TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

N° Minute : /

MTT

N° RG 25/03827 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HG4S

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.D.C. SDC LE VERDOIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau D’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [U] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante

A l’audience du 18 Septembre 2025, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie Exécutoire le :

à :

Copies conformes le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit délivré le 25 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée LE [Adresse 5] sise [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice la SARL DURAND MONTOUCHE prise en la personne de son représentant légal a saisi le tribunal judiciaire, au visa des articles 10, 10-1, 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et 1353 du code civil, d’une demande tendant à :

— Condamner Madame [U] [J] au paiement de la somme en principal de 4.974,66 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus, des frais de syndic au titre des lettres de mises en demeure, de rappels, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux, en vertu des dispositions des articles 10, 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’annexe 9 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 ;

— Condamner Madame [U] [J] au paiement des intérêts au taux légal qui seront dus sur la somme de 1.764,30 euros à compter du 15 février 2024, date de la lettre de mise en demeure restée vaine, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus ;

— Condamner Madame [U] [J] au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Madame [U] [J] aux entiers dépens ;

— Condamner Madame [U] [J] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 18 septembre 2025, à laquelle seul le demandeur a comparu, représenté par son conseil.

Le demandeur a été autorisé à produire par le biais d’une note en délibéré sous dix jours, un décompte actualisé, ce qu’il a fait. La créance du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée LE VERDOIS envers Madame [J] s’élève à la somme de 5.452,51 euros, selon décompte arrêté au 1er juillet 2025.

A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2025, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nature de la décision

En application des dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée ; le jugement est rendu par défaut si la décision est rendue en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne ; le jugement est réputé contradictoire si la décision est susceptible d’appel ou si la citation a été délivrée à personne.

Le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur le fond

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.

Par ailleurs, par application de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu’issu de la loi du 13 décembre 2000, le défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, a pour conséquence que les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

En l’espèce, au visa de l’assignation du conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 4] sise [Adresse 3] et des pièces produites aux débats, et notamment :

le règlement de copropriété ;le contrat de syndic ;le décompte de l’arriéré de charges arrêté au 1er avril 2025 et au 1er juillet 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales du 30 juin 2021, du 29 juin 2022, du 29 juin 2023 et du 3 juillet 2024 ;les appels de provisions sur charges et cotisations fond travaux des années 2022, 2023, 2024 et 2025 ;les lettres de mise en demeure en date du 15 février 2024 et du 3 mars 2025.

Il est constant :

Que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 4] sise [Adresse 3] est liquide, certaine et exigible et que Madame [U] [J] reste redevable de la somme de 5.452,51 euros ;

Qu’il est établi que Madame [U] [J] n’a pas versé, à leur date d’exigibilité, les provisions prévues à l’article 14-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Qu’elle a, notamment par les lettres de mise en demeure en date du 15 février 2024 et du 3 mars 2025, été invitée à régler sa dette, en vain ;

Qu’elle est ainsi redevable, à titre principal, s’agissant des charges arrêtées au 1er juillet 2025, de la somme de 5.452,51 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mars 2025.

Madame [U] [J], non comparante, ni représentée, n’apporte à l’audience aucun élément de nature à justifier le défaut de paiement de sa dette.

Il convient, en conséquence, de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 4] sise [Adresse 3] la somme de 5.452,51 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2025, des frais de syndic au titre des lettres de mises en demeure, de rappels, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux, en vertu des dispositions des articles 10, 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’annexe 9 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mars 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée LE VERDOIS justifie sa demande de dommages et intérêts par la production de lettres de mise en demeure et par un jugement rendu par la juridiction de proximité d’Orléans le 12 juin 2014, par un jugement du tribunal d’instance d’Orléans du 14 novembre 2019, un jugement rendu par le présent tribunal judiciaire le 19 novembre 2021 et un autre rendu le 24 mars 2023.

La carence de Madame [U] [J] dans l’exécution de ses obligations a engendré un surcroît de travail au syndicat des copropriétaires et l’a privé d’une somme nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. En revanche, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée LE [Adresse 5] ne justifie pas en l’espèce qu’il a subi un préjudice spécifique, indépendamment du retard, qui aurait notamment mis à mal son équilibre financier, d’autant que Madame [J] détient seulement 49 des 10.000 tantièmes de la copropriété (lot 92 : 36 tantièmes, lot 263 : 5 tantièmes et lot 809 : 8 tantièmes).

Ainsi, faute de preuve d’un préjudice spécial et distinct du simple retard de paiement, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive doit être écartée.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant les frais irrépétibles engagés par lui pour la défense de ses intérêts ; il lui sera alloué la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Elle est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [J] qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 4] sise [Adresse 3] la somme de 5.452,51 euros (cinq mille quatre cent cinquante-deux euros et cinquante-et-un cents) au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2025, des frais de syndic au titre des lettres de mises en demeure, de rappels, des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mars 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 4] sise [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice la SARL DURAND MONTOUCHE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 4] sise [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice la SARL DURAND MONTOUCHE, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [U] [J] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par la Présidente et la Greffière sus nommées.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,