TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 18 Septembre 2025 N°: 25/00276

N° RG 23/01162 – N° Portalis DB2S-W-B7H-EX5I

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 19 Juin 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. OKÖKON agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie DUBOSSON, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Sara LADJEVARDI de la SARL LADJEVARDI AVOCAT, avocat au barreau de LYON, plaidant

DÉFENDERESSE

Commune [Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Bruno PERRACHON de la SELARL CARNOT AVOCATS, avocat au barreau de LYON, plaidant, Maître Laurence LE GLOANIC de la SELEURL LAURENCE LE GLOANIC SELARL, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant

Grosse(s) délivrée(s) le /09/25

à

— Maître Laurence LE GLOANIC

Expédition(s) délivrée(s) le /09/25

à

— Maître Sophie DUBOSSON

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La SASU OKÖKON exerce une activité de micro-crèche sur la commune de [Localité 7] depuis le 17 janvier 2022 (pièce 1 de la demanderesse).

Pour l’exercice de son activité, la SASU OKÖKON a conclu un bail « de droit commun » avec la commune de [Localité 7] le 20 mai 2021, à effet au 1er janvier 2022, portant sur un local sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 700 € hors charges (pièce 2 de la demanderesse).

Par acte de Commissaire de justice du 10 mai 2023, la SASU OKÖKON a assigné la commune de Messery devant le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins d’obtenir la requalification du contrat en bail commercial.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SASU OKÖKON demande à la juridiction de :

Requalifier le bail conclu le 20 mai 2021 avec la commune de [Localité 7] en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce,Débouter la commune de [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner la commune de [Localité 7] à lui verser à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 juin 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la commune de [Localité 7] demande à la juridiction de :

Rejeter la demande de la SASU OKÖKON de voir requalifier le bail conclu le 20 mai 2021 entre cette dernière et la commune de [Localité 7] en bail commercial,Subsidiairement :

Prononcer la nullité du bail conclu le 20 mai 2021 entre la SASU OKÖKON et la commune de [Localité 7], quelle que soit sa qualification,Ordonner l’expulsion de la SASU OKÖKON et de tout occupant de son chef du local situé [Adresse 1] à [Localité 8], propriété de la commune de [Localité 7],Dire et juger que la commune de [Localité 7] pourra se faire assister si besoin du concours de la force publique afin d’obtenir la libération des lieux,Condamner la SASU OKÖKON au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer prévu par le bail nul depuis sa signature et jusqu’à restitution amiable ou forcée des locaux,Condamner la SASU OKÖKON au paiement de la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la requalification du contrat de bail

Il résulte des dispositions de l’article 1709 du code civil que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article L 145-1 du code de commerce dispose que les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce (…).

L’article L 145-2 du code de commerce ajoute que les dispositions du présent chapitre s’appliquent également : 4° Sous réserve des dispositions de l’article L. 145-26, aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l’État, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l’article L. 145-1 ou aux 1° et 2° ci-dessus.

Aux termes de l’article L210-1 du même code, le caractère commercial d’une société est déterminé par sa forme ou par son objet.

Sont commerciales à raison de leur forme et quel que soit leur objet, les sociétés en nom collectif, les sociétés en commandite simple, les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés par actions.

Il est enfin constant que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de locaux stables et permanents dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal, ces fonds se caractérisant par l’existence d’une clientèle propre au commerçant (Civ. 3e, 19 janv. 2005, n°03-15.283).

En l’espèce, il convient tout d’abord de souligner que les actes de commerce figurant aux articles L110-1 et L110-2 du code de commerce ne sont pas limitatifs. La SASU OKÖKON est par ailleurs commerçante par la forme au regard du texte précité, est immatriculée au RCS de [Localité 10] depuis le 11 juin 2021 (pièce 1 de la demanderesse) et a pris à bail un immeuble de 120m² appartenant à une collectivité territoriale, la commune de [Localité 7] (pièce 2 de la demanderesse).

La SASU OKÖKON exploite en outre une activité commerciale de micro-crèche pouvant accueillir jusqu’à 12 enfants (pièce 1 de la demanderesse), de sorte qu’elle dispose bien d’une clientèle ou d’un achalandage propre, et bénéficie d’un nom commercial « OKÖKON ». Par conséquent, la SASU OKÖKON exploite bien un fonds de commerce et revêt la qualité de commerçant au sens du code de commerce. L’exploitation de cette activité est enfin stable et permanente puisqu’elle perdure depuis 2021.

Ainsi les conditions du bail commercial sont réunies.

Les dispositions protectrices du statut des baux commerciaux étant de droit, le bail conclu le 20 mai 2021 avec la commune de [Localité 7] sera requalifié en bail commercial, et sera soumis au statut des baux commerciaux.

Sur les demandes reconventionnelles de la commune de [Localité 7]

S’agissant de la nullité du bail conclu le 20 mai 2021

Sur le moyen tiré de l’absence de personnalité juridique du preneur lors de la signature

Il résulte des dispositions de l’article 1128 du code civil que sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.

L’article L210-6 du code de commerce précise que les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.

Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.

Il est par ailleurs constant qu’en présence d’un acte dans lequel il n’est pas expressément mentionné qu’il a été souscrit au nom ou pour le compte de la société en formation, il appartient au juge d’apprécier souverainement, par un examen de l’ensemble des circonstances, tant intrinsèques à cet acte qu’extrinsèques, si la commune intention des parties n’était pas qu’il soit conclu au nom ou pour le compte de la société (Cass, com. 29 novembre 2023, n°22-12.865).

En l’espèce, la commune de [Localité 7] sollicite la nullité du bail conclu le 20 mai 2021 avec la SASU OKÖKON.

Cette dernière est immatriculée au RCS de [Localité 10] depuis le 11 juin 2021 (pièce 1 de la demanderesse). Le bail a été conclu le 20 mai 2021 à effet au 1er janvier 2022 (pièce 2 de la demanderesse).

Le bail ne précise pas que la SASU OKÖKON était en formation lors de sa signature, toutefois, la commune de [Localité 7] reconnaît dans ses écritures que la commune intention des parties était de conclure l’acte pour le compte de la SASU OKÖKON (page 8).

Ainsi, en vertu de la jurisprudence précitée, le fait que la mention « pour le compte » ou « au nom » de la société en formation n’apparaisse pas, ne peut à lui seul justifier la nullité du bail.

Sur le moyen tiré de l’absence de pouvoir du maire pour conclure ledit bail

L’article L2122-21 du code général des collectivités territoriales dispose que, sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l’État dans le département, le maire est chargé, d’une manière générale, d’exécuter les décisions du conseil municipal et, en particulier : 6° De souscrire les marchés, de passer les baux des biens et les adjudications des travaux communaux dans les formes établies par les lois et règlements.

Aux termes de l’article 1153 du code civil, le représentant légal, judiciaire ou conventionnel n’est fondé à agir que dans la limite des pouvoirs qui lui ont été conférés.

Conformément à l’article 1180 du même code, la nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt, ainsi que par le ministère public.

Il est constant que le maire ne peut conclure un bail sans que le montant ou le régime de la location ait été préalablement fixé par une délibération du conseil municipal (CE 30 oct. 1996, Époux [J], n°123638 et CAA [Localité 9], 3 juin 2004, [B], n°[Numéro identifiant 4]).

Il est également constant que la méconnaissance des dispositions d’ordre public relatives à la compétence de l’autorité signataire d’un contrat conclu au nom de la commune est sanctionnée par la nullité absolue, en sorte qu’elle peut être invoquée par toute personne, justifiant ainsi d’un intérêt légitime à agir (Civ 1ère, 16 janvier 2013, n°11-27.837 ; Com., 6 mars 2019, n°16-25.117).

En l’espèce, le contrat de bail stipule expressément qu’il ne peut constituer en un bail commercial et que « les parties expriment leur volonté de conclure un contrat de bail de droit commun conformément aux articles 1714 et suivants du code civil » (pièce 2 de la demanderesse, page 1).

Par conséquent, la volonté initiale des parties était bien de conclure un bail de droit commun et non un bail commercial. Le statut protecteur des baux commerciaux génère en effet des conséquences économiques pour la commune de [Localité 7], notamment eu égard au droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction en cas de résiliation. La commune de [Localité 7] justifie donc bien d’un intérêt à solliciter la nullité absolue du contrat.

Or, l’extrait du registre des délibérations de la séance du conseil municipal du 16 juillet 2020 prévoit que diverses compétences étaient déléguées au maire, à l’exception du louage de choses à caractère économique ou commercial (pièce 5 de la défenderesse), de sorte que le maire représentant la commune de Messery n’avait pas le pouvoir de signer un bail commercial.

Ainsi, avec la requalification du bail litigieux en bail commercial, le maire n’a plus le pouvoir de représenter la commune de [Localité 7], et la nullité absolue peut être invoquée.

En conséquence, le bail conclu le 20 mai 2021 entre la SASU OKÖKON et la commune de [Localité 7] sera annulé.

2) S’agissant de l’expulsion de la SASU OKÖKON et de l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, la nullité du contrat précité entraîne la remise des parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant sa conclusion. Il y a lieu de condamner la SASU OKÖKON au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer prévu par les parties, à compter de l’entrée dans les lieux et sous déduction des sommes déjà versées au titre des loyers.

III/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties succombe partiellement en ses demandes, de sorte qu’elles garderont la charge de leurs dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce que la présente juridiction a fait droit aux demandes principales des deux parties.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REQUALIFIE le contrat de bail intitulé « bail de droit commun », conclu le 20 mai 2021 entre la SASU OKÖKON et la commune de [Localité 7], en bail commercial, et dit qu’il sera soumis au statut des baux commerciaux ;

ANNULE le bail conclu le 20 mai 2021 entre la SASU OKÖKON et la commune de [Localité 7] ;

DÉCLARE en conséquence la SASU OKÖKON occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 2] ;

ORDONNE l’expulsion de la SASU OKÖKON du local sis [Adresse 2], appartenant à la commune de [Localité 7] et ce, au besoin avec l’appui de la [Localité 6] Publique et l’assistance d’un serrurier ;

RAPPELLE que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

CONDAMNE la SASU OKÖKON à payer à la commune de [Localité 7] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges, qui auraient été dus en l’absence d’annulation du bail, à compter de l’entrée dans les lieux et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, et sous déduction des sommes déjà versées au titre des loyers et charges ;

REJETTE les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,