MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00356 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G2I3

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, dont le siège social est sis 5 Rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par M^e Frédéric DUFIEUX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [J] [V], demeurant 6 rue du Huit Mai 45 – Immeuble Gounod – logt 25, étage 3 – 76400 FÉCAMP

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 10 Juillet 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 octobre 2020, la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE a consenti un bail d’habitation à M. [V] [J] sur des locaux situés au 6 Rue du 8 Mai 1945 à Fécamp (76400) IMM GOUNOD logement 25, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 257,41 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 516,52 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [V] [J] le 18 novembre 2024.

Par assignation du 28 mars 2025, la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,939,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2025,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 juillet 2025, la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 juin 2025, s’élève désormais à 2400,80 euros. La SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [V] [J].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 516,52 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 juin 2025, M. [V] [J] lui devait la somme de 2400,80 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [V] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au motant du loyer et des charges en cours.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 octobre 2020 entre la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, d’une part, et M. [V] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au 6 Rue du 8 Mai 1945 à Fécamp (76400) IMM GOUNOD logement 25 est résilié depuis le 16 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 6 Rue du 8 Mai 1945 à Fécamp (76400) IMM GOUNOD logement 25 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V] [J] à payer à la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 2400,80 euros (deux mille quatre cents euros et quatre-vingts centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [V] [J] à payer à la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024 et celui de l’assignation du 28 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 OCTOBRE 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Marc REYNAUD