N° RG 24/01065 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MVAY

Minute n° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 24 Juin 2025

N° RG 24/01065 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MVAY

Présidente : Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente

Assistée de : Magali CORCELLI, Greffier principal

Entre

DEMANDERESSE

S.C.I. MERLION, venant aux droits de Monsieur [A] [H], représenté par la SAS SERENITY IMMO, Société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MARSEILLE sous le n 879 991 073, dont le siège social est 19, Rue Venture – 13001 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Rep/assistant : M^e Didier CAPOROSSI, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDEUR

Monsieur [C] [O] [Z] [O] [Z] [R]

né le 12 Juin 1949 à HYERES (83400), demeurant 5 place Massillon – 83400 HYERES

Rep/assistant : M^e Jean-baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON

Débats:

Après avoir entendu à l’audience du 22 Avril 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le :

à : M^e Didier CAPOROSSI – 0150

M^e Jean-baptiste POLITANO – 323

2 copies à la régie

Copie au dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 février 2014 à effet au 1er juillet 2013, M. [A] [H] a donné à bail commercial à M. [C] [R] des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis 5 place Massillon à Hyères (83) et comprenant une cave en sous-sol, pour une durée de 9 ans et moyennant un loyer annuel de 7 800 euros TTC.

Par acte notarié en date du 14 février 2020, la SCI MERLION a fait l’acquisition auprès de M. [A] [H] de l’immeuble de trois étages sur rez-de-chaussée situé 5 place Massillon à Hyères.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier du 19 décembre 2023, la SCI MERLION a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [C] [R], pour une somme de 7 888,96 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, la SCI MERLION a fait assigner M. [C] [R], devant la présidente du tribunal judiciaire de Toulon statuant en référé aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI MERLION, venant aux droits de M. [A] [H], et M. [C] [R], portant sur les locaux sis 5 place Massillon à Hyères ;

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [C] [R] et de tous occupants de son chef des locaux sis 5 place Massillon à Hyères, si besoin avec le concours de la force publique;

Condamner M. [C] [R] à payer à la SCI MERLION :

— la somme provisionnelle de 7 590 euros comptes arrêtés au 9 février 2024, outre intérêts conventionnels au taux de base bancaire majoré de 3 points,

— une indemnité d’occupation pour chaque jour de retard égale à 2% du montant du loyer trimestriel TTC accessoires compris,

— la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens de l’instance.

Lors de l’audience du 22 octobre 2024, la SCI MERLION a réitéré oralement ses demandes telles que figurant dans ses dernières conclusions, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, et qui reprennent les demandes présentées dans son assignation. Elle a précisé que la dette de son locataire s’élevait désormais à la somme de 5 433 euros arrêtée au 25 septembre 2024.

Dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience du 22 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, M. [C] [R] demande au juge des référés de :

A titre principal :

Constater la présence de contestations sérieuses eu égard aux modifications et ajouts apportés au décompte ayant servi de fondement à la délivrance du commandement de payer ;

Rejeter purement et simplement les demandes, fins et conclusions de la SCI MERLION ;

La condamner à un article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2 000 euros.

A titre subsidiaire :

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial ;

Autoriser M. [R] à régler la provision en 24 mensualités successives égales dès le mois suivant la signification de cette décision ;

Dire qu’à défaut de versement d’une mensualité, la SCI MERLION, bénéficiaire de la clause résolutoire, pourra faire réaliser, avec au besoin le concours de la force publique, l’expulsion du preneur et celle de tous occupants de son chef, lequel sera redevable d’une indemnité d’occupation.

En tout état de cause :

Ordonner une expertise judiciaire portant sur le local commercial situé 5 place Massillon à Hyères et désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction de céans avec les missions habituelles en pareille matière ;

Ecarter l’exécution provisoire au vu des conséquences manifestement excessives ;

Condamner la SCI MERLION à payer à M. [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance en date du 3 décembre 2024, le juge des référés a sursis à statuer sur l’intégralité des demandes, enjoint à chacune des parties d’assister à une séance d’information sur la médiation et renvoyé l’affaire au 22 avril 2025.

Par courriel en date du 22 janvier 2025, M. [T] [J], médiateur désigné par le juge des référés, a informé la juridiction que l’une des parties refusait le processus de médiation pour cette affaire.

A l’audience du 22 avril 2025, la SCI MERLION et M. [C] [R] s’en sont rapportés à leurs dernières écritures soutenues oralement à l’audience du 22 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même code ajoute :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail et la résiliation de plein droit du contrat de bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, pour non respect des obligations déteminées dans la clause résolutoire, de fixer le cas échéant le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

L’article 22 du bail commercial du 25 février 2014 stipule que le bail sera résilié de plein droit un mois après sommation d’exécuer au commandement de payer demeurée infructueuse si bon semble au bailleur.

Par acte d’huissier du 19 décembre 2023, la SCI MERLION a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [C] [R], pour une somme de 7 888,96 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

M. [C] [R] soutient que le décompte annexé au commandement de payer est erroné, en ce que plusieurs paiements intervenus en 2020 et 2021 ne seraient pas mentionnés. Toutefois, dans son courrier en date du 4 juin 2024, il reconnaissait devoir une somme de 3 232 euros et ainsi ne pas s’être acquitté de sa dette dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer.

Il s’ensuit que la clause résolutoire est acquise à la date du 20 janvier 2024.

Sur la demande de provision

Lors de l’audience du 22 octobre 2024, la SCI MERLION a précisé que la dette de son locataire s’élevait désormais à la somme de 5 433 euros arrêtée au 25 septembre 2024. Au soutien de cette affirmation, non réévaluée lors de l’audience du 22 avril 2025, le bailleur produit seulement un extrait de compte locataire daté du 9 février 2024.

M. [C] [R], qui reconnaissait être redevable d’une somme de 3 232 euros par courrier du 4 juin 2024, fait valoir qu’il n’est plus redevable d’aucune somme après prise en compte des annulations d’avis d’échéance de mars et avril 2020, et des remises sur loyer d’octobre et novembre 2020, qui ne figuraient pas sur le premier décompte.

Toutefois, il ressort du dernier décompte, du 9 février 2024, produit par le bailleur qu’aucun avis d’échéance ne figure au débit pour les mois de mars, avril, octobre et novembre 2020, ce qui signifie que les « remises COVID » ont bien été appliquées par le bailleur, contrairement à ce que fait valoir M. [C] [R]. Il n’y a donc pas lieu de déduire les sommes relatives à ces quatre mois de loyer, qui n’ont pas été appelés.

M. [C] [R] ne justifiant pas s’être acquitté de la dette locative de 3 232 euros qu’il reconnaissait le 4 juin 2024, il y a lieu de considérer que cette dette ne souffre d’aucune contestation sérieuse et de condamner M. [C] [R] à la régler à la SCI MERLION à titre provisionnel.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

M. [C] [R] sollicite, à titre subsidiaire, l’octro d’un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter de sa dette, mettant en avant qu’il est à jour de ses obligations fiscales et sociales, et que son bilan est positif.

La SCI MERLION fait valoir que la situation économique de son locataire est irrémédiablement compromise, et s’oppose à cette demande.

En l’espèce, M. [C] [R] produit une attestation de l’URSSAF en date du 18 septembre 2024 démontrant qu’il est à jour de ses obligations en matière de déclaration et de paiement de ses cotisations de sécurité sociale.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de délais de paiement et d’accorder à M. [C] [R] un délai de 10 mois pour s’acquitter de la provision de 3 232 euros, à raison de 323,20 euros par mois à compter de la notification de la présente ordonnance, outre le paiement du loyer, ce qui aura pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire. Toutefois, en cas de retard dans le paiement d’une seule des dix échéances, le tout deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera acquise, entraînant l’expulsion immédiate de M. [C] [R] du local.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire

L’article 145 du Code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

M. [C] [R] produit un rapport de visite du 30 août 2023 réalisé par M. [V] [I], expert près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui met en évidence des non conformités de l’installation électrique et sanitaire du local pris à bail. Sur ce fondement, il sollicite une mesure d’expertise judiciaire afin que les travaux de mise aux normes, qui relèvent, selon lui, du bailleur, soient effectués après dépôt du rapport.

La SCI MERLION affirme que son locataire n’apporte pas la preuve d’un motif légitime qui justifierait la désignation d’un expert judiciaire, que les éventuelles réparations du système électrique seraient à la charge du locataire qui laisse le local se dégrader.

En l’espèce, les photographies et le rapport de visite produits par M. [C] [N] mettent en évidence des désordres justifiant la désignation d’un expert judiciaire, la question de la charge des travaux n’ayant pas, à ce stade, à être tranchée par le juge des référés.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire, selon les modalités décrites au dispositif, aux frais avancés du demandeur à l’expertise, M. [C] [N].

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l’espèce, M. [C] [N] sera condamné aux dépens et à payer une somme de 2 000 euros à la SCI MERLION sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Nous, vice-présidente du tribunal judiciaire statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’existence d’une créance non contestable d’un montant de 3 232 euros au titre des loyers impayés ;

AUTORISONS M. [C] [R] à s’aquitter de sa dette provisionnelle d’un montant de 3 232 euros en dix échéances mensuelles, à raison de 323,20 euros par mois à compter de la notification de la présente ordonnance, outre le paiement du loyer ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais;

DISONS que, en cas d’inexécution par M. [C] [R] du paiement d’une seule des mensualités de 323,20 euros prévues pour l’apurement de sa dette, et huit jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le tout deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire sera acquise ;

— il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux pris à bail ;

— en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux ;

ORDONNONS une expertise judiciaire sur le local commercial situé 5 place Massillon à Hyères objet du bail du 25 février 2014 ;

COMMETTONS à cette fin :

M. [X] [L]

Diplôme ingénieur grade de master en 2003, Certificat en 2013 ingénieur professionnel

169 rue BRETEUIL Bt B 13006 MARSEILLE

Tél : 04.91.63.48.56 Fax : 09.70.61.67.68. Port. : 06.62.21.09.31

Mèl : luc.ferrigno@expert-de-justice.org

lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige, et notamment les pièces contractuelles, et éventuels devis, factures et précédentes expertises amiables, de :

SUR LA MISSION D’EXPERTISE :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis 5 place Massillon à Hyères, après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— décrire les désordres visés dans les conclusions du demandeur à l’expertise et dans le rapport d’expertise amiable en date du 30 août 2023 en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par le demandeur à l’expertise du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal ;

SUR LES MODALITES D’ACCOMPLISSEMENT DE L’EXPERTISE :

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès réception de l’avis de consignation ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ou par simple mention au dossier ;

DISONS que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

DISONS que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en DEUX EXEMPLAIRES, au greffe du tribunal judiciaire de Toulon, service du contrôle des expertises, dans le délai de 9 mois à compter de la notification de la présente ordonnance, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission ;

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON par M. [C] [R], d’une avance de 1 000 euros TTC à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les six semaines du présent jugement (accompagnée de la copie de la présente décision) ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du Code de procédure civile à moins que le juge du contrôle des expertises, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

RAPPELONS que l’article 173 du Code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser une copie de son rapport à chacune des parties ou, pour elles, à leur avocat ;

*

CONDAMNONS M. [C] [R] aux dépens de l’instance de référé ;

CONDAMNONS M. [C] [R] à payer à la SCI MERLION une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que la présente décision, dès son prononcé, sera notifiée par le greffe à l’expert conformément à l’article 267 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe des référés du Tribunal judiciaire de TOULON, les jour, mois et an susdits

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE