TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00868 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HBCR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A.S. SERGIC RESIDENCES SERVICES, exerçant sous l’enseigne TWENTY CAMPUS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre ROTCAJG, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [N] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Rock Fortuné MIAMONECKA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [O] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Rock Fortuné MIAMONECKA, avocat au barreau de PARIS

A l’audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de bail meublé des 31 juillet et 7 août 2020, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (Enseigne TWENTY CAMPUS) identifiée au SIREN sous le numéro 410 634 620 (RCS [Localité 4]) a loué à Monsieur [I] [N] [T] un appartement à usage d’habitation n° 117 sis « [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 470 euros provisions sur charges comprises, payables d’avance.

Suivant engagement sous seing privé à effet du 3 août 2020, Monsieur [O] [E] s’est porté caution solidaire du locataire au profit de la société bailleresse.

Se prévalant d’impayés, le 18 juillet 2024, un commandement de payer a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) à Monsieur [I] [N] [T]. Il portait sur la somme en principal de 2.693,84 euros au titre des loyers et charges échus, hors frais de l’acte lui-même.

Ce commandement de payer a été dénoncé suivant procès-verbal de remise à étude, le 23 juillet 2024 à Monsieur [O] [E] en sa qualité de caution solidaire.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) a fait assigner respectivement Monsieur [O] [E] d’une part et Monsieur [I] [N] [T], d’autre part, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

*Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu en date des 31 juillet et 7 août 2020 et la résiliation dudit bail et subsidiairement prononcer la résiliation du bail meublé aux torts exclusifs du locataire;

*En conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [N] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux loués ;

*Condamner solidairement Monsieur [I] [N] [T] et Monsieur [O] [E] :

— au paiement au profit de la demanderesse de la somme de 3855,04, au titre des loyers et charges impayées avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire sur 2.841,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonner que le sort des meubles appartenant au défendeur garnissant les lieux loués soient régis par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— au paiement de la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

* Voir rappeler l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025.

Lors de l’audience, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS), représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 388,88 euros. Elle précise que le défendeur a attendu la veille de l’audience pour procéder à un règlement.

Monsieur [I] [N] [T] et Monsieur [O] [E], représentés par leur conseil, ont fait état de l’apurement en cours de la dette locative. Ils ont sollicité du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS de :

— dire n’y avoir lieu à résiliation du bail,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse quant au quantum réclamé par la demanderesse,

— prendre acte que la créance a été soldée,

— débouter la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile et autres demandes conséquentes,

— statuer ce que de droit concernant les dépens.

Ils ont précisé par ailleurs ne pas bénéficier de l’aide juridictionnelle.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

La fiche de diagnostic social a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement auprès de la CCAPEX le 19 juillet 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer et charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Se prévalant d’impayés, le 18 juillet 2024, un commandement de payer dans les deux mois a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) à Monsieur [I] [N] [T]. Il portait sur la somme en principal de 2.693,84 euros au titre des loyers et charges échus, hors frais de l’acte lui-même.

Ce commandement de payer a été dénoncé suivant procès-verbal de remise à étude, le 23 juillet 2024 à Monsieur [O] [E] en sa qualité de caution solidaire ainsi qu’il est dit ci-dessus.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un règlement de 600 euros ayant effectué au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

* Sur l’engagement comme caution :

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable lors de la signature du bail dispose que le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s’étend également aux sommes correspondant aux aides versées au bailleur en application de l’article 24-2.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, suivant engagement sous seing privé signé à effet du 3 août 2020, Monsieur [O] [E] s’est porté caution solidaire du locataire au profit de la société bailleresse avec renonciation au bénéfice de discussion et de division comportant l’engagement de garantir « le paiement des loyers, charges et accessoires potentiellement révisés, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives et frais de procédure (…) ».

En vertu de l’article 24 I. alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir dénoncé le commandement de payer signifié le 18 juillet 2024 au locataire ainsi qu’il est dit ci-dessus, à Monsieur [O] [E] en sa qualité de caution solidaire suivant procès-verbal de remise à étude le 23 juillet 2024, soit moins de 15 jours après la signification dudit commandement à Monsieur [I] [N] [T] conformément à l’article 24 I susvisé.

*Sur le montant de la condamnation:

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) a fait état à l’audience d’une créance locative actualisée à la somme de 388,88 euros par suite de règlements conséquents au mois de mars et avril 2025.

Elle verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte détaillé fait état du montant total de la dette de 388,88 euros à cette date. Cependant, il convient de déduire de cette somme 723,88 euros de frais de procédure de sorte que la dette est réduite à 0 (zéro).

La SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (Enseigne TWENTY CAMPUS) sera par suite déboutée de sa demande de condamnation au paiement au titre des arriérés locatifs.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [I] [N] [T] et sa caution n’ayant plus de dette locative, les délais de paiement suspendant la clause résolutoire ne peuvent par définition pas leur être accordés. Cependant, le fait qu’ils aient réglé l’intégralité des sommes dues en cours de procédure suffit à démontrer qu’ils étaient en mesure de se libérer de leur dette dans le délai légal de 36 mois que le juge aurait pu leur accorder, et à la suite duquel la clause résolutoire aurait été réputée ne pas avoir joué.

Il y a ainsi lieu de considérer que la clause résolutoire figurant au bail des 31 juillet et 7 août 2020, acquise le 19 septembre 2024, est réputée n’avoir jamais jouée et l’expulsion de Monsieur [I] [N] [T] ne sera en conséquence pas ordonnée pas plus que la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le juge ne saurait en effet placer le locataire qui a réglé sa dette locative en cours de procédure dans une situation plus défavorable que celui resté débiteur qui aurait pu se voir accorder des délais de paiement.

Par suite, seule demeure la question des frais ci-dessous.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, et compte tenu des circonstances de l’espèce, la délivrance d’un commandement de payer et l’assignation ayant été rendus nécessaires par l’existence d’une dette locative, Monsieur [I] [N] [T] et Monsieur [O] [E] supporteront in solidum la charge des entiers dépens compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, de l’existence d’une dette locative lors de la délivrance du commandement de payer et de l’assignation et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS), Monsieur [I] [N] [T] et Monsieur [O] [E] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail meublé conclu les 31 juillet et 7 août 2020 entre la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) identifiée au SIREN sous le numéro 410 634 620 (RCS [Localité 4]), d’une part, et Monsieur [I] [N] [T], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation n° 117 sis « [Adresse 6], sont réunies à la date du 19 septembre 2024 ;

CONSTATE cependant que l’intégralité de la dette de loyers et charges a été réglée selon décompte produit, incluant l’échéance du mois d’avril 2025;

DIT que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise depuis le 19 septembre 2024, date d’effet du commandement de payer du 18 juillet 2024, est en conséquence réputée n’avoir pas joué ;

DEBOUTE la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) de ses demande en condamnation solidaire de paiement au titre des loyers et charges impayés ;

DEBOUTE la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) de sa demande en expulsion de Monsieur [I] [N] [T] du logement à usage d’habitation n° 117 sis « [Adresse 6] et de ses demandes annexes et conséquentes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [N] [T] et Monsieur [O] [E] en sa qualité de caution personnelle et solidaire aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [N] [T] et Monsieur [O] [E] en sa qualité de caution personnelle et solidaire au paiement de la somme de 500 euros à la SAS SERGIC RESIDENCES SERVICES (ENSEIGNE TWENTY CAMPUS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 Juin 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,