TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Références :

N° RG 25/00239 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3VSW

MINUTE N°2025/ 617

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 18 novembre 2025

[D] [K]

c/

[I] [O], [M] [R] épouse [O]

Copie délivrée à

M^e Sandra CORDERO

M^e Fanny MICHEL

M^e Julien SICOT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [K]

né le 03 Février 1944 à [Localité 9] (ALGERIE)

[Adresse 11]

[Localité 3]

assisté par Monsieur [T] [K], fils en qualité de représentant légal pour l’assister dans la gestion de ses biens et de sa personne ordonné selon jugement d’habilitation familiale générale rendu par le JCP près le TJ de [Localité 7]

Représenté par M^e Julien SICOT, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [O]

né le 30 Mai 1983 à [Localité 8]

[Adresse 11]

[Adresse 12]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sandra CORDERO, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [M] [R] épouse [O]

née le 21 Septembre 1981 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Adresse 13]

[Localité 3]

Représentée par M^e Fanny MICHEL, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 02 septembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et mise en délibéré au 21 octobre 2025 ; à cette date le délibéré a été prorogé au 18 novembre 2025 et l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 13 octobre 2023 ayant pris effet le 1er novembre 2023, Monsieur [D] [K] a donné à bail à Monsieur [I] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 10] ([Adresse 2]) pour un loyer mensuel initial de 500 € hors charges et taxes.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [D] [K] assisté de Monsieur [T] [K] selon jugement d’habilitation familiale en date du 30 mai 2024 rendu par le juge des tutelles du tribunal judiciaire de BEZIERS, a assigné Monsieur [I] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du bail signé le 13 octobre 2023 ayant pris effet le 1er novembre 2023, et ce à compter de la décision à intervenir, En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, la somme de 5000 euros au titre des dommages et intérêts, ainsi que la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

Un diagnostic social et financier et parvenu aux greffes avant l’audience lequel expose que le couple est séparé, que Monsieur a conservé le logement et qu’il règle tous les mois le loyer résiduel et qu’un signalement d’indécence a été effectué en avril 2025 et qu’il est dans l’attente des travaux.

A l’audience du 2 septembre 2025, Monsieur [D] [K] assisté de Monsieur [T] [K] selon jugement d’habilitation familiale, représenté par son conseil, lequel dépose son dossier maintient l’intégralité de ses demandes.

Madame [M] [R] épouse [O], représentée par son conseil, lequel dépose son dossier, sollicite que soit constaté qu’elle n’est plus liée par le contrat de bail d’habitation depuis le 1er mars 2025, que Monsieur [D] [K] assisté de Monsieur [T] [K] ne rapporte pas la preuve de la réalité de ses affirmations, que la demande indemnitaire n’est pas provisionnelle et qu’il ne rapporte pas la preuve d’un dommage actuel, ni d’un lien de causalité direct et certain et par conséquence que le requérant soit débouté de l’intégralité de ses demandes et qu’il soit condamné à lui payer la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [I] [O] représenté par son conseil, lequel dépose son dossier, sollicite que le requérant soit débouté de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et à titre reconventionnel que soit ordonné une expertise et ordonner la consignation des loyers dans l’attente du rapport à intervenir et des éventuels travaux à effectuer ; et que Monsieur [D] [K] soit condamné au paiement d’une amende civile et à verser la somme de 1500 euros à Maître Sandra CORDERO par application de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025, prorogé au 18 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le juge des référés ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de résiliation du bail du 13 octobre 2023 :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 15 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [D] [K] apparaît recevable.

Il résulte des dispositions combinées des articles 1724 du code civil et 7 b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire à l’obligation d’user raisonnablement et paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, ce qui induit notamment l’abstention de tout comportement de nature à troubler la tranquillité et la sécurité des autres résidents et du voisinage.

Selon l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut selon les circonstances, faire résilier le bail.

Et selon l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [D] [K] assisté de Monsieur [T] [K] selon jugement d’habilitation familiale en date du 30 mai 2024 rendu par le juge des tutelles, lequel se plaint du comportement des époux [O] pour obtenir la résiliation du bail, ne verse au débat aucun élément permettant d’appréhender les agissements prétendus des époux [O], les seules plaintes émanant du requérant lui-même ou de son fils ne permettent pas d’établir la matérialité des faits allégués, en outre les désordres consistant en des « arbres tués », « branche brulée », « branche sciée » et « boîte aux lettres vandalisée » ne permettent pas d’imputer ces désordres, si tant est qu’ils soient avérés, aux époux [O]. Dans ces circonstances et en l’absence d’élément probant de comportement de nature à nuire à la tranquillité et la sécurité des autres résidents et du voisinage, les demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion des locataires seront rejetées.

Les dommages prétendument subis par Monsieur [D] [K] n’étant pas établis, ses demandes en réparation seront également rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de mesure d’expertise :

L’article 145 du Code de Procédure Civile prévoit que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Selon l’article 6 n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que le logement loué a fait l’objet d’une intervention des services de l’Agence de l’Habitat de la communauté d’Agglomération afin de contrôler les conditions d’habitabilité du logement. Il résulte du courrier du 5 février 2025 de l’Agglomération [Localité 7] Méditerranée qu’un ou plusieurs manquements aux dispositions du Règlement Sanitaire Départemental et du Décret n °2002-120 du 30 janvier 2002, a été constaté et il résulte du courrier du 18 avril 2025 de la CAF que le propriétaire a 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement, et qu’enfin une demande de devis auprès d’un électricien a été effectué à la demande de l’Agence immobilière la Voltaire, gestionnaire du bien locatif, et qu’elle reste dans l’attente de ce devis à la date de l’audience de référé de sorte qu’en l’état l’opposition du bailleur n’est pas établi. En outre aucun élément ne permet de connaître les désordres constatés tant dans leur nature que dans leur importance, dans ces circonstances il n’existe pas de motif légitime d’ordonner une mesure d’expertise.

Les demandes reconventionnelles de Monsieur [I] [O] seront rejetées.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [K] assisté de Monsieur [T] [K] selon jugement d’habilitation familiale, partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [D] [K] assisté de Monsieur [T] [K] selon jugement d’habilitation familiale en date du 30 mai 2024 rendu par le juge des tutelles du tribunal judiciaire de BEZIERS de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [O] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [K] assisté de Monsieur [T] [K] selon jugement d’habilitation familiale en date du 30 mai 2024 rendu par le juge des tutelles du tribunal judiciaire de BEZIERS, aux entiers dépens,

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,