COUR D’APPEL DE [Localité 7]

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N° RG 22/03657 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N2JX

Pôle Civil section 2

Date : 05 Février 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. JOACQUIM immatriculée au RCS n° 788 783 595 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean pierre BERTHOMIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MS & R CARRELAGE immatriculée au RCS n° 491 421 368 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 04 Décembre 2025

MIS EN DELIBERE au 05 Février 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 05 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte notarié du 10 octobre 2013, la SCI JOACQUIM immatriculée sous le numéro 788 783 595 a acquis auprès de la SCI FLUIDES différents lots de copropriété dans un ensemble d’immeubles de bureaux et parkings sis [Adresse 5] (34) au prix de 598.000 euros TTC, et notamment

le lot 16 (76 mètres carrés au R+1) le lot 17 (104 mètres carrés au R+1) et une partie du lot 15 Elle a acquis aussi des parkings en sous-sol, les lots 1 à 14, et un parking extérieur le lot 34.

Le 20 janvier 2014 une modification de l’état descriptif de la copropriété est intervenue qui a renuméroté le lot 15 en quatre nouveaux lots :

le lot 35: un sas au rez de chaussée (ci-après RDC) du bâtiment B accessible depuis la cage d’escalier A-B, en indivision entre la société SCI JOACQUIM et la société SCI FLUIDES,le lot 36 : des sanitaires au RDC du bâtiment B, accessible depuis la cage d’escalier A-B,le lot 37: un local à usage de stationnements au RDC du bâtiment B, accessible depuis la cage d’escalier A-B,le lot 38: un local à usage de bureaux et stationnements sur deux niveaux RDC et R+1 du bâtiment B, accessible depuis la cage d’escalier A-B.

Le 28 juillet 2015, la SCI RIBEIRO, enregistrée sous le numéro 791 808 751, a fait l’acquisition auprès de la société SCI FLUIDES de la moitie indivise du lot 35, du lot 37 ainsi que de deux parkings extérieurs lots 24 et 25.

Le 25 juillet 2017, la SCI RIBEIRO a signé avec la SCI JOACQUIM un compromis de vente ayant pour objet la moitié indivise du lot 35 et le lot 38.

Par jugement du 25 janvier 2022, la nullité du compromis de vente du 25 juillet 2017 conclu entre la SCI RIBEIRO et la SCI JOACQUIM a été prononcée et la SCI JOACQUIM a été déboutée de sa demande de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de la SCI RIBEIRO.

Par assignation délivrée par acte d’huissier en date du 16 aout 2022, la SCI JOACQUIM a assigné la SARL MS & R CARRELAGE devant la présente juridiction aux fins de voir, sans écarter l’exécution provisoire :

CONDAMNER la SARL MS & R CARRELAGE payer à la SCI JOACQUIM une indemnité d’occupation de 124 878.06 TTC arrêtée au 12 août 2022, et sauf à parfaire en cours d’Instance

CONDAMNER la SARL MS & R CARRELAGE à payer à la SCI JOACQUIM la somme de 6 000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d’huissier des 12 août 2016, 28 mars 2019, 5 avril, 18 avril et 10 septembre 2019 et 14 janvier 2020.

La nullité du compromis de vente conclu entre la SCI RIBEIRO et la SCI JOACQUIM a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 9 mars 2023.

Prétentions et moyens :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI JOACQUIM demande au tribunal de

CONDAMNER la SARL MS & R CARRELAGE payer à la SCI JOACQUIM une indemnité d’occupation de 138 752,80 TTC.

CONDAMNER la SARL MS & R CARRELAGE à payer à la SCI JOACQUIM la somme de 6 000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d’huissier des 12 août 2016, 28 mars 2019, 5 avril, 18 avril et 10 septembre 2019 et 14 janvier 2020

Au soutien de ses prétentions, elle indique que des mises en demeure ont été envoyées à la SARL M & S Carrelage s’agissant de l’occupation de lots dont elle n’est pas propriétaire, que cette occupation a été constatée depuis le 12 aout 2016, par plusieurs constats d’huissiers de justice.

Elle sollicite une indemnisation du 12 aout 2016 au 12 avril 2023, sur la base d’une valeur de 7,25 euros TTC/m² pour 239,23 m².

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL MS & R CARRELAGE, demande au tribunal de

Au principal

DEBOUTER la SCI JOACQUIM de toutes ses demandes injustes et infondées,

Au subsidiaire,

ALLOUER à la SCI JOACQUIM la somme symbolique de 1 euro en lien avec les empiètements ponctuels sur le lot 38 de copropriété, brut.

En toutes hypothèses,

CONDAMNER la SCI JOACQUIM à verser à la SARL MSR Carrelages la Somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle soutient que le lot 38 et la moitié indivise du lot 35 ont été laissés sans occupation par la SCI JOACQUIM, dans l’attente de l’issue de la procédure judiciaire précédente, qu’ils n’ont pas été aménagés, et ne bénéficiaient pas de l’électricité.

*

La clôture différée est intervenue le 20 novembre 2025 par ordonnance du 1er juillet 2025, et l’audience de plaidoirie a été fixée au 4 décembre 2025.

Le 3 décembre 2025, le conseil de la SCI JOACQUIM a déposé de nouvelles conclusions récapitulatives et pièces.

A l’audience du 4 décembre 2025, seul le conseil du demandeur a déposé ses pièces et a été avisé de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe. Le conseil du défendeur n’a pas comparu, et n’a donc pas déposé de pièces.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des conclusions et pièces déposées post-clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

En l’espèce,

il apparait que les nouvelles conclusions déposées post-clôture par le conseil de la SCI JOACQUIM, ne sollicitent pas le rabat de l’ordonnance de clôture, et ont été notifiées pour ajout des pièces 27 à 29 correspondant aux constats d’huissier de justice des 14 janvier 2020, et 30 septembre 2021.

Elles n’entrent pas dans les conditions fixées par l’article 802 du code de procédure civile, de sorte qu’il convient de prononcer leur irrecevabilité, ainsi que celle des pièces 27 à 29.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce,

Il ressort des documents produits que l’ancien lot 15 au sein de la copropriété sis [Adresse 5] (34), est désigné comme appartenant au bâtiment B, cage d’escalier A-B, composé d’un RDC et R+1, un local professionnel à usage de bureau et de stationnement.

Ce lot a été divisé en quatre lots :

lot 35: un local à usage de sas au RDC du bâtiment B accessible depuis la cage d’escalier A-B, en indivision entre la société SCI JOACQUIM et la société SCI FLUIDES,lot 36 : un local à usage de WC, RDC du bâtiment B, accessible depuis la cage d’escalier A-Blot 37: un local à usage de stationnement au RDC du bâtiment B, accessible depuis la cage d’escalier A-Blot 38: un local à usage de bureaux et stationnements sur deux niveaux RDC et R+1 du bâtiment B, accessible depuis la cage d’escalier A-B

Le certificat de superficie produit en pièce 6, mentionne que le lot 38 RDC présente pour la partie commune une superficie de 3,065 m² et pour la partie dénommée « local commercial » une surface de 238,5 m².

Au soutien de ses prétentions, la SCI JOACQUIM produit :

un procès-verbal de constat établi le 12 aout 2016 par huissier de justice, qui fait état au RDC du [Adresse 2] (34) de l’entreposage de palettes, matériels de chantier, échafaudage, caisses en bois protégées et fermées outre un véhicule portant l’enseigne commerciale « SARL M S R CARRELAGE »

un procès-verbal de constat établi le 28 mars 2019 par huissier de justice, qui fait état au sein du bâtiment B, RDC du [Adresse 2] (34), dans le sas, intitulé « passage »: l’entreposage de carreaux et d’un présentoir de carrelage, dans le local intitulé « entrepôt » : l’entreposage le long des murs de palettes vides et palettes comportant du carrelage, outils de chantier, des plaques d’isolant, de cadres métalliques, de barrières de chantier, au centre du local, de brouettes et matériel de chantier.

A l’extérieur sur des places de parking, et sur le palier pour accéder au premier étage, des palettes de carrelage comportant les indications « MS&R SARL », «MS CARRELAGE », « ECHANTILLONS MS&R SARL ».

un procès-verbal de constat établi le 18 avril 2019 par huissier de justice, qui fait état au RDC du [Adresse 2] (34), de palettes emballées de carrelage devant le rideau métallique permettant l’accès au lot 38 RDC, ainsi que partiellement devant la porte latérale permettant d’accéder au local, des matériels et outils de chantier à l’intérieur du local du RDC, outre le maintien d’une rallonge électrique depuis un compteur électrique du RDC pour éclairer le local.

Par conclusions de son conseil notifiées le 18 novembre 2016, la SCI JOACQUIM fait état de constats d’huissiers ultérieurs en date du 10 septembre 2019, 14 janvier 2020 et 30 septembre 2021 correspondant à des pièces non produites et à celles déclarées irrecevables, et rapporte le contenu d’une pièce 33 (alors que le bordereau ne fait état que de 29 pièces), s’agissant du lot 35 et du lot 38 dépourvu d’électricité, et comportant des matériaux de carreleur et un scooter.

Si la SCI JOACQUIM indique avoir mis en demeure la société MS&R CARRELAGE par courrier du 5 aout 2016 d’avoir à cesser ces occupations illicites, il apparait que les preuves de l’envoi et réception de ce courrier recommandé ne sont pas produites.

Aux termes de ses uniques conclusions la SARL MS&R CARRELAGE reconnait avoir « certaines fois, empiété sur l’assiette, non délimitée, ni matérialisée du lot 38 », et « alors même qu’il n’y avait personne, et qu’en rien, elle ne s’est comportée en « propriétaire » ou occupante durable, il est constant que par commodité, elle a pu empiéter sur l’assiette du lot voisin ».

Il convient donc de considérer que l’empiètement reconnu par la SARL MS&R CARRELAGE, est celui décrit aux procès-verbaux de constats d’huissier, correspondant à la partie en rez de chaussée du lot 38.

Les occupations des parties extérieures ne sont pas suffisamment explicitées par les huissiers de justice pour les rattacher aux lots détenus par la SCI JOACQUIM.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui, constitue une faute, causant nécessairement un préjudice au propriétaire qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux.

S’agissant de la détermination du préjudice, la SCI JOACQUIM produit

un avis de valeur à la vente et à la location mensuelle des lots en date du 2 décembre 2019 (11,50 euros TTC), un rapport d’expertise en évaluation immobilière non contradictoire en date du 4 octobre 2021, établissant les valeurs à la vente du lot 38 et de ses parkings en sous-sols.un rapport d’expertise non contradictoire en date du 5 octobre 2021, établissant les valeurs à la vente et à la location du lot 38 et de ses parkings en sous-sols.

Il convient de se référer à ce dernier rapport du 5 octobre 2021, qui étudie en détail la valeur locative, et la définit pour le RDC décrit comme « local d’activité » pour une surface de 238,6m², correspondant au certificat de superficie versé aux débats, à la somme de 17.893 euros par an.

La SCI JOACQUIM ne produit cependant aucun projet de location du lot 38, étant constaté, qu’elle a davantage cherché à obtenir la vente des lots acquis, comme le démontre le compromis de vente annulé par décision judiciaire du 25 juillet 2017.

Par ailleurs, par acte notarié du 9 septembre 2021, la SCI JOACQUIM a vendu des lots correspondant à des parkings en R-1, les lots 16, 17 et la moitié indivise du lot 36 au sein de la copropriété litigieuse.

Enfin, il apparait des procès-verbaux d’huissiers que l’occupation du RDC du lot 38 était partielle, bien que constatée sur plusieurs années, en 2016, 2019, 2020 et 2021.

La défenderesse indique que le lot 38 a été la propriété de la SCI JOACQUIM pendant 7 années de 2015 à 2022, sans exploitation, ni aménagements.

Ainsi, il convient de prendre en considération une occupation sans droit ni titre partielle du lot 38 par la SARL MS&R CARRELAGE, du 12 aout 2016 (date du premier constat d’huissier) au 30 septembre 2021 (date du dernier constat d’huissier rapporté dans les dernières écritures recevables, non contesté par le défendeur), soit pendant un peu plus de 5 ans.

En l’absence de tout justificatif de la volonté du propriétaire de proposer ce lot à la location, et au regard de son occupation partielle, il convient de définir le préjudice à 30% de sa valeur locative sur cette période, soit au total un montant de 26.839,50 euros (17.893*0,3*5)

La SARL MS&R CARRELAGE sera donc condamnée à payer à la SCI JOACQUIM la somme de 26.839,50 euros au titre de son préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre du RDC du lot 38 sis [Adresse 3], à [Adresse 6] (34).

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce

La SARL MS & R CARRELAGE, sera condamnée aux dépens de la présente instance, ainsi qu’au remboursement des couts des frais de constat d’huissier de justice des 12 aout 2016, 28 mars 2019 et 18 avril 2019.

Les constats des 5 avril 2019 et 10 septembre 2019 n’ont pas été produits aux débats, celui du 14 janvier 2020 a été déclaré irrecevable, ils resteront donc à la charge de la SCI JOACQUIM.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de condamner la SARL MS & R CARRELAGE, au paiement de la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

PRONONCE l’irrecevabilité des conclusions de la SCI JOACQUIM notifiées électroniquement le 3 décembre 2025, et l’irrecevabilité des pièces 27 à 29 ;

CONDAMNE la SARL MS & R CARRELAGE, à payer à la SCI JOACQUIM la somme de 26.839,50 euros (VINGT SIX MILLE HUIT CENT TRENTE NEUF EUROS ET CINQUANTE CENTS) au titre de son préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre du rez de chaussée du lot 38 sis [Adresse 4] Montpellier (34) sur la période du 12 aout 2016 au 30 septembre 2021 ;

DEBOUTE la SCI JOACQUIM de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SARL MS & R CARRELAGE à payer à la SCI JOACQUIM, la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE La SARL MS & R CARRELAGE aux entiers dépens en ce compris les frais des seuls constats d’huissier de justice des 12 aout 2016, 28 mars 2019 et 18 avril 2019.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.