TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE – LOYERS COMMERCIAUX

MINUTE N° : 3

DOSSIER N° : N° RG 25/00980 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DNEV

JUGEMENT DU : 09 Février 2026

AFFAIRE : S.A.S. BELAMBRA CLUBS C/ S.A.R.L. [W] [K]

Nature de l’affaire : 30C Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

1A Demande en interprétation, en omission de statuer ou en rectification de jugement

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

JUGE : Monsieur Brice PEIGNE, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles 29 et suivants du Décret du 30 Septembre 1953,

GREFFIER : Madame Pauline ANGEL

DEBATS : Audience publique du 12 Janvier 2026, les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 09 Février 2026.

JUGEMENT rendu par M. PEIGNE, Juge, le 09 Février 2026, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S. BELAMBRA CLUBS, immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 322 706 136, dont le siège social est sis 63 avenue du Général Leclerc – 92340 BOURG LA REINE, représentée par sa Présidente en exercice, la SAS SANTOLINE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 484 759 055, dont le siège social est sis 2-4 rue Magendie à PARIS 13ème, elle-même représentée par son Président en exercice te dûment habilité en cette qualité audit siège, Monsieur [Z] [B]

représentée par Maître Florian PALMIERI de la SELARL PALMIERI AVOCAT, avocats au barreau de BASTIA, avocat postulant, Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DOMAINE DU BAJOLET, immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le n° 503 746 315, dont le siège social est sis Domaine du Bajolet – 2 rue des Six Pierres – 63350 CREVANT LAVEINE, représentée par son gérant domicilié ès qualités audit siège

représentée par Maître Jacques VACCAREZZA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA, avocat postulant, Maître Sylvain LEROY de la SELARL LEROY-AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSÉ DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 31 janvier 2008, la SNC PINETO TOURISME a donné à bail commercial à la société VVF VACANCES, aux droits de laquelle est venue la SAS BELAMBRA CLUBS, des locaux dépendants d’un ensemble immobilier dénommé PINETO sis à Borgo (20290) Lido de la Marana. Le bail a été conclu jusqu’au 30 octobre 2019 pour y exercer une activité consistant en de la sous-location de meublés pour des périodes déterminées sur un ensemble de 75 bâtiments moyennant un loyer annuel de 2.183.000 euros.

Suivant acte sous seing privé de subrogation en date du 18 juillet 2008, la SARL Domaine du Bajolet s’est substituée à la SNC PINETO TOURISME à la suite de l’acquisition des lot n°79 et 80. Le montant global du loyer a été fixé à la somme de 10.908 euros hors charges et hors taxes.

Suivant exploit d’huissier en date du 15 avril 2019, la SARL Domaine du Bajolet a signifié à la SAS BELAMBRA CLUBS un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er novembre 2019.

Faute d’accord entre les parties sur le prix du loyer, par acte d’huissier de justice en date du 26 janvier 2022, complété de son mémoire en demande de fixation de loyer précédemment notifié, la SAS BELAMBRA CLUBS a assigné la SARL Domaine du Bajolet devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins de :

— constater que par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié par le bailleur, le bail se trouve renouvelé à compter du 31 octobre 2019, aux mêmes charges et condition que le bail expiré, sous réserve de l’actualisation découlant de la Loi et sauf en ce qui concerne le loyer en renouvellement qui sera fixé sur les bases ci-après exposées ;

— dire et juger qu’en présence de locaux affectés globalement à usage de résidence de tourisme classée, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, au sens des dispositions des articles L.145-36 et R 145-10 du code de commerce, laquelle doit être déterminée globalement pour l’ensemble de la résidence en application de la méthode hôtelière dès lors que celle-ci découle des usages de la profession, puis rapportée aux locaux objet de la présente procédure ;

— fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé à compter du 31 octobre 2019 à la somme de 8110 euros HT/HC/an, périodes d’occupations incluses ;

— dire qu’à compter du 31 octobre 2019, ou en tout état de cause à compter de la notification du mémoire en demande, toute somme perçue en excédent par le bailleur devra être remboursée, et ce avec intérêts au taux légal.

Subsidiairement,

— ordonner une expertise permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués ;

— fixer le montant du loyer prévisionnel dû pendant la durée de la procédure à une somme de 8500 euros HT/HC/An, périodes d’occupation incluses ;

en tout état de cause

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit

— réserver les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mars 2022. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle par jugement du 5 septembre 2022 en raison d’une transaction en cours.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 7 avril 2025.

A l’audience du 7 avril 2025, aux termes de son dernier mémoire récapitulatif n°2, la SAS BELAMBRA CLUBS demande au tribunal de :

— juger que par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié par le bailleur, le bail se trouve renouvelé à compter du 31 octobre 2019, aux mêmes charges et condition que le bail expiré, sous réserve de l’actualisation découlant de la Loi et sauf en ce qui concerne le loyer en renouvellement qui sera fixé sur les bases ci-après exposées,

— juger qu’en l’absence de dispositions contractuelles découlant d’un avenant régularisé en bonne et due forme organisant explicitement l’encadrement du loyer dans les termes revendiqués par le bailleur au titre des lots objets de la présente procédure, les prétentions de celui-ci s’avèrent infondées ;

— juger qu’en présence de locaux affectés globalement à usage de résidence de tourisme classée et donc monovalents au sens des dispositions légales, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, au sens des dispositions des articles L.145-36 et R 145-10 du code de commerce, laquelle doit être déterminée en application de la méthode hôtelière dès lors que celle-ci découle des usages de la profession et débouter les bailleurs de leurs prétentions contraires sur ce point ;

— juger qu’en tout état de cause, eu égard à l’activité exercée dans les lieux loués et en conformité avec la jurisprudence, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative, peu important le caractère monovalent, ou non, des locaux ;

— fixer à compter du 31 octobre 2019, le montant du loyer du bail renouvelé, portant sur les lots considérés, à la somme de 6226 euros par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 et aux autres dispositions légales intervenues entretemps ;

— juger qu’à compter du 31 octobre 2019, ou en tout état de cause à compter de la notification du mémoire récapitulatif n°2, toute somme perçue en excédent par le bailleur devra être remboursée, et ce avec intérêts au taux légal ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter le bailleur de ses prétentions ;

Subsidiairement,

— ordonner une expertise permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués ;

— fixer le montant du loyer prévisionnel dû pendant la durée de la procédure à une somme de 7000 euros par an hors charges et taxes et débouter le bailleur de ses prétentions de ce chef ;

en tout état de cause,

— réserver les dépens et rappeler l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de son mémoire en défense récapitulatif, la SARL Domaine du Bajolet demande au tribunal de :

à titre principal :

— juger que par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié par le bailleur, le bail se trouve renouvelé à compter du 31 octobre 2019, pour une période de 12 ans, aux mêmes charges et conditions que le bail expiré,

— débouter le preneur de ses entières demandes, fins et prétentions,

par conséquent,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 31 octobre 2019 portant sur les deux lots concernés à la somme de 13.213,76 euros HT/HC par an, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées,

— condamner la SAS BELAMBRA CLUBS à payer à la SARL DOMAINE DU BAJOLET, la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

à titre subsidiaire, avant dire droit,

— ordonner une expertise permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués

— juger que la consignation à valoir sur les frais d’expertise sera à la charge exclusive du preneur,

— réserver les dépens ;

en tout état de cause

— débouter le preneur de sa demande de remboursement de toute somme perçue en excédent par le bailleur à compter du 31 octobre 2019, aux intérêts au taux légal,

débouter le preneur de sa demande d’exécution provisoire.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025, délibéré prorogé au 30 juin 2025 en raison de la charge de travail du magistrat.

Le 30 juin 2025, le juge des loyers commerciaux a rendu un jugement dont le dispositif est libellé comme tel :

« CONSTATE que le bail commercial conclu le 31 janvier 2008 entre la SNC PINETO TOURISME et par effet de la subrogation, la SARL Domaine du Bajolet et la société VVF VACANCES, aux droits de laquelle est venue la société BELAMBRA CLUBS et portant sur les lots de copropriété numéro 79 et 80 jusqu’au 30 octobre 2019 a été renouvelé à compter du 31 octobre 2019 ;

DIT que le loyer du bail renouvelé à compter du 31 octobre 2019 doit être fixé à la valeur locative, conformément à l’article L. 145–34 alinéa 3 du code de commerce ;

Avant dire droit au fond sur le prix du bail renouvelé,

ORDONNE une mesure d’expertise et désigne, en qualité d’expert : Monsieur [G] [S] , demeurant Résidence L’Aiglon – Bâtiment A12 – 20200 Bastia (Téléphone : 04.95.33.17.87 –E-Mail :expert@dolesi.com ). Avec mission de :

–prendre connaissance du dossier, et se faire remettre par les parties et/ou tout tiers, y compris les administrations, tous éléments par lui estimés utiles pour l’expertise ;

–convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et celles-ci présentes ou appelées, se rendre sur les lieux, les visiter, les décrire et prendre des photographies à l’appui de ses constatations ;

–fournir tous éléments permettant d’estimer la valeur locative des locaux loués à la date de renouvellement du bail du 31 octobre 2019 en fonction des critères édictés par les articles L. 145-33 et R. 145–3 à R. 145–8 du code de commerce et de fixer le loyer avec application de l’indice de référence des loyers commerciaux (ILC);

— préciser tous éléments et faire toutes propositions utiles à la solution du litige.

DIT que la SAS BELAMBRA CLUBS devra consigner auprès de la régie du tribunal judiciaire, dans le délai d’un mois à compter du présent jugement, la somme de 3000 € destinés à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert et ce, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que ladite consignation devra être versée au moyen d’un virement sur le compte dont les coordonnées sont reproduites ci-dessous (le libellé du virement devant impérativement préciser le nom du demandeur et le numéro de RG de l’instance) : […]

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties la désignation de l’expert sera caduque sauf prorogation du délai ou relevé de caducité ordonné par le juge à la demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime ;

DIT que lors de la première, ou au plus tard d’une deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

DIT que l’expert devra communiquer aux parties un pré-rapport les informant du résultat de ses investigations et qu’il devra répondre à tout dire écrit des parties, rappel étant ici fait qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile : « lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. À défaut elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations réclamations présentées. » ;

DIT que l’expert disposera d’un délai de cinq mois à compter de sa saisine pour déposer son rapport au greffe et en adresser copies aux parties, sauf à informer le juge que sa mission est devenue sans objet notamment dans le cas où les parties viendraient à se concilier entre elles ;

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par le juge en charge du contrôle des expertises ;

DIT n’y avoir lieu à la fixation d’un loyer à titre provisionnel différent du prix du bail en cours ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

DIT que sitôt le rapport d’expertise déposé, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires établis après l’exécution de la mesure d’expertise devront être échangés ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

ORDONNE la radiation administrative de l’affaire, aucune diligence ne pouvant être attendue des parties jusqu’à la survenue de l’évènement motivant le prononcé du sursis à statuer ;

DIT qu’à l’expiration du sursis, l’instance sera poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, l’affaire alors réinscrite au rôle »

Le 16 juillet 2025, une requête en rectification d’erreur matérielle était déposée.

Le 30 juillet 2025, un appel était formé à l’encontre du jugement du 30 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025 puis renvoyée à la demande des parties aux audiences du 17 novembre 2025 et du 12 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue.

Aux termes de sa requête aux fins de rectification d’erreur matérielle la SAS BELAMBRA CLUBS demande de :

— rectifier l’erreur matérielle qui entache le jugement rendu le 30 juin 2025, et ce dans les termes précédemment exposés et tenant au visa légal applicable à la fixation à la valeur locative du loyer de renouvellement des locaux à usage de résidence tourisme, objet de la présente procédure, dans les termes des dispositions des articles L 145-36 et R 145-10 code de commerce ;

— dire que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions de la décision à intervenir ;

— dire que les dépens resteront à la charge du trésor public ;

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

Selon l’article 562 du code de procédure civile : « L’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement. »

L’exécution provisoire ne fait pas obstacle à l’effet dévolutif de l’appel.

***

En l’espèce, le 30 juillet 2025, un appel a été formé contre le jugement du 30 juin 2025 faisant l’objet d’une demande de rectification d’erreur matérielle.

Par conséquent et en dépit de l’exécution provisoire du jugement du 30 juin 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bastia se déclarera incompétent au profit de la cour d’appel de Bastia.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

SE DÉCLARE INCOMPÉTENT s’agissant de la demande de rectification d’erreur matérielle formée par la SAS BELAMBRA CLUBS à l’encontre du jugement du 30 jugement 2025 n°8/2025 au profit de la cour d’appel de Bastia ;

RÉSERVE les dépens,

LE GREFFIER, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX,