TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/03014 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GY2F

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Susana MADRID de la SCP MADRID CABEZO MADRID FOUSSEREAU MADRID, avocats au barreau d’ORLEANS

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-4170 du 16/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Orléans)

Monsieur [D] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [F] a donné à bail à Monsieur [U] [R] un bien à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de parking n°29 situés [Adresse 3], par contrat du 28 février 2021, ayant pris effet le 1er mars 2021, pour un loyer mensuel de 320 euros ainsi que 75 euros de provision sur charges, payables d’avance mensuellement.

Le même jour, Monsieur [D] [S] s’est porté caution solidaire du locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [F] a fait signifier le 13 décembre 2023 à Monsieur [U] [R] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 3.850 euros. Ce commandement a été remis à étude.

Le même acte a fait commandement à Monsieur [U] [R] d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans le délai d’un mois et de justifier de l’occupation des lieux.

Ce commandement de payer les loyers a été dénoncé, le 28 décembre 2023, à Monsieur [D] [S], en sa qualité de caution, par procès-verbal, conformément à l’article 659 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [T] [F] a saisi la la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de la situation d’impayés le 14 décembre 2023.

Monsieur [T] [F] a ensuite fait assigner le 28 juin 2024 Monsieur [U] [R] ainsi que Monsieur [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, par procès-verbal remis à étude, et par procès-verbal remis conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de Procédure Civile, aux fins suivantes :

— Voir condamner solidairement Monsieur [S] [D] et Monsieur [R] [U] au paiement de la somme de 4.640 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 11 juin 2024 ;

— Voir condamner solidairement Monsieur [S] [D] et Monsieur [R] [U] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Voir condamner solidairement Monsieur [S] [D] et Monsieur [R] [U] au paiement de la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts ;

— Voir condamner solidairement Monsieur [S] [D] et Monsieur [R] [U] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.

A l’audience du 23 janvier 2025, Monsieur [T] [F] a comparu et a maintenu ses demandes. Il a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.640 euros, hors dégradations. Il a indiqué solliciter une somme de 500 euros au titre du préjudice matériel subi par le biais de dégradations locatives et il a précisé avoir les factures nécessaires. Il a indiqué que le locataire n’a pas souhaité réaliser l’état des lieux de sortie. Enfin, il a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Monsieur [U] [R], représenté par son avocat, a indiqué régler la somme de 100 euros par mois depuis le mois de juillet 2024, soit six règlements à ce jour. Il a indiqué avoir 4 enfants et percevoir un salaire. Par ailleurs, il a fait viser ses conclusions à l’audience, par lesquelles il sollicite de :

— Déclarer que Monsieur [R] a respecté l’accord intervenu entre les parties en versant la somme de 100 euros mensuels à compter du mois de juillet 2024 ;

— Dire que la somme de 600 euros a été versée par Monsieur [R] depuis l’exploit introductif, de sorte que la dette locative s’élève à 4.040 euros au 1er janvier 2025 ;

Homologuer l’accord conclu entre les parties ;

En conséquence,

— Condamner Monsieur [R] à payer à Monsieur [F] la somme de 4.040 euros en deniers ou quittances selon les modalités convenues entre les parties ;

— Juger que Monsieur [R] soldera sa dette locative auprès de Monsieur [F], ou auprès du mandataire nommé par ce dernier, par versements mensuels de 100 euros, au plus tard le 30 de chaque mois ;

— Prononcer la condamnation solidaire de Monsieur [S] [D] avec Monsieur [R] en sa qualité de caution ;

A titre subsidiaire,

— Accorder des délais de paiement à Monsieur [R] pour régler la somme de 4.040 euros restant due au 2 janvier 2025 à Monsieur [F] ;

— Juger que Monsieur [R] réglera cette somme en deniers ou quittances par 23 versements mensuels de 100 euros et le 24ème correspondant au solde, et ce, au plus tard le 30 de chaque mois ;

— Juger que les paiements s’imputeront sur le capital et qu’il n’y aura pas lieu à intérêts durant cette période ;

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [F] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Débouter Monsieur [F] de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, ainsi que de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Le condamner aux dépens, lesquels suivront les lois de l’aide juridictionnelle

Cité dans les formes de l’article 659 du Code de Procédure Civile, Monsieur [D] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

En application de l’article 474 du Code de Procédure Civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Le commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 décembre 2023, la formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

En outre, l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’assignation ait bien été dénoncée au préfet.

En conséquence, la demande du bailleur tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable et il y aura lieu de rejeter la demande qui en découle relative à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [T] [F] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Ce décompte, incluant l’échéance du mois de février 2024, évalue la dette locative à la somme de 4.640 euros, terme du bail fixé le 28 février 2024.

Monsieur [R] verse aux débats des avis d’opération, démontrant des virements de 100 euros par mois depuis le mois de juillet 2024 adressés à l’étude de Maître [E] [C].

Toutefois, les justificatifs fournis présentent la mention « sous réserve de validation de votre banque », ce qui ne prouve pas que les virements ont bien été débités du compte de Monsieur [R].

En outre, il y aura lieu de déduire de la dette locative, la somme de 320 euros, correspondant au dépôt de garantie versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux.

Il en résulte une dette locative de 4.320 euros, terme du bail fixé le 28 février 2024 et montant du dépôt de garantie pris en compte, hors frais de procédure dont le devenir sera examiné ci-dessous au titre des dépens.

Représenté à l’audience, Monsieur [U] [R] indique avoir réalisé six virements de 100 euros par mois depuis le mois de juillet 2024, directement à l’étude de Maître [E] [C]. Toutefois, il apparaît que les documents fournis ne permettent pas de s’assurer que les virements ont bien été débités du compte de Monsieur [R], et reçu par l’étude notariale [E] [C].

En outre, aucun document provenant de l’étude notariale de Maître [E] [C] ne permet d’attester que celle-ci a bien réceptionné des règlements en provenance de Monsieur [R].

Absent à l’audience, Monsieur [D] [S], engagé comme caution solidaire, ne conteste par définition, ni le montant, ni le principe de cette dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Son engagement de six ans en tant que caution, prévue au contrat, n’avait pas pris fin au terme du bail.

Monsieur [D] [S] et Monsieur [U] [R] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 4.320 euros au titre des loyers et charges impayés au terme du bail fixé le 28 février 2024, montant du dépôt de garantie déjà déduit de la somme due.

Aucune demande n’étant formulée au titre des intérêts et Monsieur [U] [R] sollicitant l’absence d’intérêts, il convient de statuer en ce sens.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [U] [R] sollicite des délais de paiement et propose de régler 100 euros par mois pour apurer sa dette locative.

Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement.

Le plan d’apurement ne peut qu’être de 24 mois maximum.

Les versements proposés ne sont pas de nature à permettre de solder la totalité de la dette dans le délai légal.

Toutefois, en présence d’un accord expresse entre le bailleur et le locataire, le juge peut tout de même accorder des délais de paiement au locataire.

Un plan d’apurement est de nature à favoriser un règlement de la dette par l’ancien locataire et, en cas de manquement au plan d’apurement, il sera prévu une clause de déchéance permettant à l’ancien bailleur d’exiger le paiement de tout le solde de la dette.

Il y aura donc lieu d’accorder à Monsieur [R] [U] des délais de paiement, selon les modalités indiquées dans le dispositif.

Il y aura lieu néanmoins de prévoir que tout non-respect des délais de paiement rendra la totalité du solde de la créance immédiatement exigible selon les modalités également indiquées dans le dispositif.

IV. SUR LA CONDAMNATION A DES DOMMAGES ET INTERÊTS :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [T] [F] sollicite le versement d’une indemnité de 500 euros au titre des dégradations locatives réalisées par Monsieur [R] [U].

Monsieur [T] [F] verse aux débats des photographies de l’appartement, ainsi que des factures permettant de justifier les frais qu’il a engagé pour la remise en état de son logement suite au départ de son locataire, Monsieur [U] [R].

Les factures versées au débat évaluent à la somme de 1.246,27 euros les frais engagés par Monsieur [T] [F] pour la remise en état de son logement.

Toutefois, en l’absence d’un état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi qu’en l’absence de réalisation d’un constat à la sortie des lieux, par un commissaire de justice, il est impossible d’effectuer un comparatif du logement lors de l’entrée dans les lieux du locataire, ainsi qu’à la sortie du locataire.

En tout état de cause, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts sollicitée par Monsieur [T] [F], ce dernier ne rapportant pas la preuve de l’existence de dégradations locatives, faute de constat objectif réalisé et daté.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [R] et Monsieur [D] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Monsieur [T] [F], Monsieur [U] [R] et Monsieur [D] [S] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable l’action aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés du bail conclu le 28 février 2021 et ayant pris effet le 1er mars 2021 entre Monsieur [T] [F], d’une part, et Monsieur [U] [R], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation ainsi que son emplacement de parking n°29 situés [Adresse 3] ;

REJETTE en conséquence la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire au 11 juin 2024 et de condamnation au paiement au titre d’une indemnité d’occupation qui en découle ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [R] et Monsieur [D] [S], en sa qualité de caution solidaire, à verser à Monsieur [T] [F] la somme de 4.320 euros, cette somme correspondant aux loyers et charges dus à la date du 28 février 2024, date du départ du logement ;

AUTORISE Monsieur [U] [R] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité ainsi due, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

REJETTE la demande de condamnation à des dommages et intérêts formulée par Monsieur [T] [F];

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [R] et Monsieur [D] [S] à verser à Monsieur [T] [F] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [R] et Monsieur [D] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,