TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00535 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZU6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Madame [P] [T] [D] épouse [S]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [U] [R] [S]

demeurant [Adresse 2]

représentés par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [G]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [G]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 28 janvier 2019 ayant pris effet le 30 janvier 2019, Monsieur [U], [R] [S] et Madame [P], [T] [D] épouse [S] ont donné à bail à Monsieur [O] [G] un bien à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de parking numéro 689, situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 330 euros et 40 euros de provisions sur charges, payables d’avance le premier jour de chaque mois.

Madame [V] [G] s’est portée caution solidaire par acte du 28 janvier 2019 du règlement de toutes sommes pouvant être dues au titre du bail par Monsieur [O] [G].

Le 15 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [U] [S] et Madame [P] [D] épouse [S] à Monsieur [O] [G], pour la somme en principal de 1.656,96 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte en date du 4 mars 2024.

Ce commandement de payer la somme principale de 1.656,96 euros a parallèlement été signifié le 19 mars 2024 à Madame [V] [G], en sa qualité de caution solidaire, en lui faisant sommation de payer la somme principale de 1.656,96 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 4 mars 2024.

A défaut de règlement dans le délai indiqué des causes du commandement de payer, Monsieur [U] [S] et Madame [P] [D] épouse [S] ont fait assigner en référé Monsieur [O] [G] -par acte d’huissier du 28 juin 2024 signifié à l’étude- et Madame [V] [G], caution solidaire -par acte d’huissier du 9 juillet 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Déclarer Monsieur [U] [S] et Madame [P] [S] recevables et bien fondées en toutes leurs demandes ;Y faire droit,

En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [U] [S] et Madame [P] [S] à Monsieur [O] [G] en date du 28 janvier 2019, à effet au 30 janvier 2019 ;Condamner Monsieur [O] [G] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai l’appartement qu’il occupe sis [Adresse 5] à [Localité 7] ;Autoriser Monsieur [U] [S] et Madame [P] [S], à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [O] [G], locataire, et Madame [V] [G], caution, à leur verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 2.719,85 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, compte arrêté au 17 mai 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code civil ;Condamner Monsieur [O] [G], à leur verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Condamner solidairement Monsieur [O] [G], locataire, et Madame [V] [G], caution, au paiement d’une indemnité de 1.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [O] [G], locataire, et Madame [V] [G], caution, aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024.

A cette audience, Monsieur [U] [S] et Madame [P] [S], représentés par leur avocat, a procédé au dépôt de ses écritures. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 5.377,50 euros hors frais.

Cités à étude, Monsieur [O] [G] et Madame [V] [G] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur et Madame [G] ne se sont pas présentés au rendez-vous proposé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 mars 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat du 28 janvier 2019 ayant pris effet le 30 janvier 2019 contient une clause résolutoire qui stipule (chapitre VIII, page 3) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 15 mars 2024, et dénoncé le 19 mars 2024 à la caution, pour la somme en principal de 1.656,96 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 15 mars 2024.

Monsieur [O] [G] et Madame [V] [G] avaient jusqu’au 15 mai 2024 à 24 heures pour régler la somme de 1.656,96 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire et la caution n’ayant réglé aucune somme sur cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mai 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 16 mai 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [G] reste redevable des loyers jusqu’au 15 mai 2024 et, à compter du 16 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [O] [G], occupant sans droit ni titre depuis le 16 mai 2024, cause un préjudice à Monsieur [U] [S] et Madame [P] [D] épouse [S] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant correspondant au loyer et aux charges, comme si le contrat s’était poursuivi et comme sollicité dans les demandes.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 16 mai 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [G] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [U] [S] et Madame [P] [D] épouse [S] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 9 décembre 2024, évalue la dette locative à la somme de 5.377,50 euros.

De cette somme, il convient de déduire les frais bancaires (7 fois 1,20 euros, ne relevant pas des loyers et charges dus par la locataire, et non justifiés en procédure) ainsi que les frais de procédure (223,33 euros et 132,57 euros, relevant éventuellement des dépens).

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 5.013,20 euros.

Absents à l’audience, Monsieur [O] [G], locataire, et sa caution solidaire, Madame [V] [G], ne contestent par définition, ni le principe, ni le montant de leur dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Ainsi, Monsieur [O] [G] et Madame [V] [G] devront être solidairement condamnés à verser à Monsieur [U] [S] et Madame [P] [D] épouse [S] la somme provisionnelle de 5.013,20 euros, au titre des loyers, charges (selon décompte actualisé au 9 décembre 2024 – échéance de décembre 2024 incluse).

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.656,96 euros à compter du 15 mars 2024, date du commandement de payer, puis pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution :

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable lors de la signature du bail dispose que le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location qui ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent.

Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, Madame [V] [G] s’est engagée comme caution solidaire le 28 janvier 2019 pour le règlement de toutes sommes pouvant être dues au titre du bail, et elle ne remet pas en cause les formes de cet engagement, celui-ci étant clair et contenant la partie manuscrite prévue par la loi.

Il est établi que cet engagement concerne aussi bien les loyers et charges que les taxes, impôts, intérêts et les frais et indemnités de procédure.

L’engagement est souscrit pour la durée du bail et pour deux renouvellements, soit au total neuf années à compter du 28 janvier 2019. Il prendra donc fin le 28 janvier 2028 à minuit.

Par conséquent, Madame [V] [G] sera donc solidairement condamnée, avec Monsieur [O] [G], au paiement de la somme de 5.013,20 euros, au titre des loyers et charges (selon décompte actualisé au 9 décembre 2024 – échéance de décembre 2024 incluse) assortie des intérêts légaux calculés sur la somme de 1.656,96 euros à compter du 15 mars 2024, date du commandement de payer, puis pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [G] et Madame [V] [G], parties perdantes, supporteront, in solidum, la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [U] [S] et Madame [P] [D] épouse [S], Monsieur [O] [G] et Madame [V] [G] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 28 janvier 2019 ayant pris effet le 30 janvier 2019 entre Monsieur [U], [R] [S] et Madame [P], [T] [D] épouse [S], d’une part, et Monsieur [O] [G], d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de parking n°689 situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 16 mai 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [O] [G] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [O] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [G], locataire, et Madame [V] [G], caution solidaire, à verser à Monsieur [U], [R] [S] et Madame [P], [T] [D] épouse [S] la somme provisionnelle de 5.013,20 euros (selon décompte en date du 9 décembre 2024, incluant l’échéance de décembre 2024), au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.656,96 euros à compter du 15 mars 2024, date du commandement de payer, puis pour le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [G], locataire, à payer à Monsieur [U], [R] [S] et Madame [P], [T] [D] épouse [S] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [G] et Madame [V] [G] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [G] et Madame [V] [G] à payer à Monsieur [U], [R] [S] et Madame [P], [T] [D] épouse [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 28 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,