TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02835 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYO6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [H] [F] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par contrat en date du 19 mai 2017, l’OPH d'[Localité 8] Les Résidences de l’Orléanais (désormais la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Monsieur et Madame [E] [B] et/ou [R] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] ; Esc : 00 ; [Adresse 9] [Localité 4] [Adresse 10] [Localité 7] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 412,06 euros hors charges, payable à terme échu.

Le 7 juin 2017, un contrat de location annexe portant sur un garage individuel a été signé entre les parties.

Par jugement du 5 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans a rejeté la demande tendant au prononcé de l’acquisition des clauses résolutoires et a condamné solidairement les locataires notamment au paiement de la somme de 3618,37 euros, au titre des loyers et charges impayés, incluant l’échéance de mai 2022.

Les locataires ont été autorisés à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24e mensualité devant solder la dette.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer le 1er avril 2024 à Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E], pour un montant en principal de 1051,61 euros, selon décompte arrêté le 27 mars 2024.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, aux fins suivantes :

— prononcer la résiliation du contrat de location du logement et du garage et ordonner que la location du logement et du garage consentie à Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 1184 du Code civil, des articles 1224 à 1230 du Code civil, de l’article 1304-7 du Code civil et de l’article 1728 du Code civil et juger que Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2836,64 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du Code civil ;

— condamner solidairement Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— condamner solidairement Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— condamner solidairement Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 13 décembre 2024, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [H] [F], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3370,11 euros, hors frais de procédure.

Le bailleur a indiqué que 1000 euros par mois avaient été réglés pendant 4 mois, mais qu’il n’y avait pas eu de règlement du dernier loyer, la situation d’impayés datant de l’année 2021.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cités respectivement à tiers présent au domicile et à personne, Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] n’ont pas comparu à l’audience.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que le couple rencontrerait des soucis financiers depuis plusieurs années et aurait deux enfants, dont l’aîné pour lequel une allocation d’éducation de l’enfant handicapé serait perçue. Un accompagnement budgétaire était envisagé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 10 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 septembre 2023 (accusé de réception le 22 septembre 2023), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la résiliation pour faute :

Conformément à l’article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort du décompte fourni lors de l’audience par le bailleur que Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] sont en situation de loyers impayés depuis le 31 juillet 2021.

Depuis cette date, la dette a fluctué, jusqu’à représenter au moment de l’audience la somme de 4130,45 euros, frais inclus.

Un premier jugement a été rendu le 5 septembre 2022, dans lequel Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] ont été condamnés à payer à leur bailleur la somme de 3618,37 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de mai 2022 incluse.

Le bailleur a fait délivrer le 1er avril 2024 à Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] un commandement de payer la dette locative de 1051,61 euros.

Malgré cela, à la date de l’audience, la dette locative n’a pas été réglée.

Le relevé de compte a toujours été débiteur depuis le 31 juillet 2021, en dépit des quatre règlements de 1000 euros chacun réalisés entre le 6 août 2024 et le 8 novembre 2024.

Au moment de l’audience, le dernier règlement effectif datait du 8 novembre 2024.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat principal et du contrat annexe relatif au garage aux torts exclusifs de Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] à la date de l’audience du 13 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] restent devoir, après soustraction des frais de contentieux (150,60 euros, 131,18 euros, 75,12 euros, 87,05 euros et 215,19 euros, qui relèvent éventuellement des dépens de la présente procédure, comme cela sera abordé ci-dessous), des frais de dossier SLS (25 euros, pour lesquels la procédure n’est pas versée aux débats) et des frais de dossier enquête (neuf fois 7,62 euros, pour lesquels la procédure permettant leur débit n’est pas versée aux débats), la somme de 3377,73 euros à la date du 12 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

De cette somme, un supplément de 7,62 euros a été déduit de sa demande par le bailleur, si bien qu’il sollicite une somme de 3370,11 euros au titre des loyers et charges dus.

Il est précisé que cette somme intègre celle à laquelle le couple a été condamné dans le jugement rendu le 5 septembre 2022.

Absents à l’audience, Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement de cette somme.

Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3370,11 euros, au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du présent jugement, au vu du montant de la dette locative représentant moins de six mois de dette locative.

Ils seront également solidairement condamnés au paiement, outre du loyer et des charges pour la période du 1er au 12 décembre 2024 inclus, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il ne pourra pas leur être accordé d’office de délais de paiement, faute de reprise du paiement du loyer au moment de l’audience (l’échéance de novembre 2024 n’ayant pas été réglée à cette date).

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1er avril 2024 et celui de l’assignation du 7 juin 2024.

Le coût du commandement de payer du 13 janvier 2022 et de l’assignation du 29 mars 2022, qui relèvent des dépens de la procédure ayant conduit au jugement rendu le 5 septembre 2022, ainsi que les frais d’exécution de ce jugement, sont exclus des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 19 mai 2017 entre l’OPH d'[Localité 8] Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] ; Esc : 00 ; [Adresse 9] [Localité 5], et prononce la résiliation du contrat de location annexe de garage du 7 juin 2017, aux torts exclusifs des locataires, pour non-paiement du loyer et des charges, et cela à compter du 13 décembre 2024, date de l’audience ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3370,11 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 12 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse (cette somme intégrant la condamnation au paiement des loyers et charges impayés prononcée par jugement rendu le 5 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans jusqu’à l’échéance de mai 2022 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, le loyer et les charges dus pour la période du 1er décembre 2024 au 12 décembre 2024 inclus, puis une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexé et majoré, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [E] et Madame [R] [E] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1er avril 2024 et celui de l’assignation du 7 juin 2024, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 13 janvier 2022 et de l’assignation du 29 mars 2022, qui relèvent des dépens de la procédure ayant conduit au jugement rendu le 5 septembre 2022 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, le 12 février 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,