Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 17 octobre 2025, n° 25/00338

TJ Orléans 17 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'un bail et d'un commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer était conforme aux exigences légales et que la locataire n'avait pas contesté la dette locative.
Accepté
Clause résolutoire et commandement de payer
La cour a jugé que la résiliation du bail était justifiée, le commandement ayant été délivré conformément à la loi.
Accepté
Résiliation du bail et occupation sans droit
La cour a confirmé que la résiliation du bail justifie l'expulsion de la locataire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation sans droit justifie le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Partie succombante
La cour a statué que la locataire, partie succombante, doit supporter les dépens.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il était équitable d'accorder une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 17 oct. 2025, n° 25/00338
Numéro(s) :	25/00338
Importance :	Inédit
Dispositif :	Accorde une provision
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe ROUICHIAntonio DA COSTA
Cabinet(s) :	MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.C.I. DU VAL c/ S.A.S. SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Octobre 2025

N° RG 25/00338 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDVK

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU VAL

immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le n°439 132 705, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE

immatriculée au RCS d'[Localité 5] sous le n°399 114 735, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe ROUICHI de la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 05 Septembre 2025 tenue par Julien SIMON-DELCROS, président, assisté de Saloua CHIR, greffier, puis lors du délibéré de Olivier GALLON, greffier

Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er février 2021, la société civile immobilière DU VAL (ci-après SCI DU VAL) a donné à bail à la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE des locaux situés [Adresse 1] à INGRE (45140), pour un loyer annuel de 47 400 euros hors taxes et hors charges.

La SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE a cessé de régler le loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, la SCI DU VAL lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Des loyers demeurent impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la SCI DU VAL a fait assigner la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, afin de voir :

— Condamner la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE par provision à payer la somme de 14 612 euros TTC, au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 9 734 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

— Constater la résiliation de plein droit du bail au 17 mars 2025 portant sur le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— L’enjoindre à quitter les lieux sans délai ; ordonner, si besoin, son expulsion ;

— Rappeler que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— La condamner à payer à la SCI DU VAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges ;

— La condamner à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, incluant le coût et frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Suivant les conclusions du 4 juillet 2025, signifiées par voie électronique, la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE, demande au juge des référés de :

— Débouter la SCI DU VAL de l’ensemble de ses demandes ;

— Juger que la clause résolutoire ne peut produire d’effets compte tenu du manquement de la SCI DU VAL à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des les lieux ;

— Désigner un expert avec pour mission de :

o Évaluer l’état de conservation des matériaux concernant de l’amiante et dire s’il présente un danger pour la santé des occupants et doivent être remplacés,

o Chiffrer le préjudice subi par la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE de la consommation d’électricité réalisée par le bailleur lui-même et de tout occupant de son chef,

— Condamner la SCI DU VAL à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 24 juillet 2025, la SCI DU VAL maintient ses demandes initiales et actualise les demandes suivantes :

— Condamner la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE par provision à payer la somme de 43 346, 89 euros TTC, au titre de l’arriéré locatif (loyer d’août 2025 inclus) selon décompte au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 9 734 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

— La condamner à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, incluant le coût et frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Pour un exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’audience du 5 septembre 2025, les parties étaient représentées par leurs conseils.

La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2025, pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

DISCUSSION

1/ Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il peut également, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier par application de l’article 835 du même code.

L’article L.145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI DU VAL a fait délivrer un commandement de payer en date du 17 février 2025. Ce dernier reproduit la clause de résiliation insérée au bail, ainsi que le délai prévu à l’article L.145-41 du code de commerce si bien qu’il sera fait droit à la demande de résiliation du bail.

La SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE justifie son défaut de paiement par un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, en ce qu’elle lui aurait demandé « à de multiples reprises » de faire effectuer les contrôles périodiques en raison de la présence d’amiante dans certains matériaux ou de faire remplacer lesdits matériaux.

De plus, la défenderesse allègue que la SCI DU VAL ne disposait pas d’un compteur électrique propre mais utilisait celui de la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE, et qu’elle a relancé plusieurs fois le bailleur pour qu’il procède au remboursement de l’électricité consommée pour son compte.

Or, il ne ressort d’aucun élément de dossier, d’une part la preuve des multiples relances de la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE relatives à des demandes d’effectuer un contrôle ou le remplacement des matériaux contenant de l’amiante.

D’autre part, le bailleur ne conteste pas l’existence d’un seul compteur entre décembre 2021 et août 2023, et verse aux débats une facture d’installation d’un nouveau compteur électrique pour son propre compte.

Par ailleurs, elle indique qu’elle a déduit sa consommation antérieure d’électricité de la dette locative due par la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE.

Dès lors, il n’existe aucune contestation sérieuse.

En conséquence, le bail entre la SCI DU VAL et la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE est résiliée de plein droit à compter du 17 mars 2025.

2/ Sur la demande de désignation d’un expert

Il peut également, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier par application de l’article 835 du même code.

Selon l’article 145 du même code s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Aux fins de désignation d’un expert, la société allègue les mêmes arguments que pour justifier la suspension du paiement des loyers. Or il apparait que l’expertise n’aurait pas d’incidence sur la solution du litige .

Par conséquent, la demande de désignation d’un expert est rejetée.

3/ Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SCI DU VAL justifie de l’obligation dont elle se prévaut en versant aux débats, le bail commercial la liant à la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE, le commandement de payer en date du 17 février 2025 et un décompte de la dette locative actualisé au 1er septembre 2025 pour un montant de 43 346, 89 euros.

Par conséquent, la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE sera condamnée à payer à la SCI DU VAL la somme provisionnelle de 43 346, 89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues, loyer d’août 2025 inclus, selon décompte au 31 juillet 2025.

4/ Sur l’indemnité d’occupation

Le bail étant résilié, la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE, occupe désormais les lieux sans droit ni titre, par ce fait, cause un préjudice au bailleur qui n’est pas sérieusement contestable et qu’il convient de réparer en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à hauteur de 4878 euros TTC.

Cette indemnité provisionnelle sera due à compter du 17 mars 2025.

5/ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMANCENTRE, partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DU VAL les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits. La SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation judiciaire du bail conclu entre la SCI DU VAL et la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE, concernant la local situé [Adresse 1] à INGRE, et ce à compter du 17 mars 2025 ;

Dit qu’à défaut pour la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE et ses occupants d’avoir volontairement quitté les lieux un mois après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Rejette la demande de désignation d’un expert ;

Condamne la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE à payer à la SCI DU VAL la somme provisionnelle de 43 346, 89 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues, loyer d’août 2025 inclus, selon décompte au 31 juillet 2025 ;

Condamne la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE à payer à la SCI DU VAL, une indemnité d’occupation à hauteur mensuelle de 4 878 euros TTC, à compter du 17 mars 2025 et jusqu’à libération des lieux ;

Condamne la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE aux dépens de l’instance ;

Condamne la SAS SOCIETE NOUVELLE PRIMACENTRE à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes contraires ou le surplus des demandes.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Julien SIMON-DELCROS,président, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.