TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/02183 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GW7P

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

S.C.I. MPGJ représentée par M. [Y] [F], gérant, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [Y] [F], demeurant [Adresse 7] Chez Mme [N] [Adresse 1] [Localité 4] [Adresse 8]

comparant en personne assisté de Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emmeline PLETS DUGUET, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [T] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emmeline PLETS DUGUET, avocat au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière MPGJ (ci-après la SCI MPGJ) identifiée au SIREN sous le numéro 492 364 500 (RCS ORLEANS), , est propriétaire d’un pavillon situé [Adresse 3].

Par acte sous seing privé en date du 20 mars 2020, ayant pris effet le 20 mars 2021, ce bien a été donné à bail à Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C], pour un loyer mensuel de 840,00 euros et 30,00 euros de provisions sur charges.

La SCI MPGJ et Monsieur [Y] [F] ont ensuite fait assigner par actes de commissaire de justice du 6 mai 2024 Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

déclarer la SCI MPGJ recevable en ses demandes ;condamner solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] à lui payer : la somme de 16.007,00 euros (incluant les loyers échus d’octobre et novembre 2023) avec intérêt de retard sur la somme de 14.527,00 euros depuis la date du commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter de l’acte introductif d’instance pour le surplus ; une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers, soit 875,00 euros outre les charges locatives à compter du 1er décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ; une somme de 900,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de la présente instance et ses suites, incluant le coût du commandement visant la clause résolutoire ; constater l’acquisition de la clause résolutoire avec prise d’effet au 28 octobre 2023 en raison de l’absence de justification d’une assurance multirisques habitation ou, subsidiairement, à compter du 13 novembre 2023 pour défaut de paiement des causes du commandement du 28 septembre 2023 ; ordonner à tout occupant de son chef de quitter, sans délai, les lieux loués passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux et ordonner, en tant que de besoin, leur expulsion, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;autoriser à cet effet la SCI MPGJ à procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un commissaire de justice ; ordonner la séquestration d’un garde meuble et aux frais, risques et périls de Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] des objets, meubles, etc., garnissant les lieux loués.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025 après renvoi.

A l’audience, la SCI MPGJ et Monsieur [Y] [F], représentés par leur conseil, précisent que l’attestation d’assurance a bien été justifiée par les défendeurs.

Ils sollicitent du juge des contentieux de la protection d'[Localité 9], outre leurs demandes contenues dans leur acte introductif d’instance de :

condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1.500,00 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de la SCI MPGJ résultant de leur résistance abusive et de leur mauvaise foi ; et portent le montant sollicité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1.500,00 eurosAu soutien de la recevabilité de leurs demandes, les demandeurs font valoir que Monsieur [Y] [F] a signé le bail en qualité de représentant légal de la SCI MPGJ, dotée de la personnalité morale, et que les époux [C] ont réglé sans difficulté les premiers loyers dus. Ils soutiennent également que le bail de la chose d’autrui est admis. Ainsi, dans l’hypothèse où Monsieur [Y] [F] devait être considéré bailleur, la SCI MPGJ, en qualité de propriétaire, ne remettrait pas en cause la jouissance de Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C].

Au soutien de leur demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire les demandeurs font valoir que les commandements de payer du 28 septembre 2023 ont été valablement délivrés aux défendeurs.

Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C], représentés par leur conseil, sollicitent du juge des contentieux de la protection de :

. constater le défaut de qualité et d’intérêt à agir des deux demandeurs

déclarer la SCI MPGJ et Monsieur [Y] [F] irrecevables en leurs demandes ; à titre subsidiaire, constater l’absence de fondement et des commandements déilvrés et les débouter de l’intégralité de leurs demandes ; condamner la SCI MPGJ et Monsieur [Y] [F] à payer à Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Au soutien de leur exception d’irrecevabilité, Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] font valoir, au visa des articles 122 et 31 du Code de procédure civile, que Monsieur [Y] [F] est dépourvu de qualité à agir en ce qu’il demande le constat de l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail portant sur un bien dont il n’est pas le propriétaire. Ils indiquent également que la SCI MPGJ est dépourvue d’intérêt à agir en ce qu’elle n’est pas signataire du bail dont elle se prévaut.

A titre subsidiaire, pour solliciter le débouté intégral de la SCI MPGJ et de Monsieur [Y] [F], les défendeurs font valoir que le commandement de payer du 28 septembre 2023 ne leur a jamais été signifié et que les avis de passage laissés par le commissaire de justice ont été relevés par Monsieur [Y] [F].

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience et visant une évaluation du 17 juin 2024 fait état de ressources du foyer à hauteur de 4.200,00 euros par mois et de 1.291,00 euros de charges. Il est également mentionné que Monsieur [K] [C] travaille dans le bâtiment et que Madame [T] [C] est assistante maternelle mais n’exerce pas. Il est indiqué que le couple fait construire une maison.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

La SCI MPGJ et Monsieur [Y] [F] ont été autorisés à actualiser, par note en délibéré, le montant de la dette locative qu’ils évaluent à la somme de 31.757,00 euros au 1er mars 2025 et justifient de la communication de cette note aux défendeurs.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur l’intérêt et la qualité à agir de la SCI MPGJ et Monsieur [Y] [F] En vertu de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 122 du Code de procédure civile, constituent des fins de non-recevoir le défaut de qualité à agir et le défaut d’intérêt à agir.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que la SCI MPGJ est bien la propriétaire du bien situé [Adresse 3]. Cela ressort également de l’avis d’impôt de taxes foncières pour 2023 qui identifie bien la SCI MPGJ comme propriétaire.

Par ailleurs, bien que le bail en date du 20 mars 2020 ait été signé par Monsieur [Y] [F] sans que sa qualité de gérant de la SCI MPGJ ne soit mentionnée, cela ne saurait suffire à lui attribuer la qualité de bailleur. En effet, tout d’abord, le bail mentionne comme adresse du bailleur le [Adresse 6], à savoir l’adresse du siège social de la SCI MPGJ telle qu’elle ressort de l’attestation d’immatriculation produite. Cette attestation confirme en outre la qualité de gérant de la SCI de Monsieur [Y] [F]. En outre il ressort du courriel des défendeurs en date du 17 mai 2024 la radiation de la SCI demanderesse à compter du 10 février 2021, raison pour laquelle ils requièrent du commissaire de justice que leur soit indiqué auprès de qui s’acquitter du loyer.

Or, l’attestation d’immatriculation au Registre National des Entreprises produite et à jour du 25 février 2025, vise la SCI M. P.G.J identifiée au SIREN 492 364 500 ayant son siège social à [Adresse 10], contredisant la radiation exposée par les défendeurs. . Enfin, ces derniers ne sauraient remettre en cause la qualité de bailleresse de la SCI MPGJ dans la mesure où il n’est pas contesté qu’ils lui ont payé les premiers loyers et ce jusqu’à sa prétendue radiation, tel que cela ressort dudit courriel adressé au commissaire de justice du 17 mai 2024.

Par conséquent, il convient de considérer que la SCI MPGJ, propriétaire du bien loué, a bien la qualité de bailleresse et avait donc intérêt et qualité à agir contre Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C], locataires.

La SCI MPGJ, représentée par son gérant Monsieur [Y] [F], devra donc être déclarée recevable en ses demandes. En revanche, il convient de déclarer Monsieur [Y] [F], pris en son nom personnel, irrecevable, faute pour lui de justifier d’un intérêt et d’une qualité à agir.

Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 7 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’articles 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoireL’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 20 mars 2020 contient une clause résolutoire (article 10, page 4) prévoyant un délai de deux mois pour que le locataire règle sa dette locative.

La demanderesse produit le commandement de payer les loyers pour la somme en principal de 14.257,00 euros dans le délai de six semaines et de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois, daté du 28 septembre 2023.

Il ressort des débats que l’assurance a été justifiée par les défendeurs. Par suite, la clause résolutoire ne peut être acquise sur ce fondement.

S’agissant du commandement de payer les loyers, les défendeurs font valoir qu’il est resté infructueux dans la mesure où ils n’auraient pas été destinataires dudit commandement. Or, il ressort du procès-verbal que ce commandement a été remis à étude, avec deux avis de passage laissés par le commissaire de justice. Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] soutiennent que Monsieur [Y] [F] aurait subtilisé lesdits avis de passage mais n’en rapportent aucunement la preuve.

Par conséquent, il doit être considéré que le commandement de payer les loyers a été valablement délivré aux défendeurs.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes de ce commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 28 septembre 2023.

Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] avaient donc jusqu’au mardi 28 novembre 2023 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les défendeurs n’ayant effectué aucun versement sur cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 novembre 2023.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 29 novembre 2023.

Sur l’expulsion des locatairesLe contrat de bail étant résilié à compter du 29 novembre 2023, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce la SCI MPGJ verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges actualisé au 18 mars 2025 par note en délibéré, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 1er mars 2025 évalue la dette locative à la somme de 31.757,00 euros.

Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C], représentés par leur conseil, ne contestent ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] seront donc condamnés solidairement à payer à la SCI MPGJ la somme de 31.757,00 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés terme du mois de mars 2025 inclus après déduction du dépôt de garantie de 840 euros.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 14.257,00 euros à compter du 28 septembre 2023, date du commandement de payer, à compter de l’assignation du 6 mai 2024 sur la somme de 1.750 euros et pour le surplus à compter de la signification du présent jugement.

Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 (première échéance non liquidée au moment de l’audience) à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] n’ont pas sollicité de délais de paiement, ni demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts formée au titre de la résistance abusiveAux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Selon l’alinéa deux de ce même article, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi des défendeurs, de sorte qu’aucun préjudice indépendant du retard pris en compte par l’octroi d’un intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ne saurait être retenu.

En conséquence, la SCI MPGJ sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] à verser à la SCI MPGJ la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En conséquence, Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [Y] [F] irrecevable en ses demandes ;

DECLARE la SCI MPGJ identifiée au SIREN sous le numéro 492 364 500 (RCS ORLEANS) recevable en ses demandes ;

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au contrat de bail conclu le 20 mars 2020 et ayant pris effet le 20 mars 2021 entre Monsieur [Y] [F], gérant de la SCI MPGJ identifiée au SIREN sous le numéro 492 364 500 (RCS ORLEANS , et Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 novembre 2023 et que le bail est résilié à cette date ;

DIT que Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] devront par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] à payer à la SCI MPGJ identifiée au SIREN sous le numéro 492 364 500 (RCS ORLEANS), prise en la personne de son représentant légal, la somme de 31.757,00 euros (selon décompte du 18 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 14.257,00 euros à compter du 28 septembre 2023, date du commandement de payer, à compter du 6 mai 2024, date de l’assignation sur la somme de 1.750 euros et pour le surplus à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] à verser à la SCI MPGJ identifiée au SIREN sous le numéro 492 364 500 (RCS ORLEANS), prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SCI MPGJ identifiée au SIREN sous le numéro 492 364 500 (RCS ORLEANS) de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] à payer à la SCI MPGJ identifiée au SIREN sous le numéro 492 364 500 (RCS ORLEANS), prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [K] [C] et Madame [T] [C] de leur demande sur le fondement de l’article 700 Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, la minute étant signée par Sarah Giustranti, juge des contentieux de la protection et par A. HOUDIN, greffier.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,