TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/02002 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDMJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LOGEMLOIRET, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [P] [Y] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [U] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 7 avril 2022, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [L] [U] [V], un appartement à usage d’habitation de type 2 avec parking aérien et jardin, situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 294,48 euros charges comprises, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société LOGEMLOIRET lui a fait signifier le 15 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.834,29 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par son locataire, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [L] [U] [V] -par acte d’huissier de justice du 14 février 2025 signifié à personne- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Déclarer acquise au profit du bailleur la clause résolutoire insérée au bail, conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ;Prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1184, 1728 et 1741 du code civil ;Condamner Monsieur [L] [U] [V] à payer au bailleur une provision de 1.484,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes dues à cette date et à compter de l’assignation sur les sommes dues postérieurement, et ce sur le fondement de l’article 1153, alinéa 1er du code civil ;Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant qui résulterait pour le loyer et ses accessoires, de l’application de la convention locative et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;Ordonner la libération des lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;Autoriser à l’expiration de ce délai, le demandeur à faire expulser Monsieur [U] [V] et tout occupant de son chef si besoin est avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] ;Autoriser la séquestration des meubles pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles ou local choisi par le bailleur aux frais de la partie expulsée ;Condamner Monsieur [L] [U] [V] au paiement d’une somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Le condamner en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience du 14 octobre 2025, la société LOGEMLOIRET -représentée avec pouvoir par Monsieur [P] [Y]- a maintenu toutes ses demandes, puis a actualisé la dette locative à la somme de 934,01 euros, hors frais de poursuites.

Elle a ensuite indiqué que le loyer actuel s’élève à la somme de 369,42 euros et que le dernier paiement avait eu lieu pour ce montant le 1er octobre 2025.

Monsieur [L] [U] [V], bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience, indique que Monsieur [U] [V] est titulaire d’un titre de séjour depuis 2013, renouvelé chaque année. Mais à chaque renouvellement, la préfecture tarde à délivrer le nouveau titre et cela entraîne une rupture du contrat de travail et de ses droits au chômage. Le locataire aurait également une dette relative à des frais d’assainissement et à la cantine de son neveu. Il travaille comme plongeur en CDD dans un EHPAD.

La décision a été mise en délibéré à la date du 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 17 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives la situation d’impayés de Monsieur [L] [U] [V] dès le 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L’EXPULSION

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 15 janvier 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 7 avril 2022 contient une clause résolutoire dans un délai de deux mois (paragraphe 3-6 page 7), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.834,29 euros et ce, dans le délai légal de 6 semaines issu de la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu et fixé à deux mois par le contrat pour l’application de la clause résolutoire s’appliquera à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, Monsieur [L] [U] [V] disposait d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 1.834,29 euros, expirant le 15 mars 2024 à 24 heures.

En l’absence d’extinction des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Monsieur [L] [U] [V] n’ayant réalisé qu’un règlement de 800 euros sur cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 16 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [L] [U] [V] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [L] [U] [V] reste redevable des loyers jusqu’au 15 mars 2024 et, à compter du 16 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 16 mars 2024, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé du loyer et des charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte actualisé du 8 octobre 2025 démontrant que Monsieur [L] [U] [V] reste devoir la somme de 934,01 euros, hors frais de poursuites relevant éventuellement des dépens. Il,conviendra de déduire les frais de risque locatif.

Absent à l’audience, Monsieur [U] [V] ne donne pas d’explication sur l’existence de cette dette ; seule la fiche de diagnostic social et financier fournit quelques éléments sur sa situation.

Monsieur [U] [V] sera donc condamné à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 888,80 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte du 8 octobre 2025-échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision.

Monsieur [U] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement, calculée du 1er octobre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse dans le décompte du 8 octobre 2025), et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant indexé et réactualisé du loyer et des charges selon les conditions contractuelles, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [U] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 15 janvier 2024.

En dépit des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, l’équité ne commande pas de condamner Monsieur [U] [V] – dont la situation sociale et financière reste précaire – à verser à son bailleur une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’OPH LOGEMLOIRET sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 avril 2022 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [L] [U] [V], concernant le logement à usage d’habitation avec parking aérien et jardin, situés au [Adresse 5], sont réunies à la date du 16 mars 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [U] [V], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] [V] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 888,80 euros hors frais de procédure et pénalités non contractuelles, laquelle correspond aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte arrêté au 8 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse), et portera intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] [V] à verser à la société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges -tel que si le contrat de bail s’était poursuivi- calculée à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] [V] aux entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 15 janvier 2024.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,