TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/00487 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZC4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

SCI GOLFINHO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine COUSSEAU, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2022, la Société civile immobilière GOLFINHO a donné à bail à Monsieur [O] [D], un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial de 740,00 euros, outre 20 euros de provisions sur charges, payable d’avance au plus tard le 10 de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs, la Société civile immobilière GOLFINHO a fait délivrer par acte d’huissier du 12 janvier 2024 un commandement de payer sous 2 mois visant la clause résolutoire à Monsieur [O] [D] – dénoncé par voie électronique le 15 janvier 2024 à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret – lequel portait sur la somme principale de 6446,88 euros au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés (échéance de janvier 2024 incluse).

En l’absence de règlement des causes du commandement de payer, la Société civile immobilière GOLFINHO a fait assigner en référé Monsieur [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, remis à étude, aux fins suivantes :

— Constater que par l’effet du commandement en date du 12 janvier 2024, la clause résolutoire contenue au bail est acquise depuis le 12 mars 2024,

— Constater que Monsieur [O] [D] occupe en conséquence sans droit ni titre les locaux sis [Adresse 2] depuis le 12 mars 2024,

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [O] [D] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,

— Condamner par provision Monsieur [O] [D] à la somme de 8058,60 euros outre celle de 805,86 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner enfin Monsieur [O] [D] au profit de la SCI GOLFINHO à la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à tous les dépens du présent référé qui comprendront notamment le coût du commandement.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024, audience à laquelle elle a été renvoyée, puis elle a été retenue à l’audience publique du 22 avril 2025 où les parties ont développé oralement leurs arguments et prétentions.

Monsieur [O] [D], soulève qu’il est intégralement à jour du paiement de ses loyers, et à titre principal, conteste, devoir régler la totalité des sommes réclamées en ce qu’il n’a pas bénéficié d’un logement chauffé et d’eau chaude sur la période allant de mars 2024 au 1er février 2025. Il réclame ainsi de ne pas avoir de loyer à payer sur cette période, faute d’avoir pu jouir pleinement des lieux loués.

L’avocat de la Société civile immobilière GOLFINHO, indique que la contestation du défendeur n’est pas sérieuse en ce que la panne de chaudière est intervenue postérieurement au commandement de payer et en ce que la demanderesse n’a jamais reçu de mise en demeure du locataire d’effectuer les travaux. Il précise que la chaudière a été réparée et que le locataire est encore redevable de la somme de 10992 euros au titre des loyers impayés, même s’il a repris le paiement des loyers courants.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

La décision est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2024.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir régulièrement saisi, suite au commandement de payer du 12 janvier 2024, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 15 janvier 2024 par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 juin 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par la Société civile immobilière GOLFINHO est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales et sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé :

En vertu des dispositions prévues aux articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Or, en l’espèce, à l’analyse des éléments versés aux débats, force est de relever que les demandes en paiement et expulsion de la Société civile immobilière GOLFINHO se heurtent à une contestation sérieuse.

En effet, Monsieur [O] [D] a indiqué à l’audience avoir été privé de la pleine jouissance de son logement sur une période allant de mars 2024 à février 2025 ce qui impliquerait qu’il ne serait pas redevable, selon lui, de la totalité des loyers sur cette période, ayant été privé d’eau chaude et de chauffage.

Si la panne de la chaudière semble intervenue postérieurement au commandement de payer délivré le 12 janvier 2024, cela n’empêche toutefois pas la caractérisation d’une contestation sérieuse dans la mesure où la contestation soulevée par le défendeur est de nature à permettre une diminution des sommes auxquelles il pourrait être condamné.

Par ailleurs, l’absence de mise en demeure ne semble pas de nature à écarter toute contestation sérieuse dans la mesure où le défendeur a produit à l’audience différentes pièces qui attestent de ce que le représentant du bailleur a été informé de la difficulté relative à la chaudière dès le mois de mars 2024.

En conséquence, la contestation sérieuse évoquée par le locataire-défendeur nécessitant manifestement un examen approfondi au fond dans ce litige, le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, se déclarera incompétent pour connaître de la présente affaire, et ce au profit du juge du fond.

III. Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens et les frais irrépétibles

Dans les circonstances de l’espèce, il convient de laisser à la charge de la demanderesse les dépens et frais exposés par elle et de la débouter de sa demande au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS que l’action engagée par la Société civile immobilière GOLFINHO aux fins de constat de la résiliation du bail du 20 mai 2022 est parfaitement recevable ;

DÉCLARONS notre incompétence pour connaître de la présente affaire du fait de l’existence d’une contestation sérieuse dans le litige opposant la Société civile immobilière GOLFINHO, à son locataire, Monsieur [O] [D] ;

DEBOUTONS les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires;

INVITONS les parties à mieux se pourvoir ;

LAISSONS la charge des dépens à la Société civile immobilière GOLFINHO ;

DEBOUTONS la Société civile immobilière GOLFINHO de sa demande au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juin 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,