TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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N° RG 24/58207 – N° Portalis 352J-W-B7I-C562Z

N° : 2

Assignation du :

03 Octobre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 mai 2025

par Paul RIANDEY, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. SMAK, Société Civile Immobilière

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par Maître Maxime VIGNAUD de l’AARPI Renault Thominette Vignaud & Reeve, avocats au barreau de PARIS – #P0248

DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 9] à [Adresse 16] [Localité 1], représenté par la société NBGI S.A.R.L., Société à Responsabilité Limitée

[Adresse 2]

[Localité 14]

représenté par Maître Laurent BACHELOT de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS – #P0196

DÉBATS

A l’audience du 15 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Paul RIANDEY, Vice-président, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Smak a acquis par acte authentique du 5 mars 2018 un ensemble immobilier compris dans un immeuble régi par la loi du 10 juillet 1965 situé [Adresse 3] et [Adresse 8].

Cet ensemble comprend, outre une fraction des parties communes générales :

— au sein du bâtiment A les lots n° 7 et 8 réunis en un seul lot constitué de deux bureaux, rangements, palier, salle d’attente, sanitaire et escalier particulier permettant d’accéder au sous-sol,

— ainsi que les lot n°29, 30 et 31 identifiés initialement comme des caves (escalier 1) et désormais réunis pour constituer désormais une réserve, une salle d’eau et un WC.

L’assemblée générale des copropriétaires avait voté le 18 mai 2017 une délibération confiant à un géomètre la mission de délimiter la parcelle cadastrale au seul immeuble du [Adresse 3]. La société Techniques Topo, mandaté à cette fin, a établi le 23 mars 2018 un projet de refonte de l’état descriptif de division concernant les lots du bâtiment A « afin de régulariser les situations existantes ». Ce projet a été approuvé aux fins de publication lors de l’assemblée générale du 10 septembre 2018. Ce point a de nouveau été abordé lors des assemblées générales :

— du 29 novembre 2022 portant adoption du règlement de copropriété réalisé par la société TT Géomètre expert avec notamment la refonte des lots du bâtiment A et mandat donné au syndic pour enregistrement de nouveaux lots et refonde des lots du bâtiment A ;

— du 17 mai 2023 portant mandat à un notaire pour faire publier le modificatif du règlement de copropriété voté le 29 novembre 2022 avec notamment le projet de division du lot n° 8 en lots n° 52 et 53 puis vente du lot n° 53 au syndicat des copropriétaires,

— du 2 avril 2024 portant division du lot n° 8 en deux lots numérotés 69 et 70 (résolution n° 23), acquisition du lot n° 70 par la copropriété (résolution n° 25) puis la suppression du lot n° 70 (résolution n° 33).

Par courriers des 22 juillet 2024 et 27 août 2024, le conseil de la SCI Smak a indiqué au syndic de la copropriété que sa cliente n’avait jamais entendu procéder à la division de son lot n° 8 pour en céder une fraction à la propriété, l’indication portée sur le procès-verbal de l’assemblée générale étant à ce titre erronée. Il était annoncé qu’à défaut de rectification sous un délai de 8 jours, une action serait engagée pour préserver les droits de la SCI.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la SCI Smak a assigné en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] devant le président de la présente juridiction. Aux termes de cet acte introductif d’instance et de ses dernières conclusions déposées et visées à l’audience, elle demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— Ordonner au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 6] et [Adresse 10] ([Adresse 12]) de faire remettre en état antérieur le lot n°8 appartenant à la SCI SMAK en déposant le mur séparateur ainsi que la porte sur cour et aux travaux de reprise nécessaires (peinture/sols/pan de mur occupé par ladite porte), et ce sous une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 6] et [Adresse 9] à [Localité 17] à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de provision sur son préjudice d’ores et déjà subi,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 6] et [Adresse 10] ([Adresse 12]) à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 6] et [Adresse 11]) aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Smak fait valoir :

— Que l’annexion partielle du lot n° 8 par la copropriété ainsi que l’édification d’un mur privant les lots n° 7 et 8 de leur accès au bâtiment B constituent une violation évidente de son droit de propriété, justifiant la remise en état des lieux conformément au plan des lieux (dépose du mur séparateur, porte sur cour) avec les reprises nécessaires ;

— Que l’annexion d’une partie du lot n° 8 utilisé comme local à vélo représente une perte de surface locative fondant une demande de paiement de provision à titre de réparation ;

— Que le moyen de défense tiré de la prescription acquisitive ne peut prospérer, et ce alors que le syndicat de copropriétaire a lui-même reconnu qu’elle n’était pas propriétaire en proposant d’acheter une fraction du lot n° 8 ; que les attestations versées aux débats pour appuyer l’existence d’une usucapion ne répondent pas aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile et ne peuvent être prises en considération, leur contenu étant contredit par le précédent propriétaire du lot n° 8.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] demande au juge des référés, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile et des articles 544, 712, 2258, 2261 et 2272 du code civil ainsi que de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— Constater l’existence d’une contestation extrêmement sérieuse, en considération de l’acquisition par usucapion trentenaire du local litigieux par le syndicat des copropriétaires qui en est aujourd’hui le seul propriétaire,

— Débouter en conséquence la SCI SMAK de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées en référé à l’encontre du syndicat des copropriétaires et le renvoyer à mieux se pourvoir au fond,

A titre subsidiaire

— Si par extraordinaire votre Juridiction se considérait compétente pour juger en référé de la question afférente à l’acquisition par le syndicat des copropriétaires de la propriété du local litigieux par prescription trentenaire, dire et juger à titre reconventionnel que l’ordonnance à intervenir vaudra titre de propriété au profit de la copropriété en vue de sa publication à la conservation des hypothèques,

En tout état de cause,

— Condamner la SCI SMAK à lui verser la somme de 21.825,91 euros au titre de ses charges de copropriété impayées au profit du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],

— Condamner la SCI SMAK au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI SMAK aux entiers dépens de l’instance en référé.

A l’appui de ses prétentions, la SCI Smak fait valoir :

— que la division matérielle du lot n° 8 fermant l’ouverture qui existait avec le bâtiment B remonte à la période ayant immédiatement suivi l’acquisition de l’immeuble par la société Compagnie Française de Crédit et de Rénovation, avant cession aux futurs copropriétaires, cette séparation n’ayant toutefois pas été portée à l’état descriptif de division ; que ce n’est que pour régulariser la situation existant depuis quarante ans qu’un projet d’état descriptif modificatif de division a été envisagé dès l’année 2018, sans que la SCI Smak n’exprime de réserves ni n’introduise la moindre contestation contre les délibérations d’assemblée générale ; que dès 1985, les actes modificatifs au règlement de copropriété ne faisaient pas référence à la moindre ouverture entre les bâtiments A et B, une boutique commerciale occupant et un centre culturel occupant désormais la totalité du bâtiment B de l’autre côté du mur mitoyen aux deux bâtiments ; que les attestations produites aux débats confirment l’antériorité de l’aménagement actuel ; que la prescription était acquise au 2 avril 2024, date à laquelle une proposition de rachat d’une fraction du lot n° 8 a été faite à la SCI Smak, de sorte que cette proposition, aux seules fins de régularisation de l’état de division, n’a pu avoir aucun effet ;

— que si le juge des référés se déclarait compétent pour juger en référé la question de l’usucapion, il lui serait alors demandé d’accueillir la demande reconventionnelle de paiement des charges de copropriété impayées, d’un montant de 22 310,56 euros dû au 13 avril 2025 ; qu’il s’en déduit que la demande de provision à valoir sur la réparation d’un préjudice de jouissance est manifestement infondée, et ce alors que la société preneuse apparaît dirigée par le gérant de la SCI Smak.

A l’audience, les parties ont développé oralement leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

La décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il doit être admis que l’atteinte au droit de propriété constitue par lui-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 8 mars 2018 que :

— le lot n° 7 correspond dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, avec accès dans la cour commun : un local commercial ; ce lot communique avec le rez-de-chaussée du lot 2 (Bâtiment B)

— le lot n° 8 correspondant, dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, avec accès dans la cour commune, à un local commercial ; ce niveau communique avec le rez-de-chaussée du lot 2 (Bâtiment B) ; à un escalier particulier et deux caves au sous-sol, ce niveau communiquant également au sous-sol du lot 2 (bâtiment B).

Il est ajouté que « par suite de travaux réalisés par un précédent propriétaire lesdits lots 7 et 8 ont été réunis pour ne former qu’un seul lot dont la désignation est actuellement : deux bureaux, rangement, palier, salle d’attente, sanitaire, escalier particulier permettant d’accéder au sous-sol ».

Le litige porte en l’espèce sur le fait que le lot n° 8 a été partiellement annexé par la copropriété pour en faire un local fermé à clés, avec édification d’un mur afin d’isoler le local à vélo du reste du lot n° 8. Par ailleurs, la copropriété aurait muré l’accès au bâtiment B, en violation du règlement de copropriété qui prévoit que les lots n° 7 et 8 communiquent avec le second bâtiment. Cependant, la demande dont le juge des référés est saisi porte sur une remise en état tendant à déposer « le mur séparateur ainsi que la porte sur cour » et les travaux de reprise afférents. Il n’est donc pas formé de demande concernant le mur séparant les lots n° 7 et 8 du bâtiment B.

En premier lieu, il n’est pas contesté qu’il existe un mur séparatif qui sépare les lots 7 et 8 d’un ancien couloir qui desservait le bâtiment B, sous forme de galerie ayant pu servir de « sortie des artistes » de l’ancien cabaret Mayol établi dans le bâtiment B. Il doit également être souligné la partie demanderesse n’a pas contesté, mais au contraire a admis à l’audience, que ce mur existait au jour de son acquisition. D’ailleurs, l’attestation de l’ancien propriétaire des lieux, M. [G], gérant de la société IBVK atteste de l’existence d’un local séparé du reste du lot et fermé par une porte extérieure. Il indique que cette partie était utilisée « par tolérance » par des copropriétaires pour ranger leur bicyclette. Force est de constater que la partie demanderesse ne peut elle-même pas déterminer à combien de temps remonte la configuration actuelle des lieux, qui n’est manifestement pas conforme à la description faite dans les actes, ces derniers faisant référence de manière imprécise à des travaux réalisés « par un ancien propriétaire ».

En second lieu, la partie défenderesse produit plusieurs attestations rapportant que la fermeture remonterait à plus de quarante ans. Elle soutient que l’aménagement actuel a été établi par la société Compagnie Française de Crédit et de Rénovation avant la cession de l’immeuble en différents lots.

Il n’appartient pas au juge des référés, qui ne statue qu’à titre provisoire, de dire si la copropriété a possédé cette fraction du lot réunissant les lots n° 7 ou n° 8 dans des conditions propres à établir une usucapion, soit une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant au moins trente ans, seul le juge du fond ayant le pouvoir de statuer en la matière.

En revanche, il doit être constaté que l’acte de vente de la SCI Smak, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ne sont pas conformes aux aménagements qui préexistaient à cette vente et depuis un temps restant à déterminer, cette discordance ayant précisément amené le syndicat des copropriétaires à engager une révision des actes collectifs. Il existe ainsi une incertitude quant à l’issue que réserverait le juge du fond à un litige relatif à l’assiette des parties communes de la copropriété secondaire à une prescription éventuellement acquise avant l’assemblée générale du 2 avril 2024.

En conséquence, l’existence d’un trouble manifestement illicite doit être écartée. Il n’y a donc pas lieu à référé.

La demande de provision formée par la SCI Smak tirée de l’occupation illicite de son lot ne peut pour les mêmes motifs prospérer.

Il n’est pas démontré l’urgence justifiant de faire application de l’article 837 du code de procédure civile, la situation dénoncée étant antérieure à l’acquisition faite au cours de l’année 2018.

Enfin, il doit être constaté que la demande de provision sur charges impayées ne repose que sur le compte de copropriétaire de la SCI Smak, sans production de l’approbation des charges et des éléments permettant d’en déterminer leur répartition. Cette demande ne pourra prospérer en référé et il appartiendra au syndicat des copropriétaires de saisir le cas échéant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de la partie demanderesse ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Smak et la renvoyons à mieux se pourvoir ;

Disons n’y avoir lieu à référé à la demande de provision sur charges de copropriété impayées formée à titre reconventionnel par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et le renvoyons à mieux se pourvoir ;

Rejetons la demande de renvoi de l’affaire au juge du fond en application de l’article 837 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI Smak aux dépens ;

Condamnons la SCI Smak à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la déboutons de ses propres prétentions présentées sur ce fondement ;

Fait à [Localité 15] le 20 mai 2025.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Paul RIANDEY