TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/03943 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2VB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [S], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [W]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [M]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 8], par contrat du 24 août 2023 moyennant un loyer de 795,15 euros hors charges, payable mensuellement à terme échu. Suivant avenant signé le 28 août 2023, est loué en annexe dudit logement un emplacement de stationnement n°5315P0059 moyennant le loyer hors provisions sur charges de 20 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM [Adresse 2] a fait signifier par procès-verbal remis à étude le 30 mai 2024 à Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] un commandement de payer les loyers dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2.237,61 euros, selon décompte en date du 30 mai 2024.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner le 8 août 2024 Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location conformément à l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour non-paiement des loyers ;ordonner à défaut de leur départ volontaire, en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M], ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;ordonner que, faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] au paiement de la somme de 3.901,00 euros suivant décompte 2 août 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée sur ce commandement et pour le surplus à compter de l’assignation ;condamner solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux volontaire ou suite à l’expulsion ;condamner solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] au paiement de la somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance.

A l’audience du 27 mars 2025, la SA d’HLM [Adresse 2] – représentée avec pouvoir par Madame [S], salariée de la bailleresse – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9.965,99 euros, hors frais outre 738,90 euros de SLS en produisant la mise en demeure y afférente.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cités à étude, Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] n’ont pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience mentionne que le ménage ne s’est pas présenté aux rendez-vous.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 9 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique enregistrée le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 24 août 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1 des conditions particulières).

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 30 mai 2024, pour la somme en principal de 2.237,61 euros.

Il convient de retenir que, la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc sachant que le commandement vise également ce terme de deux mois.

Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] avaient alors jusqu’au 30 juillet 2024 à 24 heures pour régler la somme de 2.237,61 euros.

Entre le 30 mai et le 30 juillet 2024 à 24 heures, Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] n’ont procédé à aucun règlement. Il en résulte que Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] n’ont pas éteint les causes du commandement de payer du 30 mai 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 31 juillet 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’organisme d’habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans le délai d’un mois. A défaut de réponse, et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, la demanderesse produit les relances quant à la réponse à fournir à l’enquête « SLS ».

Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] restent redevables des loyers jusqu’au 30 juillet 2024 et, à compter du 31 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2024, ils ont causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La SA d’HLM [Adresse 2] produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] restent devoir, après soustraction des frais de procédure de 235,12 euros, qui relèvent éventuellement des dépens et de 29 euros au titre de frais divers, la somme de 10.704,89 euros échéance de février 2025 incluse, en ce compris la somme de 738,90 euros de frais de SLS.

Absents à l’audience, Monsieur [J] [W] et Madame [G] [U] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement de cette somme.

En conséquence, Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 10.704,89 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.237,61 euros à compter du 30 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à la demande.

Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

La question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats à l’audience, Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] n’ayant pas repris le paiement du loyer à la date de l’audience, si bien qu’ils ne peuvent juridiquement pas bénéficier de tels délais en application de la loi du 27 juillet 2023.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 24 août 2023 objet d’un avenant en date du 28 août 2023 entre la SA d’HLM [Adresse 2] et Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 7] – (logement n°5315L-0001 et parking n°5315P0059) – [Localité 3], sont réunies à la date du 31 juillet 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] à verser à la SA d’HLM [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 10.704,89 euros (incluant la mensualité de février 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.237,61 euros à compter du 30 mai 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] à verser à la SA d’HLM [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [W] et Madame [P] [M] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 12 juin 2025, la minute étant signée par S.Giustranti juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,