TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

N° RG 25/00103 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HAYG

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [K]

né le 10 Juillet 1971 à [Localité 13] (LOIRET)

Profession : Gérant de société

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [B] [C] épouse [K]

née le 13 Août 1971 à [Localité 10] (EURE-ET-LOIR)

Profession : Formatrice

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [I]

né le 19 Janvier 1965 à [Localité 13] (LOIRET)

Profession : Gérant de société

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Michel – Louis COURCELLES de la SCP PACREAU COURCELLES, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [J] [H]

née le 26 Janvier 1972 à [Localité 14]

Profession : Radiologue

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Michel – Louis COURCELLES de la SCP PACREAU COURCELLES, avocats au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 04 Avril 2025 tenue par Julien SIMON-DELCROS, président, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT TROIS MAI DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Copies conformes le :

à : expertises (x2), régie, M^e Pesme, Me [Localité 12]

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [K] et Madame [B] [C] épouse [K] (ci-après les époux [K]) ont acquis auprès de Monsieur [E] [I] et Madame [J] [H] (ci-après les consorts [I] [H]) par acte authentique du 6 décembre 2019 des lots de copropriétés situés [Adresse 8], n° 1, 3 et 4 cadastrés [Cadastre 9] [Cadastre 3].

L’acte de vente indique qu’en avril 2015, des travaux d’aménagement ont été réalisés par les anciens propriétaires, à l’occasion desquels une terrasse a été aménagée sur le toit du préau qui a lui-même été refait.

Se plaignant de désordres liés à des écoulements d’eau et d’infiltrations en provenance de la terrasse, les époux [K] ont fait réaliser une expertise amiable contradictoire dont le rapport a été remis le 24 janvier 2025 et qui a énuméré un certain nombre de défauts d’étanchéité et de structure.

Par actes de commissaire de justice du 6 février 2025, les époux [K] ont fait assigner en référé les consorts [I] [H], et sollicitent, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de désigner un expert judiciaire selon la mission indiquée aux termes de cet acte, et de réserver les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le mercredi 2 avril 2025, les consorts [I] [H] demandent au juge des référés, au visa de l’article 1792-6 du code civil et de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— Débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire, pour le cas où une expertise serait ordonnée,

— Compléter la mission de l’expert ainsi :

Décrire l’état d’entretien de l’immeuble depuis son acquisition par les époux [K] et particulièrement de la terrasse surplombant le préau de la cour intérieure ;Décrire l’état de ce préau et de l’escalier accédant à la terrasse en indiquant si leur état actuel est récent ou ancien, et s’il présente un lien de causalité avec les infiltrations alléguées ; – Décharger l’expert de toute mission portant sur la conformité des travaux réalisés par les consorts [I] [H] aux normes et DTU en l’absence de toute opposabilité contractuelle ;

— Autoriser les entrepreneurs retenus par les consorts [I] [H] à se présenter sur les lieux litigieux au moins le jour de l’expertise afin de leur permettre le cas échéant d’établir des devis de réparation en vue de les soumettre à l’expert ;

— Ordonner que la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert soit mise à la charge des époux [K] ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’audience du 4 avril 2025, les parties ont soutenu les termes de leurs écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Il se déduit de cette disposition que constituent des mesures légalement admissibles des mesures d’instruction circonscrites dans le temps et dans leur objet et proportionnées à l’objectif poursuivi. Il incombe, dès lors, au juge de vérifier si la mesure ordonnée était nécessaire à l’exercice du droit à la preuve du requérant et proportionnée aux intérêts antinomiques en présence. L’appréciation de ce motif légitime relève du pouvoir souverain du juge des référés qui doit le caractériser. Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. De telles mesures ne sont exclues que dans l’hypothèse où la prétention que l’expertise permettrait éventuellement de soutenir, serait manifestement vouée à l’échec, le motif légitime faisant alors défaut.

En l’espèce, l’expertise amiable versée aux débats fait état de désordres au niveau du préau et de la terrasse le surplombant. Il est constaté sur la sous-face de la terrasse une problématique d’infiltrations et d’étanchéité en conséquence d’une mauvaise pose de la membrane et d’une mauvaise découpe sur la périphérie. Il est également relevé la présence de flaques d’eau sur une grande partie de la terrasse en raison du défaut de pente du niveau de la terrasse et d’un défaut de dimensionnement du siphon. Enfin, l’expert a constaté des défauts au niveau du plancher de la terrasse avec la présence d’attaches seulement partiellement fixées.

Ainsi, il convient de déterminer si les désordres constatés sont imputables à des défauts de construction antérieurs à la vente, ou bien à l’usure ou l’usage normal de la terrasse et du préau, ou à toute autre cause.

De plus, il n’existe aucune contestation sérieuse dans la mesure où les consorts [I] [H] n’apportent pas d’élément écartant de façon certaine le caractère décennal des dommages allégués.

En conséquence, il existe un motif légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée en vue d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Elle sera réalisée aux frais avancés des époux [K].

2- Sur les autres demandes

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Le juge des référés est une juridiction autonome et sa décision vide sa saisine, dès lors il doit statuer sur les dépens même si sa décision est provisoire, car il n’a pas le pouvoir ultérieur de les liquider.

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de laisser provisoirement ces dépens de la présente instance à la charge du requérant en l’état des éléments du litige qui ne permettent pas de déterminer une obligation non sérieusement contestable à l’égard du défendeur, et que la mesure d’expertise a justement pour objet d’instruire.

Les époux [K] supporteront la charge des dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

ORDONNE une expertise

DESIGNE pour y procéder :

Monsieur [D] [A]

AVS expertise bâtiment

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 11]

Avec mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats suivant les dispositions de l’article 160 du code de procédure civile ;

— Se rendre sur les lieux ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant, et le calendrier des travaux, en application de l’article 275 du code de procédure civile ;

— Visiter l’immeuble, en particulier le préau, la terrasse ainsi que l’escalier permettant l’accès de l’un à l’autre ;

— Décrire l’état d’entretien de l’immeuble depuis son acquisition, en particulier le préau, la terrasse le surplombant et les escaliers ;

— Décrire tous les désordres, malfaçons, inexécutions, défauts de conformité affectant le préau, la terrasse le surplombant et les escaliers, quelle que soit leur nature et leur date d’apparition (qu’il s’agisse des désordres allégués au jour de la présente décision, d’éventuels désordres qui pourraient apparaître postérieurement à la présente décision, ou des désordres qui pourraient être mis en lumière par les opérations d’expertise ou à l’occasion de celles-ci) et en préciser l’importance ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— Dire si les travaux ont été exécutés conformément aux règles de l’art, et aux DTU applicables ;

— Dire si les désordres étaient apparents ou non lors de la réception ou de la prise de possession ; dans l’hypothèse où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

— Dire si les désordres apparents ont fait l’objet de réserves, s’il y a eu des travaux de reprise, et préciser si et quand les réserves ont été levées ;

— Rechercher la cause des désordres, malfaçons, inexécutions, défauts de conformité en précisant s’il y a eu vice du matériau, non-respect des règles de l’art, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut d’entretien ou toute autre cause ;

— Préciser quelle sont ou pourraient être les conséquences de ces désordres, malfaçons, inexécutions, défauts de conformité ;

— Préciser si les dommages sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

— Déterminer la part imputable des désordres, malfaçons, inexécutions, défauts de conformité constatés aux différents intervenants par référence aux causes décelées ;

Proposer les remèdes à pallier les désordres, malfaçons, inexécutions, défauts de conformité, et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et chiffrer leur coût et indiquer leur durée prévisible ;

— En cas d’urgence ou de péril en la demeure, dire quels travaux doivent impérativement être entrepris, et permettre au demandeur de les faire réaliser par l’entreprise de son choix et à ses frais avancés ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis tant matériels qu’immatériels, et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

— l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

— l’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif, en deux exemplaires originaux sous format papier, ainsi que sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, (sauf prorogation dûment autorisée par le juge du contrôle des expertises), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les frais d’expertise seront avancés par les demandeurs qui devront consigner la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès de la régie du tribunal judiciaire dans le délai maximum de 6 semaines à compter de la présente ordonnance,

DIT que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit sur décision du magistrat en charge du contrôle des expertises, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

— les personnes ci-dessus désignées seront dispensées de consignation au cas elles seraient bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [K] et Madame [B] [C] épouse [K] aux dépens ;

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS MAI DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Julien SIMON-DELCROS, président, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.