Cour d’Appel de [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BELFORT

Service civil de proximité

[Adresse 3]

[Localité 4]

Minute n°

N° RG 25/00318 – N° Portalis DB3P-W-B7J-CQJY

Nature : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – 0A Sans procédure particulière

Affaire :

Etablissement public TERRITOIRE HABITAT

C/

[U] [F]

JUGEMENT CIVIL

Juge des Contentieux de la Protection

du 04 Décembre 2025

Composition du tribunal :

Présidente : Camille ZIMMER

Greffière : Marine BLATTNER

Débats :

Vu le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile,

L’affaire a été examinée à l’audience publique du six octobre deux mil vingt cinq du tribunal judiciaire de Belfort, tenue par Camille ZIMMER, juge au tribunal judiciaire de Belfort, chargée des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Marine BLATTNER, Greffière,

L’affaire oppose :

Etablissement public TERRITOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 8]

DEMANDEUR représenté par M^e Jean-sébastien GAROT, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de BELFORT

Et :

Monsieur [U] [F], demeurant [Adresse 7]

DEFENDEUR non comparant , non représenté

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

Copie certifiée conforme + copie exécutoire délivrées le 04/12/2025

à : M^e Jean-sébastien GAROT

+ copie certifiée conforme Secrétariat CCAPEX

+ copie certifiée conforme Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé du 11 octobre 2023 avec prise d’effet au 20 octobre 2023, Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] a loué à M. [U] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 298,82 € outre 31,77 € de provision pour charges.

Un plan contentieux d’impayé a été mis en œuvre le 5 juillet 2024 pour le remboursement échelonné d’une dette locative de 1 255,20 €.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 713,30 € au titre des loyers et charges échus à la date du présent acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025, Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de Belfort a fait assigner M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort et demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 3 juin 2025, constater que le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement loué,ordonner la libération des lieux loués par le locataire ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail, majorés et révisables selon les dispositions contractuelles outre régularisation des charges annuelles, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 2 685,02 €, sauf à parfaire, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner le locataire à payer la somme de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Territoire de [Localité 5] le 8 juillet 2025.

Le 25 septembre 2025, le tribunal a reçu le rapport de l’enquête sociale réalisée dans le cadre de la prévention des expulsions locatives. Il en ressort que M. [F] ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé par le service social départemental. Le rapport mentionne néanmoins que le locataire est bénéficiaire du RSA et qu’il est inscrit dans un parcours emploi auprès de France Travail.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 6 octobre 2025.

A cette audience, Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Il a actualisé sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 085,38 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaires de justice, M. [F] n’a pas comparu sans motif connu du tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 3 avril 2025 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 4 juillet 2025. Sa demande aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 octobre 2025.

La demande formée par le bailleur aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties est donc également recevable à ce titre.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du contrat de bail liant les parties, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l’espèce, Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] verse aux débats l’acte de bail prévoyant un loyer de 298,82 € outre une provision pour charges de 31,77 € ainsi que le décompte des loyers et charges, arrêté au 29 septembre 2025, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort en effet des pièces fournies qu’au 29 septembre 2025, la dette locative de M. [F] s’élève à la somme de 4 085,38 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 2 avril 2025 pour la somme de 1 713,30 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité, des mentions obligatoires fixées par cet article.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 17.2 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le délai contractuel est plus favorable au locataire que le délai légal. De surcroît, le commandement de payer, bien que délivré au locataire postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, reprend ce délai contractuel de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai pour vérifier si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, la loi du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 2 avril 2025 pour une dette de 1 713,30 €. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance. Le locataire n’a pas résorbé son retard de loyer dans les deux mois puisqu’au 4 juillet 2025, date de l’assignation, la dette était de 2 685,02 € selon décompte du 19 juin 2025, soit en augmentation. Le locataire n’a pas davantage saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 2 juin 2025, conformément aux dispositions contractuelles.

L’expulsion de M. [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 544 du code civil, M. [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 juin 2025, date de résiliation du contrat, à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [F] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 2 avril 2025 par la SAS ACTIO, commissaires de justice associés à [Localité 5].

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5], M. [F] sera condamné à verser au demandeur la somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable la demande formée par Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] à l’encontre de M. [U] [F] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 11 octobre 2023 portant sur le logement situé [Adresse 1] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 octobre 2023 entre Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5], d’une part, et M. [U] [F], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 2 juin 2025 ;

DECLARE en conséquence M. [U] [F] occupant sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 1] à compter du 2 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [F] à verser à Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 2 juin 2025, date de résiliation du contrat de bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNE M. [U] [F] à verser à Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] la somme de 4 085,38 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 sur la somme de 1 713,30 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

MET à la charge de M. [U] [F] les entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 2 avril 2025 par la SAS ACTIO ;

CONDAMNE M. [U] [F] à verser à Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet du Territoire de [Localité 5] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,