TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00247 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDED

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [Z] [K] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [U] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 4 mai 2022 ayant pris effet le 20 mai 2022, Monsieur [A] [O] et Madame [Z] [K] épouse [O] ont donné à bail à Madame [U] [P] un bien à usage d’habitation ainsi qu’un garage numéro 18, situés [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 420 euros et 30 euros de provisions sur charges, payables d’avance le premier jour de chaque mois.

Monsieur [V] [F] s’est porté caution solidaire par acte du 20 mai 2022 du règlement de toutes sommes pouvant être dues au titre du bail par Madame [P].

Le 6 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [A] [O] et Madame [Z] [K] épouse [O] à Madame [U] [P], pour la somme en principal de 1.323,48 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte en date du 1er novembre 2024.

Ce commandement de payer la somme principale de 1.323,48 euros a parallèlement été signifié le 20 novembre 2024 (selon PV article 659 du CPC) à Monsieur [V] [F], en sa qualité de caution solidaire, en lui faisant sommation de payer la somme principale de 1.323,48 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er novembre 2024.

A défaut de règlement dans le délai indiqué des causes du commandement de payer, Monsieur et Madame [O] ont fait assigner en référé Madame [U] [P] -par acte d’huissier du 19 février 2025 signifié à l’étude- et Monsieur [V] [F], caution solidaire -par acte d’huissier du 26 février 2025 signifié selon PV de l’article 659 CPC- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Déclarer les époux [O] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes ;Y faire droit,

En conséquence,

Dire que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour les loyers et charges impayés contenue dans le bail à effet au 20 mai 2022 entre les époux [O] et Madame [P], concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 6 janvier 2025 et que le bail est ainsi résilié à cette date ;Juger Madame [U] [P] occupante sans droit ni titre du logement sus visé ;Autoriser les époux [O] à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] du logement situé au [Adresse 3], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner in solidum Madame [P] et Monsieur [V] [F], en qualité de caution, à leur verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 1.200 euros égale au montant impayé des loyers et charges compte arrêté au 14 janvier 2025, majorée des intérêts au taux légal en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil à compter du 6 novembre 2024 ;Condamner in solidum Madame [P] et Monsieur [V] [F] à payer aux époux [O] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, à compter du 6 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;Condamner in solidum Madame [P] et Monsieur [V] [F] à régler aux époux [O] une indemnité de 700 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur et Madame [A] [O], représentés par leur avocat, ont procédé au dépôt de leur dossier et ont maintenu toutes leurs demandes. Ils ont actualisé la dette locative, par note en délibéré parvenue à la juridiction dans les dix jours, à la somme de 113,17 euros hors frais.

Cités à étude et selon établissement d’un PV article 659 du code de procédure civile, Madame [U] [P] et Monsieur [V] [F] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [P] est étudiante en région parisienne désormais ; c’est son père qui paie son loyer, mais son entreprise a connu des difficultés, ce qui explique les retards de paiement. Elle recherche un logement sur [Localité 6] qui la rapprocherait de son lieu d’étude.

La décision a été mise en délibéré à la date du 15 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 novembre 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat du 4 mai 2022 ayant pris effet le 20 mai 2022 contient une clause résolutoire qui stipule (paragraphe VIII, page 7) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 6 novembre 2024, et dénoncé le 20 novembre 2024 à la caution, pour la somme en principal de 1.323,48 euros.

Madame [U] [P] et Monsieur [V] [F] avaient jusqu’au lundi 6 janvier 2025 à 24 heures pour régler la somme de 1.323,48 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire et la caution n’ayant réglé qu’une somme de 500 euros sur cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 janvier 2025.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 7 janvier 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [U] [P] reste redevable des loyers jusqu’au 6 janvier 2025 et, à compter du 7 janvier 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [U] [P], occupante sans droit ni titre depuis le 7 janvier 2025, cause un préjudice à Monsieur et Madame [O] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant correspondant au loyer et aux charges, comme si le contrat s’était poursuivi et comme sollicité dans les demandes.

Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 7 janvier 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [P] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur et Madame [A] [O] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 6 octobre 2025, évalue la dette locative à la somme de 113,17 euros.

Absents à l’audience, Madame [U] [P], locataire, et sa caution solidaire, Monsieur [V] [F], ne contestent par définition, ni le principe, ni le montant de leur dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Ainsi, Madame [U] [P] et Monsieur [V] [F] devront être solidairement condamnés à verser à Monsieur et Madame [A] [O] la somme provisionnelle de 113,17 euros, au titre des loyers et charges (selon décompte actualisé au 6 octobre 2025 – échéance d’octobre 2025 incluse).

La dette locative portera intérêts à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution :

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable lors de la signature du bail dispose que le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location qui ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent.

Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, Monsieur [V] [F] s’est engagé comme caution solidaire le 20 mai 2022 pour le règlement de toutes sommes pouvant être dues au titre du bail, et il ne remet pas en cause les formes de cet engagement, celui-ci étant clair ; il ne contient pas en revanche la partie manuscrite prévue par la loi.

Il est établi que cet engagement concerne aussi bien les loyers et charges que les taxes, impôts, intérêts et les frais et dépens de procédure.

L’engagement est souscrit pour la durée du bail et pour deux renouvellements, soit au total neuf années à compter du 20 mai 2022. Il prendra donc fin le 19 mai 2031 à minuit.

Par conséquent, Madame [U] [P] sera donc solidairement condamnée, avec Monsieur [V] [F], au paiement de la somme de 113,17 euros, au titre des loyers et charges (selon décompte actualisé au 6 octobre 2025 – échéance d’octobre 2025 incluse) assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision et au paeiment d’une indemnité d’occupation.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [P] et Monsieur [V] [F], parties perdantes, supporteront, in solidum, la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur et Madame [A] [O], Madame [U] [P] et Monsieur [V] [F] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 400,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 4 mai 2022 ayant pris effet le 20 mai 2022 entre Monsieur et Madame [A] [O], d’une part, et Madame [U] [P], d’autre part, concernant le logement et le garage situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 7 janvier 2025 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DIT que Madame [U] [P] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 7] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [U] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [P], locataire, et Monsieur [V] [F], caution solidaire, à verser à Monsieur et Madame [A] [O] la somme provisionnelle de 113, 17 euros (selon décompte arrêté au 6 octobre 2025, incluant l’échéance d’octobre 2025), au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [P], locataire, et Monsieur [V] [F], caution solidaire, à verser à Monsieur et Madame [A] [O] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [P] et Monsieur [V] [F] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [P] et Monsieur [V] [F] à payer à Monsieur et Madame [A] [O] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés

LE GREFFIER LE PRESIDENT