TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/00432 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HF4M

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public LOGEMLOIRET, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [L] [B] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [T] [W] [D] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2020 à effet au 21 décembre 2020, l’O.P.H. LOGEMLOIRET a donné en location à Madame [T] [R] [G] et Monsieur [I] [R] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 375,14 euros, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Par courrier reçu le 16 septembre 2021 par l’O.P.H. LOGEMLOIRET, Monsieur [I] [R] a indiqué s’être séparé de Madame [T] [R] [G] et avoir quitté le logement loué.

La situation n’ayant pas été régularisée, selon le bailleur, ce dernier a informé la CAF de la situation d’impayés par courrier du 29 juin 2023. La CAF indique avoir reçu la saisine effectuée le 12 juillet 2023.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur, LOGEMLOIRET, a fait signifier le 10 septembre 2024 à Madame [T] [W] [D] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 6224,96 euros.

L’O.P.H. LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner en référé Madame [T] [W] [D] [Y], par acte d’huissier signifié à l’étude le 5 décembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, ordonner que la location consentie à Madame [T] [W] [D] [Y] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ;

— juger que Madame [T] [W] [D] [Y] sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner à titre provisionnel Madame [T] [W] [D] [Y] au titre des loyers et charges à la somme de 5858,04 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner à titre provisionnel Madame [T] [W] [D] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— condamner à titre provisionnel Madame [T] [W] [D] [Y] au paiement d’une somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— condamner à titre provisionnel Madame [T] [W] [D] [Y] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 décembre 2024.

A l’audience qui s’est tenue le 10 juin 2025, L’O.P.H. LOGEMLOIRET, représenté par pouvoir de Madame [L] [B], employée du bailleur, a maintenu ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et aux impayés de loyers en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 6500,24 euros, tout en ne s’opposant pas à l’octroi de délais pour le règlement de l’arriéré, ayant précisé qu’un paiement partiel à hauteur de 500 euros est intervenu le 15 mai 2025. Le bailleur a précisé qu’il y avait eu un dossier de surendettement et qu’un plan avait été mis en place mais que ce plant était devenu caduc, faute de règlement des loyers et charges courants. Compte tenu des difficultés rencontrées par Madame [T] [W] [D] [Y], l’OPH LOGEMLOIRET a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Madame [T] [W] [D] [Y] a comparu en personne et a indiqué reconnaître la dette locative. Elle a fait part d’importantes difficultés personnelles et de difficultés s’agissant de son enfant. Elle a expliqué avoir travaillé à temps partiel en mars et avoir ainsi gagné la somme de 700 euros. Elle a précisé qu’elle a donné de l’argent à des connaissances qui étaient chargées de payer ses loyers, compte tenu du fait qu’elle a des troubles de la mémoire, mais qu’ils n’ont pas transmis l’argent. Madame [T] [W] [D] [Y] a indiqué vouloir se maintenir dans les lieux loués notamment pour y recevoir sa fille afin qu’elle puisse bénéficier de soins en France. Elle a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

Lors de l’audience, l’OPH LOGEMLOIRET a été autorisée à transmettre, par note en cours de délibéré et avant le 17 juin 2025 les éléments relatifs à la caducité du plan de surendettement dont Madame [T] [W] [D] [Y] a bénéficié.

Par courriel reçu le 17 juin 2025 au greffe, ces éléments nous ont été transmis et notamment la mise en demeure effectuée le 14 juin 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception, de payer le loyer courant.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience des référés.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 9 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, l’OPH LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement saisi le 12 juillet 2023 la CAF, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable lors de la délivrance du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 27 novembre 2020 à effet au 21 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 3.6 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 septembre 2024, pour la somme en principal de 6224,96 euros.

Le Contrat de bail comme le commandement laissent un délai de 2 mois à partir du commandement pour régler l’impayé de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai malgré les termes de la loi nouvelle de 2023 qui ne s’appliquent pas aux situation contractuelles antérieures.

Madame [T] [W] [D] [Y] avait donc jusqu’au mardi 12 novembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 10 novembre 2024 correspondant à un dimanche et le 11 novembre 2024 étant férié, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile. .

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 13 novembre 2024. En effet, sur la période observée, Madame [T] [W] [D] [Y] n’a procédé au versement que de 600 euros outre 243,76 euros versés par la CAF, ces sommes ne couvrant pas les causes du commandement de payer.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte démontrant que Madame [T] [W] [D] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6500,24 euros à la date du 31 mai 2025.

Il convient de retrancher de cette somme les pénalités enquêtes OPS (11 X 7,62 euros) et les pénalités de risques locatifs (3 X 5,50 euros). Les différents frais de poursuite ont déjà été déduis dans le décompte transmis par LOGEMLOIRET.

Présente à l’audience, Madame [T] [W] [D] [Y] ne conteste pas le principe, et reconnaît le montant de sa dette locative dont elle s’engage à poursuivre l’apurement par des règlements mensuels.

Madame [T] [W] [D] [Y] sera donc condamnée à verser au bailleur LOGEMLOIRET une somme de 6400,12 euros, au titre des loyers et charges impayés.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [T] [W] [D] [Y], a comparu en personne à l’audience, tandis que son bailleur a indiqué ne pas être opposé à lui accorder des délais de paiement.

Madame [T] [W] [D] [Y] souhaite se maintenir dans les lieux et si le dernier loyer n’a pas été réglé en totalité, il convient d’entériner l’accord intervenu entre les parties sur des délais de paiement compte tenu des grandes difficultés sociales rencontrées par la locataires.

Par ailleurs, si le 1er plan de surendettement est devenu caduc, Madame [T] [W] [D] [Y] a déclaré à l’audience vouloir re-déposer un dossier de surendettement prochainement.

Afin de permettre de solder la dette locative dans le délai légal maximum de trois années, il conviendra de fixer des mensualités de 177 euros.

Il y aura donc lieu d’accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec une mensualité de 177,00 euros en plus de l’échéance locative, pour régler la dette arriérée de loyer.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [T] [W] [D] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Les autres effets (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [W] [D] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur LOGEMLOIRET, et au regard de la situation sociale et financière de Madame [T] [W] [D] [Y], ce dernier sera condamné à verser à son bailleur la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail principal conclu le 27 novembre 2020 à effet au 21 décembre 2020 entre l’OPH LOGEMLOIRET et Madame [T] [W] [D] [Y], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 13 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [T] [W] [D] [Y] à verser à l’OPH LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6400,12 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 mai 2025 et incluant le loyer du mois de mai 2025 ;

AUTORISONS Madame [T] [W] [D] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 177,00 € chacune, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois, et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [T] [W] [D] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH LOGEMLOIRET puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [T] [W] [D] [Y] soit condamnée à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [T] [W] [D] [Y] à verser à l’OPH LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [W] [D] [Y] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l’assignation introductive d’instance ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

RAPPELLONS que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,