TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

15 MAI 2025

N° RG 21/06346 – N° Portalis DB22-W-B7F-QJHL

Code NAC : 72C

LCD

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] agissant poursuites et diligences de son syndic, la SOCIÉTÉ DE GESTION, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

785 147 000 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Ghizlane BOUKIOUDI de la SELARL LOCTIN & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DEFENDERESSES :

1/ La société LE SAINT [H], société en nom collectif immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

754 093 953 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Laurent MARCIANO, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ La société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 381 079 375 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Philippe REZEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Laurence HERMAN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

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ACTE INITIAL du 18 Novembre 2021 reçu au greffe le 01 Décembre 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Mars 2025, après le rapport de Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente désignée par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint,

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président,

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente,

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

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EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 1]) est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic le Cabinet SOCIETE DE GESTION (SDG).

La société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER est propriétaire, dans cet immeuble, du lot n°2, loué, au moment de l’acquisition, au profit de M. [O] [F], en vertu d’un bail commercial. Le 31 octobre 2012, M. [O] [F] a cédé son fonds de commerce à la SNC [Localité 10]-[H], qui exerce dans les lieux une activité de pizzeria-restaurant, sous l’enseigne « [Localité 10]-[H] ».

Les anciens propriétaires de l’appartement du lot n°7, au 1er étage, M. [V] et Mme [I], ont saisi les services de l’Hygiène de la Ville de [Localité 15], au motif qu’ils subissaient des remontées d’odeurs et de fumées en provenance du restaurant.

Ces services ayant demandé au syndicat des copropriétaires de réaliser des tests fumigènes, le syndic a mandaté, à cette fin, la société [Adresse 12], laquelle s’est déplacée dans la cuisine du restaurant, et a, par un compte-rendu du

8 juin 2016, préconisé :

— des travaux d’amélioration et de rationalisation de l’installation de ventilation de la cuisine, et de nettoyage du réseau,

— l’étanchéification du plafond de toute la cuisine du restaurant.

Lors de l’assemblée générale du 8 avril 2014, les copropriétaires ont voté la résolution n°21, laquelle a notamment décidé de faire effectuer, deux fois par an, le nettoyage et dégraissage des pavés de la cour, aux frais de la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER.

Par assignation du 13 juin 2014, la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER a attrait le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Versailles, aux fins :

— d’annulation de la résolution n°21 précitée de l’assemblée générale du

8 avril 2014 ;

— de remboursement des sommes de 295 euros au titre du dégraissage de la

cour et de 374,50 euros au titre de travaux effectués pour le compte de la copropriété ;

— de paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 21 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Versailles a notamment :

— déclaré irrecevable les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires,

— condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser les sommes de

295 euros et 374,50 euros à la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

Sur appel interjeté par le syndicat des copropriétaires, la cour d’appel de Versailles a, par arrêt du 20 mai 2020 :

— condamné solidairement les sociétés LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER et [Localité 10]-[H] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et pour une durée de 6 mois, à :

o payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.320 euros au titre des tests de fumigènes,

o déposer le carrelage posé sur le sol du palier d’accès aux caves et à la cuisine du lot n°2,

o libérer de toute occupation le palier d’accès aux caves,

o libérer la cave de tout objet déposé au-delà des limites de la cave du lot n°2 telles qu’elles résultent du plan du sous-sol de l’immeuble produit par le syndicat des copropriétaires,

o déposer le cumulus fixé sur le mur du palier précité ci-dessus de l’escalier d’accès aux caves,

o déposer la canalisation qui part du lot n°2 au rez-de-chaussée et traverse le plancher pour aller jusqu’à sa cave au sous-sol ;

— condamné solidairement les sociétés LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER et [Localité 10]-[H], sous astreinte de 50 euros par infraction constatée, à compter de la signification de la décision et pour une durée de 6 mois, à :

o maintenir la porte située dans la cour intérieure, donnant accès aux caves et à la cuisine du restaurant exploité par la société [Localité 10]-[H], fermée, sauf pour accéder à la remise frigorifique dans la cour,

— assorti chacune des autres condamnations d’une astreinte d’un montant de

150 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, pendant un délai de 6 mois,

— condamné solidairement les sociétés LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER et [Localité 10]-[H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Par exploit du 12 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles, soutenant que les sociétés LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER et LE SAINT-[H] ne se seraient exécutées que partiellement des condamnations susvisées.

Il a ainsi sollicité du juge de l’exécution qu’il condamne solidairement les sociétés LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER et LE SAINT-[H] à payer la somme de 27.000 euros à titre de liquidation de l’astreinte fixée par la cour d’appel de Versailles dans son arrêt du 20 mai 2020 et leur condamnation solidaire à remplir les trois obligations susvisées sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard.

Par un jugement du 21 décembre 2022, le juge de l’exécution a débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes.

Parallèlement, les époux [P], qui ont acheté, le 27 septembre 2016, le lot n°7 aux consorts [V] et [I], ont entrepris de réaliser, avant d’entrer dans les lieux, des travaux de rénovation de leur appartement.

A cette occasion, l’entreprise de travaux ainsi que le maître d’œuvre ont relevé de fortes odeurs de cuisine, puis, en procédant à la réfection du parquet, ont constaté, immédiatement sous le parquet, la présence de gaines d’extraction en inox, de câbles électriques et d’un faux plafond.

C’est dans ces circonstances que ces derniers ont sollicité du tribunal de grande instance de Versailles la désignation d’un expert.

Par ordonnance en date du 27 avril 2017, M. [R] [Y] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Le rapport d’expertise a été déposé le 20 avril 2020.

Considérant qu’il résultait du rapport d’expertise que l’exploitation de la SCI LE SAINT-[H] n’était pas conforme à la réglementation, les locaux n’étant pas conformes à leur usage et à la sécurité de la copropriété et des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Versailles a, par actes des

18 novembre 2021 et 22 novembre 2021, assigné la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER et la société [Localité 10]-[H] aux fins de les voir condamner à lui payer des dommages et intérêts au titre du trouble anormal de voisinage et à effectuer des travaux de mise en conformité et de voir ordonner la résiliation judiciaire du bail commercial et l’expulsion de la société [Localité 10]-[H].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1341-1 du code civil, de :

— juger recevable et bien fondée son action

— juger que par l’exercice de son activité de restauration, la société [Localité 10]-[H] a violé les dispositions du règlement de copropriété et dépassé les inconvénients normaux de voisinage ;

En conséquence :

— condamner in solidum la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER et la société [Localité 10]-[H] au paiement de la somme de 15.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre du trouble anormal de voisinage ;

— condamner in solidum la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER et la société [Localité 10]-[H] à leurs frais, l’architecte de l’immeuble afin de s’assurer que les travaux de mise en conformité ont été réalisés sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à venir

— ordonner la résiliation judiciaire du bail commercial entre la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER et la société [Localité 10]-[H] ;

— ordonner l’expulsion de la société [Localité 10]-[H] ainsi que tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 8]) au besoin avec l’assistance d’un serrurier, d’un commissaire de police et de la force publique ;

— débouter les défenderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner in solidum la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER et la société [Localité 10]-[H] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER et la société [Localité 10]-[H] au paiement des entiers dépens ;

Il fait valoir que :

— contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, elles n’ont justifié d’aucuns travaux de mise en conformité s’agissant des parties communes, l’expert ayant uniquement constaté que les travaux de mise en conformité, notamment coupe feu, avaient été effectués « par rapport à la propriété des époux

[P] » puisque réalisés par ces derniers, alors que le problème d’isolation concernait tant l’appartement [P] que les parties communes ;

— si la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER se prévaut aujourd’hui d’un rapport de la société SOCOTEC portant diagnostic technique de sécurité incendie, la vérification de ladite société ne concerne pas la salle avant de l’établissement, mais est limitée à la salle arrière et la cuisine ; que par ailleurs, la société SOCOTEC emploie un conditionnel sur la conformité à la résistance au feu, et que dans tous les cas, elle émet un avis « non satisfaisant » en ce qui concerne la porte existante entre la cuisine et la partie commune d’accès aux caves de l’immeuble ; qu’elle relève également une non-conformité par rapport au nombre de dégagements et la capacité d’accueil de la salle arrière de restauration :

— si la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER soutient que les travaux nécessaires auraient été effectués par la société [Localité 10]-[H], ce qui résulterait d’un constat d’huissier du 8 juillet 2021, les constatations de cet huissier n’emportent aucune démonstration sur la conformité des locaux à la règlementation incendie ;

— ce n’est pas au syndicat des copropriétaires de faire chiffrer les travaux nécessaires, qui incombent au propriétaire du lot ou au preneur, lesquels doivent justifier de la conformité des locaux et de l’exploitation par rapport à la règlementation et au règlement de copropriété ;

— aux termes de ses dernières écritures, la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER indique avoir effectué les travaux de mise en conformité, lesquels sont sollicités par la copropriété depuis plus de 10 ans, mais verse uniquement un reportage photographique pour en justifier ;

— la société [Localité 10] [H] n’a eu de cesse, depuis son entrée dans les lieux, de violer les stipulations du règlement de copropriété ; que, notamment, les nuisances olfactives résultant de l’absence d’extraction conforme n’ont cessé que depuis la réalisation de l’extraction, dont il a été justifié par conclusions du

13 novembre 2023, soit bien après la remise des conclusions définitives de l’expert et l’introduction de la présente procédure ; que le syndicat des copropriétaires a donc subi un préjudice jusqu’à cette date, conséquence du trouble anormal de voisinage causé par la société [Localité 10] [H], qu’il convient d’indemniser.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 juin 2024, la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER demande au tribunal de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable et mal fondé en ses demandes,

— constater la carence du syndicat des copropriétaires dans l’administration de la preuve d’un trouble anormal de voisinage,

— constater que le trouble n’est pas imputable à la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER,

— constater l’absence de préjudice indemnisable,

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande indemnitaire,

— en tout état de cause l’en débouter,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de résiliation du bail,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER une somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

— condamner la société [Localité 10]-[H] à exécuter les obligations mises à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard au profit de la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER,

— condamner la société [Localité 10]-[H] à garantir intégralement la société LARGIER GIRAUD IMMOBILIER de toutes condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— sur la demande indemnitaire au titre du trouble anormal de voisinage, le rapport établi par M. [Y] a effectivement mis en lumière des passages de fumée et d’odeurs en certains points isolés de l’appartement de M. et Mme [P] mais n’a nullement caractérisé d’importantes nuisances olfactives dans les parties communes de l’immeuble ;

— le syndicat des copropriétaires est totalement irrecevable à se prévaloir des nuisances olfactives alléguées par les époux [P] se trouvant à l’origine de l’expertise de M. [Y] et qu’en tout état de cause, il est dans l’incapacité de démontrer avoir été victime de troubles olfactifs généralisés dans l’immeuble ;

— la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER a fait le nécessaire pour cette mise en conformité et n’a donc commis aucune faute se trouvant à l’origine de nuisances ; qu’à ce jour, le nouveau conduit a été installé et qu’il n’existe plus aucune nuisance ; que c’est donc de manière particulièrement fautive que le syndicat des copropriétaires maintient des demandes alors qu’il a autorisé l’activité en acceptant la mise en conformité du conduit d’extraction ;

— la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires n’est en rien justifiée, l’existence d’odeurs de cuisine dans un immeuble où est exploité un restaurant et des nuisances olfactives étant deux choses totalement distinctes ;

— en tout état de cause, la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER n’est pas à l’origine de ce trouble ;

— s’agissant des travaux de mise en conformité, le tribunal ne pourra prononcer une condamnation à exécuter des travaux qui ne sont pas définis dans leur nature et leur étendue ;

— l’exécution de travaux sous astreinte est aujourd’hui sans objet, les travaux ayant été réalisés ;

— en tout état de cause, la société LARGIER GIRAUD IMMOBILIER n’est pas juridiquement en mesure de les réaliser, les locaux étant loués à la société [Localité 10]-[H] en vertu d’un bail commercial ;

— s’agissant de la demande de résiliation du bail, le syndicat des copropriétaires fait preuve d’un acharnement sur la société [Localité 10]-[H] dans le but manifeste d’interdire l’activité de restauration qu’elle mène dans les locaux ;

— si la copropriété a voté une nouvelle résolution pour suivre l’action engagée par son syndic lors de l’assemblée générale du 9 mai 2023, le syndicat des copropriétaires ne se prévaut d’aucun manquement nouveau au règlement de copropriété. Au contraire, il a été justifié que les manquements dénoncés par le syndicat des copropriétaires ont cessé, puisque la société [Localité 10]-[H] y a remédié ;

— en poursuivant une procédure initiée avant la mise conformité de l’installation d’extraction, dans le seul but de tenter de légitimer ses demandes, le syndicat des copropriétaires agit de manière particulièrement fautive, puisque la copropriété ne subit plus de nuisance, ce qui était le but de ces travaux de modernisation, de sorte qu’il convient de le condamner à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 avril 2024, la société LE SAINT-[H] demande au tribunal, de :

A titre principal :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

— prononcer à l’encontre du syndicat des copropriétaires le paiement d’une amende de 10.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— sur la demande au titre du trouble anormal de voisinage, la société LARGIER-GIRAUD a démontré que le syndicat des copropriétaires était irrecevable à solliciter l’indemnisation du préjudice personnel subi par un des copropriétaires mais également qu’il était dans l’incapacité de démontrer avoir été victime de troubles olfactifs généralisés dans l’immeuble ;

— sur la demande d’exécution des travaux, le syndicat des copropriétaires n’a effectué aucune demande d’exécution de travaux ni de chiffrage dans le cadre de l’expertise de M. [Y], les travaux relatifs au degré coupe-feu ayant été réalisés ;

— elle produit le rapport SOCOTEC dont il résulte que “l’isolement par rappport aux tiers superposés pourrait donc être estimé satisfaisant”, ce même rapport indiquant que la porte entre la cuisine et la partie commune d’accès aux caves de l’immeuble devait être équipée d’un ferme-porte, ce dernier ayant été installé ensuite, comme l’a constaté l’huissier dans son procès-verbal du 8 juillet 2021 ;

— sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial, le syndicat des copropriétaires n’a aucun intérêt à agir car il n’est pas partie à ce bail ;

— en tout état de cause le principe non bis in idem aboutira au rejet de cette demande, le tribunal de grande instance de Versailles l’ayant déjà rejetée par jugement du 21 décembre 2017 ;

— l’habilitation à agir du syndic a finalement été votée à l’assemblée générale du 9 mai 2023 soit près de 18 mois après l’assignation ;

— le comportement du syndicat des copropriétaires qui, ne souhaitant plus de l’exploitation d’un restaurant dans l’immeuble, cherche par tous moyens à nuire à la société [Localité 10]-[H], justifie que soit prononcée à son encontre une amende civile à hauteur de 10.000 euros.

Les observations des parties sur l’éventuelle incompétence du tribunal pour statuer sur l’irrecevabilité soulevée par la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER, au regard de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, ont été sollicitées en cours de délibéré.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera précisé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir constater ou dire et juger qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais relèvent des moyens au soutien des prétentions des parties.

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Au soutien de sa demande tendant à voir déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes, la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER mentionne simplement le fait que les non-conformités et nuisances olfactives alléguées n’auraient concerné que les seuls époux [P], à l’exception des autres copropriétaires et des parties communes, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne serait pas recevable à s’en prévaloir. Il s’en évince que la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER entend soulever une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires.

Or, il résulte de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024 et dès lors applicable au présent litige, que le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Le tribunal n’est par conséquent pas compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER.

Partant, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir juger son action recevable.

Sur la demande relative aux travaux de mise en conformité du local

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article 9, I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose en outre que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble."

Si, comme le soutient la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER, la demande du syndicat des copropriétaires apparaît peu précise en ce qu’il se contente, dans son dispositif, d’évoquer “les travaux de mise en conformité” sans plus de précision, la lecture de la discussion de ses conclusions permet de comprendre qu’il fait référence aux non-conformités relevées par l’expert désigné dans le cadre de la procédure concernant l’appartement des époux [P], M. [R] [Y], ce qui éclaire suffisamment le tribunal quand à la nature et l’étendue des travaux sollicités.

La conclusion d’ensemble (page 34) du rapport définitif de ce dernier, en date du 20 avril 2020, est la suivante :

“Les désordres affectant l’appartement de Monsieur et Madame [P] ainsi que les locaux du syndicat des copropriétaires sont relatifs à des non-conformités des installations des locaux de la SCI LE SAINT-[H] par rapport à la réglementation sur le plan des coupe-feux, isolation acoustique et olfactive ainsi que les non-conformités des installations par rapport à l’extraction.

Une partie de ces non-conformités a été résolue du fait des travaux complémentaires effectués lors de l’aménagement de l’appartement de Monsieur et Madame [P].

Actuellement restent les travaux de remise en conformité des installations de la cuisine du restaurant par rapport à la réglementation et au réglement de copropriété pour lesquels ces non-conformités ont été relevées et décrites dans les documents de la note de Monsieur [G] mais n’ont pas fait l’objet de descriptif, de chiffrage, de demande d’autorisation de travaux et donc des travaux de la part de la SCI LE SAINT-[H]”.

Le rapport d’expertise relève notamment :

— “une non-conformité flagrante de l’aménagement des locaux de la SCI LE SAINT-[H] du fait de l’absence de coupure entre la partie des aménagements située en rez-de-chaussée et le plancher du 1er étage d’une part, et de même l’absence de coupure et protection entre cette partie au-dessus des locaux sanitaires et la partie de la zone de couloir commun en sortie vers la cour et donnant accès, par la même, à l’escalier vers les caves” (page 23),

— “l’absence d’isolation thermique et phonique et surtout l’absence de coupe-feu entre le plancher de la zone cuisine de l’appartement des époux [P] et la partie de la zone du passage commun d’accès vers les caves plus ou moins annexé par le restaurant [Localité 10]-[H]” (page 24),

— “une non-conformité en isolation des travaux réalisés dans les locaux de la SCI LE SAINT-[H] lors de leur aménagement par rapport aux planchers du

1er étage, cette non-conformité entraînant des passages importants d’odeur, des passages de bruit conséquents et une non-conformité en isolation feu entre les locaux d’exploitation des locaux professionnels et le local d’habitation des époux [P]” (page 25),

— “les différents éléments constatés d’une part dans l’appartement de Monsieur et Madame [P] et d’autre part par rapport aux constatations effectuées par Monsieur [G], expert pour la copropriété, et reprenant les différentes non conformités par rapport à la réglementation, démontrent que les locaux de la SCI LE SAINT-[H] sont non conformes à leur usage et à la sécurité par rapport à la copropriété et aux copropriétaires.

Les différents travaux de mise en conformité de sécurité coupe-feu concernant l’appartement de Monsieur et Madame [P] ont été réalisés par eux lors des travaux d’aménagement de leur appartement.

Néanmoins les problèmes de conformité par rapport à la réglementation repris au niveau du rapport de Monsieur [G] n’ont fait l’objet d’aucune modification ni demande auprès de la copropriété.

L’exploitation actuelle de la SCI LE SAINT-[H] est donc non conforme par rapport à la réglementation.” (page 29).

Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, il résulte du rapport d’expertise que le défaut d’isolation coupe feu constaté ne concernait pas le seul appartement des époux [P] mais également des parties communes.

Il appartient dès lors aux défenderesses de démontrer que les travaux de mise en conformité ont bien été réalisés.

Il convient de relever à titre liminaire qu’il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que les travaux de mise aux normes du conduit d’extraction, autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2022, ont été réalisés.

Pour justifier de la réalisation des autres travaux, la société LARGIER GIRAUD IMMOBILIER produit un rapport de la société SOCOTEC intitulé “Contrôle Construction – Diagnostic Technique Sécurité Incendie” et daté du 8 juillet 2020. Ce rapport indique en page 4 “Notre mission consiste à réaliser Diagnostic technique en sécurité incendie limité à l’isolement par rapport aux tiers et aux installations de grande cuisine […]. Nous avons également analysé les dégagements de la salle de restauration […].”

Il résulte de ce rapport que la société SOCOTEC a émis un avis satisfaisant s’agissant de l’ensemble des éléments contrôlés, à l’exception de :

— la porte existante entre la cuisine et la partie commune d’accès aux caves de l’immeuble, pour laquelle un avis non satisfaisant est émis, avec l’observation suivante : “La porte entre la cuisine et la partie commune d’accès aux caves de l’immeuble doit présenter le degré CF 1/2H et être équipée d’un ferme-porte.” (page 7) ;

— la salle arrière de restauration, pour laquelle un avis non satisfaisant est également émis, avec l’observation suivante : “Afin de pouvoir accueillir 34 personnes dans la salle arrière de restauration assise, il conviendra de créer une porte de sortie de secours supplémentaire (dans la façade extérieure par exemple). Cette porte devra être ouvrante à la française, être équipée de dispositif de manoeuvre simple (bouton moleté, poignée simple, barre anti-panique,…) et être balisée par un éclairage de sécurité” (page 8).

Si, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, le conditionnel est en effet employé s’agissant de la résistance au feu des planchers, le rapport indiquant “Du fait de la présence de flocage en sous-face du plancher haut de la salle arrière et de la cuisine, le degré de résistance au feu est estimé à 1h. L’isolement par rapport aux tiers superposés pourrait donc être estimé satisfaisante (sic.)” (page 7), la société émet toutefois un avis satisfaisant.

S’agissant de la question de l’installation d’une porte de sortie de secours supplémentaire dans la salle arrière de restauration assise, il y a lieu de relever que celle-ci conditionne uniquement la possibilité d’accueillir 34 personnes dans cette salle et relève ainsi des services de la Ville mais ne concerne pas la sécurité des parties communes et, partant, le syndicat des copropriétaires.

En revanche, le syndicat des copropriétaires est directement concerné par la porte donnant accès aux caves et à la cuisine du restaurant, la non-conformité de celle-ci à la réglementation incendie constituant une menace directe pour la sécurité des parties communes.

Pour justifier de la mise en conformité de cette porte, la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER se contente de verser aux débats un procès-verbal de constat d’huissier en date du 8 juillet 2021, aux termes duquel l’huissier de justice indique “Je constate que la porte de la cuisine donnant sur le palier d’accès aux caves est équipée d’un ferme porte d’aspect récent et en fonctionnement”

(page 6).

Si ce constat d’huissier permet de justifier de ce que la porte est désormais équipée d’un ferme porte, il n’est pas de nature à démontrer que la porte présenterait le degré CF 1/2H.

Il en résulte que les défenderesses échouent à démontrer que la porte donnant accès aux caves et à la cuisine du restaurant [Localité 10]-[H] est conforme aux normes de sécurité incendie.

Il sera donc partiellement fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et les défenderesses seront condamnées in solidum à faire intervenir, à leurs frais, l’architecte de l’immeuble afin qu’il s’assure que les travaux de mise en conformité de la porte donnant accès aux caves et à la cuisine du restaurant [Localité 10]-[H] ont été réalisés.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois.

Sur l’existence de troubles anormaux de voisinage

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients anormaux de voisinage.

Est considéré comme un trouble anormal du voisinage le trouble important, répétitif et dépassant les contraintes normales liées au voisinage. Ce dernier doit s’apprécier de manière objective et concrète, la mesure de l’excès résidant dans l’importance et la fréquence de la nuisance causée en fonction des circonstances de temps et de lieu.

La responsabilité en résultant est une responsabilité sans faute, objective.

Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot.

La charge de la preuve repose sur celui qui invoque le trouble et le juge du fond apprécie souverainement que les troubles invoqués sont réels et excèdent la mesure des obligations ordinaires du voisinage.

Un syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est constant néanmoins que la réparation des préjudices personnels subis par les copropriétaires relève en principe de l’action individuelle et que le syndicat des copropriétaires n’est susceptible de solliciter des dommages et intérêts que si le préjudice est collectif. Le caractère collectif est établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l’action individuelle mais qui sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ou par l’ensemble des lots de la même manière.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le réglement de copropriété, daté du 17 juillet 1951, est bien antérieur à la cession de fonds de commerce entre le cédant et la société [Localité 10]-[H], laquelle date du 31 octobre 2012, de sorte qu’il s’impose de plein droit à cette dernière. Il ajoute que la société [Localité 10]-[H] n’a eu de cesse, depuis son entrée dans les lieux, de violer les stipulations du réglement de copropriété.

Il sera relevé que si le syndicat des copropriétaires verse aux débats le règlement de copropriété de l’immeuble, il n’indique pas quelles stipulations de celui-ci seraient violées par la société [Localité 10]-[H].

Le syndicat des copropriétaires soutient par ailleurs que l’activité de restauration de la société [Localité 10]-[H] génère pour la copropriété des nuisances sonores et olfactives constitutives de troubles anormaux du voisinage.

Il résulte de la lecture du règlement de copropriété que celui-ci stipule notamment que :

— “chaque propriétaire d’appartement a le droit de jouir et de disposer des choses qui constituent sa propriété privative, comme il l’entend, à la condition de ne pas nuire aux droits privatifs ou communs des autres propriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble et sa bonne tenue”

(page 13) ;

— “les professions libérales et artisanales ne constituant par le bruit, l’odeur et les matériaux et machines employés, aucune gêne, danger, trouble quelconque pour l’ensemble des co-propriétaires, seront tolérées dans l’immeuble, mais l’exercice sous forme de profession, de la danse, du chant, de la musique, sont formellement proscrites, ainsi que l’exploitation d’un cabinet de vétérinaire, de maison de tolérance, et toutes professions contraires aux bonnes vies et moeurs, ou qui, par leur bruit, leur odeur, seraient susceptibles de troubler les

co-propriétaires” (page 14) ;

— “Tout copropriétaire n’occupant pas personnellement son appartement restera néanmoins garant, vis-à-vis des autres copropriétaires, de l’accomplissement des charges et conditions prévues au présent réglement de copropriété” (page 14).

Le règlement de copropriété prévoit par ailleurs que le lot n°2 – qui appartient à la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER et est loué à la société [Localité 10] [H] – comprend :

“Au rez- de chaussée :

En façade sur la [Adresse 13] : une salle de café avec arrière-boutique à usage de salle à manger, cuisine, une remise, cabine de téléphone.

Dans la cour, une autre remise et un garage.

Au sous-sol, la cave portant le numéro 12”.

Il apparaît ainsi que le lot n°2 est, au moins depuis la subdivision de l’immeuble en lots et sa soumission au régime de la copropriété des immeubles bâtis, exploité pour une activité de café ou de restauration.

Par ailleurs, pour justifier de l’existence de nuisances olfactives et sonores contraires au règlement de copropriété et constitutifs de troubles anormaux

de voisinage, le syndicat des copropriétaires produit aux débats les pièces suivantes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 avril 2014, au cours de laquelle a été adoptée la résolution 21, intitulée “Point sur l’usage

des parties communes par les locataires des lots commerciaux”, laquelle mentionnait : “Les membres du Conseil Syndical ont souhaité que soient rappelées les dispositions du règlement de copropriété concernant l’usage des parties communes et les droits et obligations des copropriétaires et de leurs ayant-droits. Il est joint à la convocation un extrait du règlement de copropriété et plus particulièrement les pages 13, 14 et 15 portant sur l’usage des parties privées et communes.

Il est donc rappelé qu’un copropriétaire ou son locataire ne peut de sa propre autorité stocker dans les parties communes des objets, y compris s’ils sont liés à leur activité. Il est ainsi rappelé qu’actuellement des bacs à fleurs du restaurant ont été mis en place et que des parties communes, hall à rez-de-chaussée donnant accès aux caves, ont été aménagées (cimentage du sol, privatisation du hall à rez-de-chaussée, installation d’un ballon d’eau chaude).

Il est de même rappelé que la tranquillité des résidents doit être respectée. Les horaires des livraisons doivent être scrupuleusement encadrés afin que les résidents ne subissent pas les horaires imposés par les livreurs.

Il est rappelé que les pavés de la cour ont été dernièrement nettoyés et dégraissés. Les traces liées aux allers-retours du personnel du restaurant entre les cuisines et leurs réserves sont rapidement apparues. Le syndicat des copropriétaires n’entend pas supporter des dépenses exceptionnelles, liées à l’entretien d’une partie commune rendue nécessaire par la faute d’un copropriétaire ou de ses ayant-droits.

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de ce qui précède, décide de faire effectuer, deux fois par an, le nettoyage et dégraissage des pavés de la cour, aux frais du copropriétaire n°2 (SARL LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER). Cette intervention sera effectuée à l’initiative du syndicat des copropriétaires et facturée sur le compte du copropriétaire concerné. Elle est estimée à environ 300,00 € TTC par intervention. De même, les nuisances sonores liées au fonctionnement du frigo sont rappelées. Un courrier sera adressé pour que les propriétaires mettent ou fassent mettre en œuvre les travaux nécessaires pour supprimer la source de cette importante nuisance.” ;

— le rapport d’expertise de M. [R] [Y] susmentionné, lequel mentionne que “l’exploitant des locaux […] doit remettre en état son exploitation conformément à la réglementation pour éviter toutes nuisances sur le syndicat des copropriétaires” (page 28);

— une photographie qui aurait été prise le 25 octobre 2021 de la porte arrière du restaurant, laquelle donne sur la cour de la copropriété, en position ouverte ;

— un courrier du 20 juin 2023 adressé par le syndic à la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER, aux termes duquel le syndic indique “En notre qualité de syndic de votre copropriété, nous vous adressons le présent recommandé concernant le non-respect des engagements pris par votre locataire.

Nous recevons des mails des résidents qui se plaignent que la porte, parties communes, donnant accès au palier au rez-de-chaussée du bâtiment B, partie commune également, et maintenue ouverte par l’exploitant du local commercial.

Nous avons reçu des photos de cette porte bloquée ouverte les 5 juin, 15 juin,

19 juin 2023 et ce matin encore, mardi 20 juin 2023.

Vous comprendrez que c’est la principale cause des nuisances permanentes de bruits et d’odeurs de cuisson subie par les résidents. Ce mauvais usage dégrade également la sécurité incendie du bâtiment. Nous vous enjoignons donc à obtenir de votre locataire qu’il respecte enfin ses engagements et maintienne la porte de son restaurant donnant sur les parties communes et la porte des parties communes, fermées.

Nous vous rappelons que les copropriétaires ont voté favorablement votre demande d’installation d’un conduit d’évacuation dans les parties communes. Cet accord vous a été donné le 7 mars 2022.

Nous constatons à regret que les travaux ne sont toujours pas engagés alors qu’il concourt (sic.) à la sécurité de la copropriété […]” ;

— un courrier du 26 juin 2023 adressé par le syndic à la société LARGIER GIRAUD IMMOBILIER, aux termes duquel le syndic indique “En notre qualité de syndic

de votre copropriété, nous faisons suite à notre courrier recommandé du

20 juin 2023, réceptionné le juin 2023 (sic.) par vos services.

Nous comprenons naturellement que vous ne nous ayez pas encore répondu et devez actuellement vous rapprocher de votre locataire.

Cela étant, le week-end ayant été particulièrement chaud, les résidents sont revenus vers nous pour rappeler que la porte est de nouveau demeurée ouverte. Mieux, cette ouverture permet également aux pigeons de venir dans le hall, partie commune, pour glaner d’éventuels déchets alimentaires.

Il est important, du point de vue de la sécurité et de l’hygiène, que ces pratiques cessent. […]”.

Ce courrier comporte par ailleurs deux photographies de la porte du restaurant donnant sur la cour de la copropriété, en position ouverte, un pigeon étant sur le point d’entrer dans le restaurant.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le simple fait que l’expert désigné dans le cadre de la procédure opposant les défenderesses aux époux [P] ait indiqué la nécessité de remise en état de l’exploitation conformément à la réglementation pour éviter toutes nuisances au syndicat des copropriétaires n’équivaut pas à la constatation de nuisances olfactives ou sonores dans les parties communes.

Pour le surplus, la production par le syndicat des copropriétaires du seul

procès-verbal de l’assemblée générale du 8 avril 2014 – soit plus de sept ans avant l’assignation des défenderesses dans le cadre de la présente procédure -, de deux courriers à quelques jours d’intervalle du syndic faisant état de plaintes émanant des copropriétaires et d’une photographie qui serait datée du

25 octobre 2021, n’est pas suffisante pour démontrer l’existence de nuisances olfactives et sonores contraires aux stipulations du règlement de copropriété et dépassant les contraintes normales du voisinage, s’agissant d’une activité de restauration autorisée par le règlement de copropriété, activité qui, en soi, est de nature à provoquer des émanations odorantes. Il sera à cet égard relevé que les plaintes de copropriétaires évoquées par le syndic ne sont pas versées aux débats et que, comme le soutient la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER, aucun élément ne permet d’authentifier ni le lieu ni la date de la photographie qui aurait été prise le 25 octobre 2021.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires, à qui incombe la charge de la preuve de la caractérisation des troubles anormaux de voisinage allégués, échoue à la rapporter et sera débouté de sa demande sur ce point.

Sur la résiliation judiciaire du bail commercial

Il résulte de l’article 1341-1 du code civil que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

Il est de jurisprudence constante qu’en cas de carence du bailleur, le syndicat des copropriétaires pourrait exercer en ses lieu et place, par voie d’action oblique, les actions dont il dispose à l’encontre de son locataire, tel que la résiliation du bail si le locataire ne respecte pas le règlement de copropriété.

En l’espèce, les défenderesses justifiant de la réalisation des travaux de mise en conformité du local, – à l’exception de la porte donnant accès aux caves et à la cuisine du restaurant, sur laquelle a toutefois été installé un ferme porte conformément à la réglementation – et le syndicat des copropriétaires étant débouté de sa demande sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de résiliation judiciaire du bail et à la demande d’expulsion subséquente.

Sur l’action récursoire et l’appel en garantie de la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER à l’encontre de la société [Localité 10]-[H]

Au soutien de ses demandes subsidiaires tendant à voir condamner, sous astreinte, la société [Localité 10]-[H] à exécuter les obligations mises à sa charge au profit du syndicat des copropriétaires, et tendant à la voir condamner à la garantir intégralement de toutes condmnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires, la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER verse aux débats le bail commercial consenti le 2 avril 2002 par Mme [H] [U], alors propriétaire du lot n°2 de l’immeuble sis [Adresse 5] à

M. [O] [F], qui a cédé son fonds de commerce à la société

[Adresse 9] [Localité 14] le 16 novembre 2012.

Il résulte de ce bail que “le preneur s’oblige à exécuter exactement, sans pouvoir exiger aucune indemnité ni diminution du loyer ci-après fixé, savoir :

[…]

3° Entretien – Réparations

“D’entretenir lesdits lieux et de les rendre en fin de bail en bon état de toutes réparations locatives et d’entretien, les réparations prévues par les articles 605 et 606 du code civil restant à la charge du bailleur. […]

En outre, le preneur devra entretenir en bon état de fonctionnement, de réparation et entretien, les devantures et fermetures de la boutique et des locaux, portes, fenêtres ou vasistas, volets, etc… et la marquise, s’il en existe, et assumera à ses frais, si besoin est, leur réfection ou remplacement.

De faire son affaire personnelle de l’entretien, des réparations et même du remplacement de tous les éléments d’équipement et notamment les conduits de ventilation extérieurs, les canalisations d’eau, gaz et électricité, appareits de WC, robinetterie, serrures, peintures, tentures, menuiserie, appareillage électrique, etc…, ainsi que l’installation particulière de chauffage central desservant les lieux loués.

[…]

6° Conditions générales de jouissance

[…]

De veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit troublée en aucune manière par son fait, celui de ses clients ou des gens à son service et de ne causer aucune nuisance par les bruits, odeurs ou autrement.

Il fera son affaire personnelle sans que le bailleur puisse être inquiété ou recherché de toutes réclamations ou contestations qui pourraient survenir du fait de son activité dans les lieux loués. Au cas où néanmoins le bailleur aurait à payer certaines sommes du fait du preneur, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai ainsi que tous frais de procédure et honoraires y afférents.

De laisser visiter les lieux loués pour constater leur état d’entretien, procéder à toute recherche ou vérification concernant les canalisations, les équipements ou les parties communes ; de souffrir sans indemnité, ni diminution du loyer ci-après fixé, tous les travaux que le bailleur ou le syndic de la copropriété jugeraient utile de faire effectuer, et laisser de même libre accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés d’effectuer ces travaux, même si la durée de ceux-ci excédait quarante jours, à la condition qu’ils soient effectués activement et sans aucune interruption, sauf cas de force majeure.

[…]

De satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, notamment de se conformer à tous réglements ou normes prévus par les Services d’Hygiène ou de Sécurité et de faire son affaire personnelle de l’exécution à ses frais de tous travaux de mise en conformité, le tout de manière que le bailleur ne puisse être aucunement inquiété ni recherché à ce sujet.

[…]”

Il résulte de ces dispositions que les travaux de mise en conformité du local, lesquels ne concernent pas les grosses réparations visées par les articles 605

et 606 du code civil, doivent être exécutés aux frais du preneur, la société

[Adresse 11], laquelle n’a d’ailleurs pas conclu sur la question de l’action récursoire exercée à son encontre par son bailleur.

Il sera par conséquent fait droit à la demande de la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER, et la société [Localité 10]-[H] sera condamnée à exécuter les obligations mises à la charge de la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires, et à la garantir de l’astreinte qu’elle serait, le cas échéant, condamnée à verser au syndicat des copropriétaires.

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît toutefois pas justifié, aucun élément ne permettant de présumer que la société [Localité 10]-[H] entendrait s’opposer à l’exécution de ses obligations à l’égard de son bailleur.

Sur les demandes reconventionnelles au titre de la procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, “Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.”

Par ailleurs, l’article 1240 du code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

La teneur de la présente décision, qui fait partiellement droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, conduit à retenir que ce dernier n’a pas fait un usage abusif de son droit d’agir en justice.

La société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La société [Localité 10]-[H] sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à une amende civile à hauteur de 10.000 euros.

Sur les autres demandes

Chaque partie succombant pour tout ou partie de ses prétentions, il y a lieu de dire que chacune conservera la charge de ses propres dépens.

Dès lors, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Se déclare incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER,

Condamne in solidum la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER et la société [Localité 10]-[H] à faire intervenir, à leurs frais, l’architecte de l’immeuble afin qu’il s’assure que les travaux de mise en conformité de la porte donnant accès aux caves et à la cuisine du restaurant [Localité 10] [H] ont été réalisés,

Assortit cette condamnation d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, pendant un délai de six mois,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, de sa demande formulée sur le fondement des troubles anormaux de voisinage,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial liant la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER et la société [Localité 10]-[H], et de la demande d’expulsion subséquente,

Condamne la société [Localité 10]-[H] à exécuter les obligations mises à la charge de la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER au profit du syndicat des copropriétaires, et à la garantir de l’astreinte qu’elle serait, le cas échéant, condamnée à verser au syndicat des copropriétaires,

Déboute la société LARGIER-GIRAUD IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute la société [Localité 10]-[H] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

Déboute les parties de leurs demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 MAI 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT