231-5 et 1760 du code civil et de l’article VIII du contrat de bail ;Rejeter toute demande de délais de paiement qui pourrait être formulée par les époux [G] [M] ;Condamner solidairement les époux [G] [M] à payer à la SCI DES PINS une provision d’un montant de 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement les époux [G] [M] à supporter les entiers dépens, ce en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront nécessairement d’une part le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (142,08 € TTC), d’autre part le coût de la saisine CCAPEX (24,00 € TTC).

À l’audience du 14 janvier 2025, l’avocat de la SCI DES PINS a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives en actualisant la dette locative à la somme de 6.204,00 euros (échéance du mois de janvier 2025 incluse), hors frais de justice exposés en outre par le bailleur.

Cités à étude, les époux [G] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience.

A la lecture de la fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience, il ressort que les époux [G] [M] n’ont pas donné suite aux rendez-vous proposés par le travailleur social les 16 juillet et 5 septembre 2024, mais qu’une action de prévention des expulsions a permis le 14 octobre 2024 d’apprendre que le couple [G] [M] a à sa charge 2 enfants scolarisés, que Madame [G] [M] dispose d’un emploi CDD depuis le 23 septembre 2024 et tandis que Monsieur, sans ressources depuis avril 2024 (Liquidation judiciaire de son entreprise le 25/09/2024), est en recherche d’un emploi et doit constituer son dossier de retraite. Les époux [G] [M] qui déclarent souhaiter se maintenir dans le logement, se sont engagés à reprendre le paiement des loyers et à demander des délais au tribunal pour permettre l’apurement de leur dette locative, tout en sollicitant la CAF du Loiret pour estimer leurs droits.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025, prorogé au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 20 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi -suite à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 janvier 2024- la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) auprès de la Préfecture du Loiret par la voie électronique le 9 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 8 janvier 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 janvier 2024 pour la somme en principal de 2.564,00 euros dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 de six semaines, un délai de 2 mois étant conventionnellement fixé par le contrat de location (paragraphe VIII des conditions générales).

Sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai de 2 mois contractuellement prévu, pour l’application de la clause résolutoire à compter de la délivrance du commandement de payer, sera néanmoins retenu en l’espèce.

Les époux [G] [M] disposaient donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 2.564,00 euros, lequel expirait le 8 mars 2024 à 24 heures, jour ouvrable.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 9 mars 2024.

En conséquence, l’expulsion des époux [G] [M] sera ordonnée, ainsi que de tout occupant de leur chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les époux [G] [M] restent redevables des loyers jusqu’au 8 mars 2024 et, à compter du 9 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 9 mars 2024, les locataires ont manifestement causé un préjudice à leur propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

La SCI DES PINS produit un décompte arrêté à la date du 4 janvier 2025 démontrant que les époux [G] [M] restent devoir la somme de 6.204,00 euros (échéance du mois de janvier 2025 incluse), hors frais de poursuites.

Il s’avère que la dette locative s’élève donc à la somme de 6.204,00 euros.

Absents et non représentés à l’audience, les époux [G] [M] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de leur dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés par le tribunal, tandis qu’aucune demande délai de paiement n’a également été sollicitée par les locataires défaillants pour l’apurement de leur dette.

Les époux [G] [M] seront donc condamnés solidairement à verser à la SCI DES PINS une somme provisionnelle de 6.204,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 4 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse). Cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 3.120,00 euros, à compter de l’assignation introductive, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Les époux [G] [M] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l’occupation indue du logement. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et charges du logement -contractuellement indexés et actualisés- calculée à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, les époux [G] [M], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens qui comprendront, notamment, le coût du commandement préalable et de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des nombreuses démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DES PINS, et en l’absence de toute information sur la réelle situation tant sociale que financière des époux [G] [M], ces derniers seront condamnés à verser à leur bailleur la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2019, ayant pris effet le 15 juillet 2019, entre la SCI DES PINS -représentée par ses gérantes Mesdames [T] et [P] SIMARD- d’une part, et Monsieur [H] [G] [M] et Madame [L] [A] épouse [G] [M], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 9 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [G] [M] et à Madame [L] [A] épouse [G] [M], occupants sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [G] [M] et Madame [L] [A] épouse [G] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DES PINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [G] [M] et Madame [L] [A] épouse [G] [M] à verser à la SCI DES PINS la somme provisionnelle de 6.204,00 € (six mille deux cent quarante euros), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 4 janvier 2025-échéance du mois de janvier 2025 incluse). Cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 3.120,00 euros, à compter de l’assignation introductive, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [G] [M] et Madame [L] [A] épouse [G] [M] à verser à la SCI DES PINS une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés -suivant décompte arrêté au 4 janvier 2025 incluant l’échéance du mois de janvier 2025- ceci à compter du 1er février 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [G] [M] et Madame [L] [A] épouse [G] [M] à verser à la SCI DES PINS une somme de 300,00 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [G] [M] et Madame [L] [A] épouse [G] [U] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement préalable du 8 janvier 2024 et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge,