TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00332 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWOO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE,

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [V], [S], [H], [U] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [L], [A] [M] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [K], [T] [N]

née le 06 Novembre 1964 à [Localité 5] ([Localité 4]), demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 8 octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2025 puis prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 14 août 2020 -ayant pris effet le 1er octobre 2020- Monsieur [V] [I] et son épouse Madame [L] [I] née [M] ont donné à bail à Madame [K] [N] un local à usage d’habitation de type 2 situé [Adresse 7], comprenant également un emplacement de stationnement extérieur n°256, pour un loyer mensuel de 525,00 euros, outre 40,00 € de provision pour charges, payables à échoir le 5 de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs en dépit plusieurs lettres de relance restées sans réponse, Monsieur [V] [I] et Madame [L] [I] ont fait délivrer le 11 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [K] [N] qui portait sur la somme principale de 2 370,97 euros au titre des loyers et charges échus, en vain.

Par acte d’huissier signifié à l’étude le 19 avril 2024, Monsieur [V] [I] et Madame [L] [I] ont fait assigner en référé Madame [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

En conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [K] [N] et celle de tout occupant de son chef, ainsi que de ses biens ;

Juger que les réparations locatives pourront être constatées et estimées par tel commissaire de justice qui sera commis à cet effet et assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

Juger que les effets mobiliers qui en sont susceptibles pourront être séquestrés pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

Condamner Madame [K] [N] à payer à titre provisionnel la somme principale de 3.629,35 euros en principal au titre des loyers avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamner Madame [K] [N] à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges indexé échus postérieurement à la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, en réparation du préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément à l’article 1760 du code civil ;

Condamner à titre provisionnel Madame [K] [N] au paiement de la somme de 1.200,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner à titre provisionnel Madame [K] [N] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 janvier 2024 et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 octobre 2024. Madame [K] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A cette audience, les époux [I], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes introductives et actualisé leur créance à la somme de 7.796,53 euros.

Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que Madame [K] [N] n’a pas honoré le rendez-vous proposé par le travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025 prorogé au 20 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 octobre 2024.

Par ailleurs, suite au commandement de payer délivré par huissier le 11 janvier 2024, les bailleurs justifient avoir régulièrement signalé à la CAF du Loiret la situation de loyers d’impayés de Madame [K] [N], et ce, dès le 15 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 avril 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par les bailleurs est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 -modifié par la Loi du 27/07/2023- tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois en l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en page 3 de ses conditions générales, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.370,97 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Madame [K] [N] disposait donc d’un délai expirant le 11 mars 2024 à 24 heures pour régler cette somme, et ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [K] [N] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 11 mars 2024 et, à compter du 12 mars 2024, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [K] [N], occupante sans droit ni titre du logement depuis le 12 mars 2024 cause un préjudice à ses bailleurs qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle exigible à compter du 1er novembre 2024 égale au montant du loyer et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des lieux par Madame [K] [N].

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 11 mars 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [N] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

S’agissant des meubles et objets se trouvant dans les lieux lors du constat d’état des lieux de sortie qui sera ultérieurement établi, ils suivront le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges de copropriété, pour prouver les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté au 1er octobre 2024 évalue la dette locative à la somme principale de 7.796,53 euros, et ce, déduction faite des frais de poursuite.

Madame [K] [N], non comparante et non excusée, ne conteste pas, par définition, ni le principe, ni le montant de sa dette locative.

Il convient en conséquence de condamner Madame [K] [N], défenderesse défaillante à l’action, au paiement de cette somme de 7.796,53 euros à titre provisionnel.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [K] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [I], Madame [K] [N] sera condamnée à leur verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2020 -ayant pris effet le 1er octobre 2020- entre Monsieur [V] [I] et son épouse Madame [L] [I] née [M] d’une part, et Madame [K] [N], d’autre part, concernant un local à usage d’habitation -appartement n°117- avec emplacement de stationnement extérieur n°256 situés [Adresse 8], sont réunies à la date du 11 mars 2024 ;

DISONS que Madame [K] [N] devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 3], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [K] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS également que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [K] [N] à verser à Monsieur [V] [I] et son épouse Madame [L] [I] née [M], la somme provisionnelle de 7.796,53 € (sept mille sept cent quatre vingt seize euros et cinquante trois centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse) ;

CONDAMNONS Madame [K] [N] à verser à Monsieur [V] [I] et son épouse Madame [L] [I] née [M], une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation calculée sur la base du loyer et des charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail, laquelle s’appliquera à compter du 1er novembre 2024 (cf. décompte arrêté au 1er octobre 2024), et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [K] [N] à payer à Monsieur [V] [I] et son épouse Madame [L] [I] née [M] la somme provisionnelle de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [K] [N] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 20 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,