DOSSIER N° RG 25/03118 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3BJR

Ordonnance du :

07/11/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Caroline DENAMBRIDE

Expédition délivrée

le :

à :

— Préfecture du Rhône

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi sept Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDERESSES

Madame [N] [H] [D],

demeurant 63 rue Boileau – 69006 LYON

Madame [K] [R] [Y] [P],

demeurant 39 cours Vitton – 69006 LYON

représentées par M^e Caroline DENAMBRIDE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 182

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [W] [T]-[Z],

demeurant 23 rue Monge – 69100 VILLEURBANNE

non comparant, ni représenté

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 01 Juillet 2025.

d’autre part

Débats à l’audience publique du 05/09/2025

Mise à disposition au greffe le 07/11/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [P] et sa mère, madame [N] [D], sont propriétaires d’un bien immobilier sis 57 rue VOLTAIRE à LYON (69003).

Par acte sous seing privé du 1er mai 2022, ce logement a été donné à bail à monsieur [W] [T]-[Z]pour un loyer mensuel initial de 750 euros, dont 100 euros de provisions pour charge, et une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Suite au décès de monsieur [I] [P], le 4 avril 2024, madame [K] [P], sa fille, est devenue coindivisaire du bien.

Des loyers sont demeurés impayés par le locataire.

Par ordonnance du 20 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON, saisi à cet effet, a condamné monsieur [W] [T]-[Z] à verser aux bailleresses la somme provisionnelle de 2436 euros au titre des loyers et charges dus.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, ces dernières ont fait délivrer au locataire un congé aux fins de reprise, à effet au 30 avril 2025.

Reprochant à monsieur [W] [T]-[Z]de s’être maintenu dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé, madame [K] [P] et madame [N] [D] ont fait assigner celui-ci, par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON, statuant en référé, aux fins de voir :

A titre principal,

— Juger que le locataire est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

— Ordonner l’expulsion de celui-ci et de tous occupants de son chef, sans application du délai de deux mois suivant commandement pour quitter les lieux compte tenu de sa mauvaise foi et de sa résidence principale à VILLEURBANNE ;

— Autoriser le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, passé un délai de huit ou quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— Condamner le défendeur à leur verser la somme de 3875 euros au titre des loyers et charges dus pour la période courant du 1er décembre au 30 avril 2025 ;

— Une indemnité d’occupation à hauteur de 775 euros mensuels à compter du 1er mai 2025 jusqu’à départ effectif des lieux et remise des clefs ;

— Condamner le défendeur à payer ces sommes avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

— Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, sans application du délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux ;

— Rejeter toute demande de délai concernant le départ des lieux compte tenu de la mauvaise foi du locataire et de sa résidence principale à VILLEURBANNE ;

— Autoriser le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, passé un délai de huit ou quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— Condamner le défendeur à leur verser les loyers et charges dus pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de résiliation du bail ;

— Une indemnité d’occupation à hauteur de 775 euros mensuels à compter du 1er mai 2025 jusqu’à départ effectif des lieux et remise des clefs ;

— Condamner le défendeur à payer ces sommes avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation ;

En tout état de cause,

— Condamner monsieur [W] [T]-[Z]à leur verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner monsieur [W] [T]-[Z]aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 septembre 2025 lors de laquelle les demanderesses ont été représentées par leur conseil commun.

Elles maintiennent leur demande, y ajoutant une demande de constat de la résiliation du bail à titre subsidiaire en raison du non-paiement des charges et de l’existence d’une sous-location illégale.

Elles indiquent ne plus avoir de contact avec le défendeur.

Elles fondent leurs demandes principales sur les articles 835 du code de procédure civile, 15 de la loi du 06 juillet 1989 et L412-1 du code de procédure civiles d’exécution, et leurs demandes subsidiaires sur les articles 835 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1193 et 1224 du code civil, et L412-1 du code de procédure civiles d’exécution.

Bien que dûment assigné à étude, monsieur [W] [T]-[Z]n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur les prétentions

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, la décision est rendue par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. La décision est en revanche réputée contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du débiteur.

En l’espèce, compte tenu de la nature des demandes et des modalités de signification de l’assignation, la présente ordonnance est réputée contradictoire et rendue en premier ressort.

— Sur l’expulsion du locataire en référé

L’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire attribue compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître, à charge d’appel, des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

De plus, selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, pour prévenir un dommage imminent, ou encore pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, constitue un trouble manifestement illicite.

Il est constant que le droit de propriété, droit ayant valeur constitutionnelle, a un caractère absolu. Dès lors, une occupation sans droit ni titre d’un bien immeuble appartenant à autrui est de nature à constituer un trouble manifestement illicite. Une telle occupation ôte, en tout état de cause, tout caractère sérieusement contestable à l’obligation de quitter les lieux.

— Sur le congé pour reprise délivré le 17 octobre 2024 et l’occupation sans droit ni titre

En l’espèce, les demanderesses sollicitent à titre principal l’expulsion de leur locataire en raison de l’absence de respect par celui-ci des termes du congé qui lui a été délivré le 17 octobre 2024.

S’il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la validation d’un congé qui l’amènerait à se prononcer sur une question de fond alors qu’il n’en a pas le pouvoir, ni pour les mêmes raisons sur le prononcé de la résiliation du bail, le juge des référés peut en revanche constater, avec l’évidence nécessaire aux référés, la résiliation d’un bail à l’issu d’un délai légal suivant la notification d’un congé, auquel aucune contestation sérieuse n’est opposée.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

Enfin, aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de délivrance du congé, dispose que : " Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[…]

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.[…] "

En l’espèce, les demanderesses justifient être coindivisaires du bien objet du bail (convention d’indivision du 05 juin 2018, attestation notariée du 21 mai 2024) et, par la production du bail signé le 1er mai 2022 par monsieur [I] [P], décédé en 2024, être bailleresses du bien. Elles justifient également avoir informé le locataire du changement de bailleur (courriers recommandés des 20 juin 2024 et 05 juillet 2024).

Elles produisent en outre le congé délivré au locataire le 17 octobre 2024 avec effet au 30 avril 2025.

En l’espèce, le congé pour reprise, délivré six mois avant le terme du bail (au 1er mai 2025) fait état de la volonté par madame [K] [P], dont la qualité est précisée, de reprendre le bien. De surcroît, force est de constater que le défendeur n’a pas comparu pour contester la validité de ce congé et qu’il résulte des échanges de sms et courriers versés aux débats que le locataire avait entendu quitter le logement à tout le moins au début du mois de juin 2024, un délai complémentaire lui ayant manifestement été accordé à sa demande.

Il apparaît par ailleurs que monsieur [W] [T]-NGANGAréside à VILLEURBANNE et non plus à LYON.

En l’état de ces éléments, il relève du pouvoir du juge des référés de constater, au regard de ce congé, la résiliation du bail à la date du 1er mai 2025, de sorte qu’en l’absence de présentation du locataire à la date fixée pour l’état des lieux de sortie et de remise des clés aux bailleresses, monsieur [W] [T]-[Z]doit être considéré depuis lors comme occupant sans droit ni titre, ce qui cause un trouble manifestement illicite aux droits des copropriétaires du logement.

— Sur le caractère proportionné de la mesure d’expulsion

Le juge des référés apprécie souverainement si la mesure d’expulsion est nécessaire et proportionnée pour mettre fin à ce trouble manifestement illicite. Il doit opérer un contrôle de proportionnalité lorsque des droits de valeur identique entrent en conflit.

En matière d’occupants sans droit ni titre, le droit de propriété entre en conflit avec les exigences posées par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme qui mentionne que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance » et au regard de l’intérêt supérieur de l’enfant.

En l’espèce, du fait de la résiliation du bail par l’effet du congé, les demanderesses sont recevables et bien fondées à solliciter l’expulsion de l’occupant désormais sans droit ni titre.

En l’absence d’éléments sur la situation du défendeur qui ne comparaît pas, et alors qu’il est établi que celui-ci réside manifestement à une autre adresse, l’expulsion apparaît comme la seule mesure de nature à mettre fin au trouble manifestement illicite causé par l’occupation sans droit ni titre.

Il convient ainsi de l’ordonner selon les modalités reprises dans le dispositif de la présente ordonnance.

— Sur la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-2 du code des procédures civils d’exécution, " Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

Il appartient à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve de la mauvaise foi de la personne expulsée.

En l’espèce, si les demanderesses ne rapportent pas la preuve d’une sous-location illégale telle qu’invoquée, elles justifient en revanche de la sollicitation par le locataire d’un délai complémentaire pour quitter le logement après l’effet du congé (échanges de sms et courriels) et du bénéfice par monsieur [W] [T]-[Z]d’un autre logement puisqu’il réside manifestement à VILLEURBANNE, comme en atteste notamment la délivrance des actes de commissaire de justice à une autre adresse que celle du bail.

Elles rapportent par ailleurs la preuve de l’absence de libération des lieux à la date convenue, et de l’existence d’impayés par la production du commandement de payer la somme de 3880 euros en principal (arrêtée au mois d’octobre 2024) ainsi que par la production de l’ordonnance rendue le 20 décembre 2024 par la présente juridiction.

En l’absence de comparution du défendeur, aucun élément contraire n’est versé aux débats.

Dès lors, il y a lieu de constater la mauvaise foi du locataire et de constater que le délai légal de deux mois pour quitter les lieux ne s’applique pas.

— Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En outre, aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, il n’est pas contestable que le fait qu’un logement soit occupé sans droit ni titre cause à son propriétaire un préjudice, et que cette occupation est constitutive d’une faute.

En l’espèce, si les défenderesses versent aux débats le commandement de payer susvisé ainsi que l’ordonnance rendue en 2024 par la présente juridiction, elles produisent en revanche un courrier du 11 mars 2025 dans lequel madame [N] [D] rappelle au locataire l’existence d’impayés mais relève également qu’il a effectué des versements en octobre et novembre 2024 et en février 2025, de divers montants. Elles ne produisent toutefois aucun décompte locatif actualisé, de sorte qu’il n’est pas possible de considérer que l’obligation en paiement de monsieur [W] [T]-[Z]serait pas sérieusement contestable.

Il convient dès lors de rejeter la demande en paiement d’une provision pour la période courant de décembre 2024 à avril 2025.

En revanche, compte tenu de la résiliation du bail et en l’absence de comparution du défendeur pour justifier de paiements qu’il aurait effectués depuis lors, il convient de condamner monsieur [W] [T]-[Z]à verser aux demanderesses une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er mai 2025, indemnité égale à 775 euros par mois telle que sollicitée dans l’assignation, et compte tenu du commandement de payer délivré en octobre 2024, somme à verser jusqu’à libération effective des lieux.

— Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur [W] [T]-[Z]succombe à la présente instance, de sorte qu’il convient de le condamner aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser aux demanderesses la charge des frais irrépétibles qu’elles ont exposés dans le cadre de la présente instance. Il y a lieu en conséquence de condamner le défendeur à leur verser la somme de 800 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Si en application de l’article 514-1 alinéa premier du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, lorsqu’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, il résulte de l’alinéa 2 du même texte que, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit notamment lorsqu’il statue en référé.

Dès lors, la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé,

par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

DISONS que la présente juridiction est compétente pour statuer sur le présent litige ;

CONSTATONS que monsieur [W] [T]-[Z]est occupant sans droit ni titre du logement sis 57 rue VOLTAIRE 69003 LYON depuis le 30 avril 2025, date d’effet du congé pour reprise délivré le 17 octobre 2024 ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l’expulsion des locaux susvisés de monsieur [W] [T]-[Z]et de tout occupant de son chef avec l’assistance d’un commissaire de justice, d’un serrurier et, en tant que de besoin de la force publique ;

CONSTATONS que le délai légal de deux mois tel que prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu ne s’applique pas à l’expulsion de monsieur [W] [T]-[Z];

DISONS n’y avoir lieu à prévoir un délai entre huit et quinze jours pour autoriser le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que les opérations d’expulsion se dérouleront conformément aux dispositions des articles R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande en paiement de la somme provisionnelle de 3875 euros au titre des loyers et charges dus du 1er décembre 2024 au 30 avril 2025 ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, égale à 775 euros (sept cent soixante-quinze euros) par mois, charges comprises, due à compter du 1er mai 2025 ;

CONDAMNONS monsieur [W] [T]-[Z]à payer à madame [N] [D] et madame [K] [P] l’indemnité d’occupation provisionnelle comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux avec remise des clefs du logement ;

CONDAMNONS monsieur [W] [T]-[Z]à payer à madame [N] [D] et madame [K] [P] la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [W] [T]-[Z]aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

DISONS que la présente décision est notifiée par le greffe à la Préfecture du RHÔNE, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,