TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/01342 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QVET

NAC : 72I

Jugement Rendu le 11 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires Résidence [5] sis [Adresse 1], représenté par représenté par la SELARL [W] [E] ALIREZAI, prise en la personne de Maître [N] [W] [E], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 4], agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965,

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [J] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 25 Février 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Juin 2025 et mise en délibéré au 11 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [V] est propriétaire du lot numéro 624 au sein de la résidence en copropriété [5] sise [Adresse 1] à [Localité 3].

Par exploit de commissaire de justice du 25 février 2025, le Syndicat des copropriétaires [5], représenté par la SELARL [W] [E]-ALIREZAI, prise en la personne de Maître [N] [W] [E], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, a fait assigner M. [J] [V] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Condamner M. [J] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [5] la somme de 10 269,44 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus,

Condamner M. [J] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [5]

des intérêts au taux légal à compter du 05/11/2024, date de la mise en demeure,

Condamner M. [J] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [5] la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

Condamner M. [J] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [5] la somme de 2 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner M. [J] [V] aux entiers dépens.

Au soutien il explique que le compte de M. [J] [V] présentait un solde débiteur représentant les charges appelées depuis 2013 et qu’à aucun moment M. [J] [V] n’a pris contact avec l’administrateur provisoire afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété et qu’il résiste abusivement au paiement des charges de copropriété, gênant ainsi le fonctionnement normal de la copropriété qui est déjà en difficulté financière. Il ajoute que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, en ne les réglant pas M. [J] [V] met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaires mais également son entretien, favorisant aussi la dégradation de la copropriété et la dévaluation des biens s’y trouvant.

A l’audience du 12 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires [5] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [J] [V], bien que régulièrement assigné n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Ainsi, la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, la mise en demeure adressée à M. [J] [V], le 17 janvier 2025, versée aux débats, bien que fondée sur les dispositions précitées de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, procédure judiciaire spécifique, fait état d’appels de provisions dus au titre du budget prévisionnel et d’appels de fonds travaux d’un montant total de 2 043,14 euros comprenant notamment des appels de provision des 4 trimestres 2023 et des appels travaux fonds ALUR des 4 trimestres 2023.

Or les dépenses de l’exercice 2023, approuvées aux termes de la première décision du 61ème procès-verbal de décisions prises par l’administrateur provisoire en date du 16 décembre 2024,

préalablement à la mise en demeure, ne peuvent plus être qualifiées de provisions non encore échues au sens de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et la mise en demeure ne répond pas aux exigences de cet article en ce qu’elle inclut ces sommes restant dues puisque, aux termes mêmes de l’article 19-2, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de sa rédaction.

En conséquence, la mise en demeure du 17 janvier 2025 n’étant pas conforme, la demande fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est déclarée irrecevable.

Il convient donc de déclarer le Syndicat des copropriétaires [5] irrecevable en son action engagée selon la procédure accélérée au fond à l’encontre de M.[J] [V].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires [5] selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

LAISSE les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires [5].

Ainsi fait et rendu le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,