N° RG 23/02006 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GMGB – décision du 26 novembre 2025

FG/ n° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/02006 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GMGB

DÉBITEUR – DEMANDEURS à L’OPPOSITION :

Monsieur [X], [K], [T] [M],

demeurant [Adresse 1]

non représenté

Madame [R], [C], [O] [G],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas BOUTEILLAN, avocat au barreau d’ORLEANS

CRÉANCIERE:

Le Syndicat de copropriétaires [Adresse 13] [Localité 11] [Adresse 4] [Localité 7]

représenté par la SELARL AJASSOCIES, elle-même représentée par Maître [E] [I] es qualité d’administrateur provisoire

demeurant [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Maxime-henri VILAIN, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 03 octobre 2024

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 18 décembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le prononcé du jugement a été prorogé jusqu’au 26 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Président : F. GRIPP

Greffier : Heimaru FAUVET ,

Lors du délibéré et de la mise à disposition

Président : F. GRIPP

Greffier : Pauline REIGNIER ,

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 4 novembre 2022, un magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire d’Orléans a enjoint à Monsieur [X] [M] et Madame [R] [G] de payer solidairement au syndicat des copropriétaires des [Adresse 8] de [Adresse 10] Chilleurs [Adresse 5] (45170) en principal les sommes de 7823,80 euros (charges lot numéro 2044)), 391,19 euros (charges parking lot numéro 2199), 1969,62 euros (appels provisionnels impayés du 1er avril 2021 au 1er octobre 2022, chalet lot numéro 2044), 98,48 euros (appels provisionnels impayés du 1er avril 2021 au 1er octobre 2022, parking lot numéro 2199) outre les sommes de 40 euros au titre des frais de recouvrement de la créance (mise en demeure), 31 euros au titre des frais de recouvrement de la créance (réquisitions hypothécaires) et 250 euros (diligences effectuées par les co administrateurs provisoires en vue du recouvrement de la créance).

Par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 23 mai 2023, en date du 22 mai 2023, et reçue au tribunal judiciaire le 25 mai 2023, Madame [R] [G] a formé opposition à cette ordonnance qui lui a été signifiée à personne le 4 mai 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 1418 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l’audience d’orientation du 11 octobre 2023, à laquelle l’affaire a été renvoyée à une audience de mise en état du 1er décembre 2023.

Par ordonnance de clôture en date du 7 juin 2024, la clôture de l’instruction a été ordonnée par le juge de la mise en état avec fixation à l’audience de plaidoiries du 3 juillet 2024. A cette date, il est apparu que les dernières conclusions intervenues dans cette affaire étaient celles des demandeurs à l’opposition en date du 3 juin 2024 et que le défendeur à l’opposition avait sollicité un renvoi le 31 mai 2024 par RPVA.

Par message RPVA en date du 3 juillet 2024 et courrier motivé en date du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] a sollicité la réouverture des débats en vertu du principe du contradictoire.

Monsieur [X] [M], régulièrement convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse »alors qu’il s’agit de la même adresse que celle de Madame [R] [G], n’a pas constitué avocat.

Par jugement avant dire droit en date du 8 juillet 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— révoqué l’ordonnance de clôture du 7 juin 2024

— rabattu à la date du 8 juillet 2024 le délibéré fixé au 3 octobre2024

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du tribunal judiciaire d’Orléans du 4 septembre 2024 à 14 heures, salle 10, afin de permettre au conseil du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] de conclure en réponse aux conclusions de Madame [R] [G]

— réservé l’examen des demandes au fond et de toutes autres prétentions et moyens

— réservé les dépens

A cette audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 octobre 2024 pour poursuite de la mise en état (conclusions des parties ayant formé opposition).

Dans le dernier état de ses conclusions et prétentions, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 8] de [Adresse 10] [Localité 11] [Adresse 6]), représenté par la Selarl AJASSOCIES elle-même représentée par Maître [E] [I] es qualité d’administrateur provisoire en vertu de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [X] [M] et Madame [R] [G] à lui payer les sommes de :

—  10 724,48 euros à compter de la mise en demeure du 18 juin 2018 et subsidiairement à compter de l’assignation, au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 16 octobre 2023

—  40 euros au titre des frais de recouvrement et mise en demeure de l’administrateur

—  250 euros au titre du coût du dépôt de la requête en injonction de payer

—  31 euros au titre des frais de réquisition hypothécaire de l’administrateur

—  14,56 euros au titre de la somme exposée par maître [S] pour la convocation devant ce tribunal, sauf intégration aux dépens

-3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires des [Adresse 8] de [Adresse 10] [Localité 11] [Adresse 5] ([Adresse 3]), représenté par la Selarl AJASSOCIES elle-même représentée par Maître [E] [I] es qualité d’administrateur provisoire, fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— une campagne de recouvrement a été lancée par l’administrateur provisoire à l’encontre des copropriétaires concernés par des non paiement de charges, dont Monsieur [M] et Madame [G]

— les tentatives de recouvrement amiables sont demeurées infructueuses

— l’ordonnance d’injonction de payer est définitive et exécutoire vis à vis de Monsieur [M]

— les charges deviennent exigibles à la date de l’approbation des comptes

— l’administrateur provisoire dispose des pouvoirs du syndic au sens de l’article 55 du décret de 1967 et peut agir en justice sans autorisation de l’assemblée générale

— la trésorerie du syndicat est obérée depuis plusieurs années

— il s’en rapporte quant à la demande de délais, à condition que la proposition soit étayée par une proposition claire et des justificatifs de situation de solvabilité permettant de respecter le délai de deux ans

— une clause de déchéance du terme devra être prévue

Madame [R] [M] née [G] demande que cette dernière soit déclarée recevable en son opposition, que soit constatée la prescription des demandes en paiement de charges de copropriété des années 2011,2012,2013 et 2014, conclut au débouté des demandes formées à son encontre par la partie demanderesse et sollicite l’octroi d’un échelonnement pendant deux ans du paiement des sommes dues pour lui permettre de régler le paiement du solde de la dette sur la 24ème échéance ainsi que la condamnation du syndicat requérant à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi de 1991 relative à l’aide juridique.

Madame [R] [M] née [G] expose notamment que :

— elle est séparée de monsieur [M] depuis de nombreuses années et ignore tout de ce dernier

— l’ordonnance d’injonction de payer n’est pas nécessairement définitive surtout si le créancier n’a pas mis le débiteur en position d’exercer son droit de recours alors qu’il dispose de l’adresse de Monsieur [M]

— les charges étaient régulièrement payées jusqu’en 2016

— les appels de fonds des années 2011 à 2014 sont prescrits depuis le 24 novembre 2021

— le syndicat demandeur ne justifie pas du mandat confié à l’administrateur provisoire aux fins de recouvrement des sommes appelées pour l’ensemble des années appelées

— elle est une débitrice de bonne foi

— elle avait trouvé un acquéreur pour le chalet

— ce projet a été mis en échec par la résolution de l’assemblée générale du 25 avril 2022 décidant de ne plus alimenter en électricité la copropriété à compter du 1er juin 2022

— les chalets ont été déclarés contraires aux caractéristiques sur le logement décent

Monsieur [X] [M], régulièrement convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 juillet 2023 déjà citée ci-dessus puis régulièrement avisé par le jugement avant dire droit du 8 juillet 2024, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la recevabilité des demandes

Aux termes des dispositions de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition à injonction de payer peut être formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Si la signification n’a pas été faite à personne, elle est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à sa personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, la signification de l’ordonnance d’injonction de payer du 4 novembre 2022 a été faite à personne le 4 mai 2023 et Madame [U] a formé opposition par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 23 mai 2023. Cette opposition est par conséquent recevable et l’ordonnance d’injonction de payer en cause sera mise à néant, le présent jugement se substituant à cette décision, avec mise à néant de l’ordonnance d’injonction de payer du 4 novembre 2022 en sa totalité, étant rappelé que la condamnation issue de cette décision était solidaire.

— sur la prescription

L’article 472 du code procédure civile dispose notamment que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La demande en paiement formée en l’espèce par le syndicat des copropriétaires des chalets de [Adresse 9] représenté par la Selarl AJASSOCIES elle-même représentée par Maître [E] [I] es qualité d’administrateur provisoire porte en l’espèce sur notamment des apurements de charges au 30 juin 2011, 30 juin 2012, 31 mars 2013 et 31 mars 2014, susceptibles d’être concernés par l’application des dispositions de l’article 2224 du code civil. Toutefois, il est justifié du fait que les comptes des années 2011,2012, 213 et 2014 ont été approuvés par procès-verbal d’assemblée générale de copropriété du 9 juillet 2019, point de départ de l’exigibilité des charges, et ce alors que l’ordonnance d’injonction de payer en cause a été signifiée à Madame [G] le 4 mai 2023 et à Monsieur [M] à cette même date, par procès-verbal de recherches infructueuses.

Par conséquent, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires des chalets de [Adresse 9] représenté par la Selarl AJASSOCIES elle-même représentée par Maître [E] [I] es qualité d’administrateur provisoire sont recevables et non prescrites.

— sur le fond

Le syndicat des copropriétaires des chalets de [Adresse 9] représenté par la Selarl AJASSOCIES elle-même représentée par Maître [E] [I] es qualité d’administrateur provisoire produit notamment les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :

— l’historique de compte au 1er octobre 2022 pour la période du 20 février 2017 au 1er octobre 2022

— l’historique de compte pour la période du 1er juillet 2010 au 1er juillet 2023

— l’historique de compte pour la période du 1er juillet 2010 au 1er octobre 2023

— les mises en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception des 18 juin 2018, et 28 juin 2022

— les appels de fonds pour la période du 30 juin 2011 au 1er octobre 2022

— le justificatif de propriété de Monsieur et Madame [M]

— les justificatifs de désignation régulière de l’administrateur provisoires

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 9 juillet 2019, 25 avril 2022 (spéciale) et 28 novembre 2022 (spéciale)

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, outre absence de contestation sur le fond de la part de l’opposante à l’injonction de payer, la somme de 10 556,40 euros reste due in solidum par Monsieur [X] [M] et Madame [R] [G] épouse [M], après déduction de frais relevant des dépens et plus précisément de la procédure d’injonction de payer, ce au titre des charges de copropriété impayées échues au 1er octobre 2023 . Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement, date de l’arrêté des comptes.

Les autres demandes formées par la partie requérante relèvent des dépens et du coût de la procédure d’injonction de payer.

— sur les délais de paiement

Madame [G] produit des justificatifs de sa situation financière et personnelle peu nombreux et non actualisés à l’année 2024. toutefois, il est avéré qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Ainsi, elle remplit les conditions de bénéfice des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, selon des modalités qui seront détaillées dans le dispositif de la présente décision.

— sur l’article 700 du code de procédure civile et l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu de la situation économique respectives des parties, de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais exposés non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort

Vu le jugement avant dire droit du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 8 juillet 2024

Déclare recevable l’opposition formée par Madame [R] [M] née [G] à l’ordonnance d’injonction de payer du 4 novembre 2022

Dit que le présent jugement se substitue en tous ses effets à l’ordonnance d’injonction de payer du 4 novembre 2022

Condamne in solidum Monsieur [X] [M] et Madame [R] [M] née [G] à payer au syndicat des copropriétaires des chalets de [Adresse 9] représenté par la Selarl AJASSOCIES elle-même représentée par Maître [E] [I] es qualité d’administrateur provisoire la somme de10 556,40 euros, au titre des charges de copropriété impayées échues au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Déboute le syndicat des copropriétaires des chalets de [Adresse 9] représenté par la Selarl AJASSOCIES elle-même représentée par Maître [E] [I] es qualité d’administrateur provisoire du surplus de ses prétentions

Accorde des délais de paiement à Madame [R] [M] née [G], avec paiement de mensualités d’un montant de 150 euros minimum chacune pendant vingt-trois mois suivies d’une vingt-quatrième et dernière mensualité correspondant au solde de la dette, en principal, intérêts et frais

Dit que le premier versement interviendra entre le premier et le dixième jour du premier mois civil suivant la notification du présent jugement puis entre le premier et le dixième jour de chaque mois suivant

Dit que le non paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité de l’intégralité de la somme restant due

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991

Condamne in solidum Monsieur [X] [M] et Madame [R] [M] née [G] aux dépens , dont distraction au profit de maître Maxime-Henri VILAIN, avocat au barreau d’Orléans, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle concernant Madame [R] [M] née [G] et comprendront le coût de la procédure d’injonction de payer

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le vingt-six novembre deux mil vingt cinq et signé par F. GRIPP, Vice-Présidente et Pauline REIGNIER, greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT