TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 25/00028 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2UN2

Minute N° :

Date : 20 Octobre 2025

OPERATION : Opération de restauration immobilière (ORI) à [Localité 1]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL [Localité 2] DE SEINE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Sarah MARGAROLI de la SELARL DRAI Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0175

et

Monsieur [O] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS

En présence de Monsieur Olivier TEXIER, commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 06 Octobre 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire introductif d’instance visé par le greffe le 2 mai 2025, l’établissement public territorial Boucle Nord de Seine a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à 63 922 € en valeur occupée le montant total des indemnités dues à [O] [E] au titre de l’expropriation du lot n°28 et des parties communes correspondantes de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à Clichy-la-Garenne sur la parcelle J n°[Cadastre 1].

Par ordonnance du 3 juillet 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport le 17 septembre 2025 et l’audience le 6 octobre 2025.

Un procès-verbal de transport mentionne :

« I/ Environnement

Le bien se situe à proximité du parc “Salengro”, de l’hôpital [O], du groupe scolaire [N] Jaurès, de commerces, à 350 mètres de l’arrêt de métro de la ligne 13 “Mairie de [Localité 5]” et du centre-ville. Le quartier est principalement composé d’immeubles d’habitation avec locaux d’activités en rez-de-chaussée.

II/ Extérieur

L’immeuble est composé de 7 niveaux en surface ainsi que d’un sous-sol. Il se situe à l’angle de la [Adresse 4] et du [Adresse 5] où se trouve l’entrée principale. La façade est dégradée, vétuste et équipée d’un dispositif anti-chute.

III/ Intérieur

Les parties communes sont dans un état très moyen avec des matériaux dégradés. L’appartement se trouve au 5ième étage porte gauche. Il s’agit d’un T1 avec une fenêtre sur la [Adresse 6]. Il y a un espace cuisine et un placard. La salle de douche, équipée d’une fenêtre côté cour, est séparée des toilettes. Elle comporte un lavabo et un cumulus. Les murs sont recouvert de toile de verre peinte. Les menuiseries sont récentes et l’appartement est dans un état moyen. Le propriétaire indique que le locataire (M. [K] [R]) a donné congé pour la fin septembre. Les parties n’ont émis aucune observation.

Après avoir entendu en leurs explications, l’expropriant et les expropriés présents sur les lieux ou leurs représentants, nous avons achevé notre visite et renvoyé la cause et les parties à notre audience publique du 06 Octobre 2025 à 09 H 30, salle A au Tribunal Judiciaire de Nanterre. ».

Par mémoire aux fins de fixation du prix n°2 visé par le greffe le 6 octobre 2025, l’établissement public territorial Boucle Nord de Seine sollicite la fixation du total des indemnités à 63 922 € en valeur occupée dont 57 202 € au titre de l’indemnité principale et 6 720 € au titre de l’indemnité de remploi.

Par mémoire en réplique et récapitulatif visé par le greffe le 25 septembre 2025, [O] [E] sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité principale en valeur libre à 121 875 €, l’indemnité pour perte de loyers à 6 600 € et l’indemnité de remploi à 13 187,50 € et qu’il condamne l’expropriante aux dépens et à lui verser 5 000 € au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions complémentaires et récapitulatives visées par le greffe le6 octobre 2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de dépossession de 122 000 € dont 104 000 € au titre de l’indemnité principale, 11 400 € au titre de l’indemnité de remploi et 6 600 € au titre de l’indmenité pour perte de loyers.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

La date de référence :

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme intercommunal Boucle Nord de Seine a été approuvé par délibération du conseil territorial du 26 juin 2025.

La date de référence est fixée au 15 juillet 2025, date de réception en préfecture de la délibération et des dossiers au titre du contrôle de légalité.

L’indemnité principale :

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

Le méthode d’évaluationL’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

En l’espère, conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer l’indemnité principale. Celle-ci sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien exproprié, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

A ce titre, [O] [E] produit en pièce n°1 une attestation de surface habitable établie par la société Extradiag le 29 juillet 2022 faisant état d’une surface habitable de 16,25 m² conformément aux dispositions du décret n°97-532 du 23 mai 1997.

L’expropriante n’ayant pas conclu en réponse quant à la surface de 11,77 m² qu’elle applique dans ses dernières écritures, la surface de 16,25 m² sera retenue.

Les termes de comparaisonEn l’espèce, la nature du bien exproprié, la densité urbaine et la forte évolutivité du marché de l’immobilier, très actf, en Île-de-France permet d’identifier un grand nombre de transaction similaires.

Afin de parvenir à l’analyse la plus pertinente, il convient d’exclure l’intégralité des termes de comparaison antérieurs au mois de septembre 2024, ceci de telle sorte que l’intégralité des termes de comparaison de l’expropriante sont écartés.

Ainsi, il convient de retenir les termes suivantes:

De l’exproprié :

n°2: n°2025P00481: 7888 €/m²n°8: n°2024P14949 : 12941 €/m²n°11: n°2025P05260 : 8 250 €/m²n°13: n°2025P01865 : 7 111 €/m²Du commissaire du gouvernement :

n°1: n°2024P14852 : 6 500 €/m²n°2: n°2024P14853 : 6 013 €/m²n°3 : n°2024P14854 : 6397 €/m²n°4: n°2024P14856 : 5 846 €/m².Ainsi, le marché évolue de 5 846 €/m² à 12941 €/m² avec une moyenne à 7 618,25 €/m².

Par ailleurs, la situation libre ou occupée du logement ne justifie pas d’opérer une discrimination lors de la phase comparative dans la mesure où ces biens de surface modeste constituent nécessairement des investissements locatifs destinés à l’habitation d’autrui et à générer des richesses, ceci de telle sorte que leur occupation effective ne réduit en rien leur valeur.

Il convient également de souligner que les quatre termes du commissaire du gouvernement ont pour objet des lots situés dans le même immeuble que le bien exproprié et qu’ils représentent une fourchette de prix homogène entre 5 846 €/m² et 6 397 €/m².

Dès lors, eu égard à l’intégralité de ces éléments, il convient de retenir une valeur de 6 000 €/m².

L’indemnité principaleEn l’espèce, il est produit un congé donné par le preneur à bail des locaux, ceci de telle sorte que l’indemnité principale doit être calculée en valeur libre.

Ainsi, aucun abattement ne sera pratiqué au motif que le relogement de l’occupant des lieux constituerait une charge pesant sur l’expropriant.

16,25 x 6 000 = 97 500

L’indemnité principale en valeur libre est fixée à 97 500 €.

L’indemnité de remploi :

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité de remploi n’est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d’intention d’aliéner, et d’une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 € ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5001 € et 15000 € ;10 % pour le surplus. 5 000/ 100 x 20 + (15 000 – 5 000) / 100 x 15 + (97 500– 15 000) / 100 x 10 = 10 750

L’indemnité de remploi est donc de 10 750 €.

L’indemnité pour perte de loyers:

Aux termes de l’article L221-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’ordonnance d’expropriation transfère immédiatement la propriété. Ainsi, elle éteint l’intégralité des droits personnels ou réels existant sur le bien exproprié.

L’ordonnance d’expropriation envoie l’expropriant en possession du bien exproprié sous réserve qu’il notifie la décision à l’exproprié d’une part et qu’il procède au paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement ou de refus de le recevoir, à la consignation de l’indemnité ou qu’il ait obtenu l’acceptation ou la validation de l‘offre d’un local de remplacement.

Ainsi, à compter de la date de l’ordonnance d’expropriation, l’exproprié n’est plus propriétaire mais il garde un droit de jouissance jusqu’au complet paiement (n° 99-10.953). Il peut notamment percevoir les fruits, soit les indemnités d’occupation dues par le locataire qui s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la date de l’ordonnance d’expropriation qui a mis fin au bail (n° 14-10.813, n°14-10.922).

En l’espèce, l’expropriante ne peut pertinemment opposer la jouissance des lieux et le perception de revenus locatifs par [O] [E] depuis l’ordonnance d’expropriation alors que celle-ci ne démontre pas avoir versé ou consigné les sommes dues au titre de l’indemnité de dépossession, ceci de telle sorte que [O] [E] conservait la jouissance du bien.

Par ailleurs, il résulte des débats que le bien était donné à bail et qu’il générait donc des revenus locatifs à hauteur de 550 €/mois hors charges.

Eu égard à la forte offre du marché immobilier, une durée d’indemnisation de quatre mois est suffisante pour compenser le préjudice résultant de l’expropriation.

4 x 550 = 2 200

L’indemnité pour pertes de revenus locatifs est fixée à 2 200 €.

Les décisions de fin de jugement :

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’expropriante à payer 4 000 € à [O] [E] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE à 97 500 € en valeur libre l’indemnité principale due à [O] [E] au titre de l’expropriation du lot n°28 et des parties communes correspondantes de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 1] sur la parcelle J n°[Cadastre 1] ;

FIXE à 10 750 € l’indemnité de remploi due à [O] [E] au titre de l’expropriation du lot n°28 et des parties communes correspondantes de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 1] sur la parcelle J n°[Cadastre 1];

FIXE à 2 200 € l’indemnité pour perte de revenus locatifs due à [O] [E] au titre de l’expropriation du lot n°28 et des parties communes corespondantes de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 1] sur la parcelle J n°[Cadastre 1];

CONDAMNE l’établissement public territorial Boucle Nord de Seine à payer 4 000 €à [O] [E] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DIT que l’établissement public territorial Boucle Nord de Seine conserve la charge des dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATON