TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/00798 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5UK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. FRANCE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [K] [R] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [N] [U], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat 22 septembre et 9 octobre 2020, la SA d'[Adresse 6] a donné à bail à Madame [N] [U] un appartement à usage d’habitation (porte 22 au 2nd étage) avec un emplacement de parking n°11 sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial total de 347,28 euros, provisions sur charges incluses en ce compris le loyer du stationnement (27 euros), payable à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, la SA d’HLM FRANCE LOIRE a fait signifier à Madame [N] [U], par procès-verbal de remise à étude, le 6 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 973,52 euros.

C’est dans ce contexte que la SA d'[Adresse 6] a ensuite fait assigner Madame [N] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et que la location consentie à Madame [N] [U] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et juger qu’elle sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner à titre provisionnel Madame [N] [U] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 1405,82 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

la condamner en outre à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;

ainsi qu’au paiement à titre provisionnel de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.À l’audience du 25 février 2025, la SA d’HLM FRANCE LOIRE, représentée par Madame [K] [R], salariée dûment munie d’un pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 2.594,15 euros et en faisant état de règlements de 200 euros au mois de janvier et février 2025 pour une quote-part à charge de 109,01 euros. Elle consent à l’octroi de délais de paiement tel que proposé par la défenderesse et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [N] [U], comparante, indique percevoir 263 euros à titre de complément retraite, la caisse en charge de sa pension ayant perdu son dossier. Elle précise que les APL sont suspendus. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement à concurrence de 50 euros mensuellement en sus du règlement de son loyer.

La fiche de diagnostic social fait état des déclarations reprises à l’audience et notamment du statut de retraitée de la locataire depuis le 1er avril 2023 et d’un dossier CARSAT clôturé car incomplet. La nouvelle demande du mois de décembre 2023 serait resté sans réponse. La CARSAT, après contact par le bailleur indiquerait ne pas avoir trace de ce dossier de demande. Il est par ailleurs visé le montant du loyer à 400,33 euros et la suspension des APL. Il est indiqué également que les faibles ressources ne permettraient pas le règlement du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demandeSur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SA d’HLM FRANCE LOIRE justifie avoir préalablement signalé à la CAF la situation d’impayés de Madame [N] [U] le 9 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 30 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principalesSur l’acquisition des effets de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail 22 septembre et 9 octobre 2020 stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant ladite clause a été signifiée à Madame [N] [U], par procès-verbal de remise à étude, le 6 mai 2024 pour un montant en principal de 973,52 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Madame [N] [U] avait donc jusqu’au 6 juillet 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée.

Dans cette période de deux mois, elle n’a procédé à aucun règlement, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 7 juillet 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatifEn application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d'[Adresse 6] produit un décompte actualisé, terme du mois de janvier 2025 inclus, démontrant que Madame [N] [U] lui est redevable de la somme de 2.594,51 euros à laquelle il y a lieu de soustraire 206,32 euros de frais de poursuite et 83,82 euros de frais et pénalités, soit une dette locative restante de 2.304,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Madame [N] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Madame [N] [U] sera donc condamnée à verser à la bailleresse une somme de 2304,37 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 août 2024 sur la somme de 1405,82 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiementLa demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats et du décompte produit par la bailleresse que Madame [N] [U] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant. Pour autant, eu égard à la reprise partielle du paiement des loyers et des efforts produits par la défenderesse laquelle rencontre des difficultés pour finaliser son dossier retraite lui permettant de percevoir sa pension, la bailleresse, en accord avec la proposition de délais de paiement formulée par Madame [N] [U] à l’audience, consent expressément à la mise en place de ces délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le juge étant tenu par ces demandes communes en vertu de l’article 5 du code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection, il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 35 mensualités successives de 50 euros, la dernière et 36ème mensualité devant solder la dette, en plus de l’échéance locative.

Il convient donc d’autoriser Madame [N] [U] à se libérer de sa dette par le paiement de 35 échéances mensuelles successives de 50 euros, le solde devant être versé le 36ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA D’HLM FRANCE LOIRE sera suspendue à la demande de la locataire, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [U] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dans cette hypothèse, Madame [N] [U], occupante sans droit ni titre, causerait un préjudice à la SA [Adresse 5] qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Elle serait dès lors condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tel qu’il serait si le bail se poursuivait et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SA D’HLM FRANCE LOIRE.

III Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des circonstances de l’espèce la SA d'[Adresse 6] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS à compter du 7 juillet 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail en date des 22 septembre et 9 octobre 2020 conclu entre la SA d’HLM FRANCE LOIRE et Madame [N] [U] portant sur un appartement à usage d’habitation (porte 22 au 2nd étage) avec un emplacement de parking n°11 sis [Adresse 2] ;

SUSPENDONS les effets de cette clause insérée dans ledit bail ;

CONDAMNONS Madame [N] [U] à payer à la SA d’HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 2304,37 euros terme du mois de janvier 2025 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 août 2024 sur la somme de 1.405,82 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [N] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités successives de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM FRANCE LOIRE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [N] [U] soit condamnée à verser à la SA d’HLM FRANCE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [N] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation ;

DEBOUTONS la SA d'[Adresse 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, la minute étant signée par Sarah Giustranti, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection