TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître Valérie GARCON

— Maître Roland SANVITI

Copies certifiées conformes à:

— Maître Valérie GARCON

— Maître Roland SANVITI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/13730

N° Portalis 352J-W-B7G-CYFMI

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT, S.A

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Madame [O] [L] [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Roland SANVITI de la SELARL ROLAND SANVITI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1709

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 22/13730 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYFMI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [O] [L] [D] est propriétaire des lots de copropriété n°6 et 40 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [O] [L] [D] devant ce tribunal en paiement d’arriérés de charges de copropriété de 24 006,77 euros arrêtés au 4e trimestre 2022 et 2 000 euros de dommages et intérêts.

Le 6 juillet 2023, la somme de 22 349,49 euros a été virée au cabinet Loiselet Diagremont, syndic de l’immeuble, qui l’a encaissée le 7 juillet 2023 au titre des charges de copropriété de Mme [L] [D].

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, et au visa des articles 10,15 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Constater le désistement du Syndicat des copropriétaires quant aux charges et aux frais,

Débouter Madame [O] [L] [D] de l’ensemble de ses demandes,

Condamner Madame [O] [L] [D] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

La condamner à payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, Mme [O] [L] [D] demande au tribunal de :

« JUGER que l’absence régulière de notification des assemblées en date des 16 décembre 2021 et 8 septembre 2022 rendent inopposable à Madame [L] [D]-[D] toutes décisions concernant le paiement de ces charges ;

EN CONSEQUENCE

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions tendant notamment au paiement de la somme de :

—  24.006,77 € au titre des charges arrêtées à la date du 4ème trimestre 2022 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;

—  2.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231- 6 alinéa 3 du code civil ;

—  2.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant sur la demande reconventionnelle de Madame [O] [L] [D]-[D]

— Vu les articles 1302 et suivants du Code civil

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont à rembourser à Madame [O] [L] [D]-[D] la somme de 22.349,49€.

— Vu l’absence de notification des assemblées litigieuses, ;

— Vu les dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965

JUGER que Madame [O] [L] [D]-[D] est bien fondée à solliciter du tribunal l’application de ces dispositions lui permettant de se libérer de sa quote-part des charges par annuités égales au dixième de sa part.

JUGER qu’au regard des circonstances de fait, la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires porte préjudice à Madame [O] [L] [D]-[D] ;

EN CONSEQUENCE

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père, fils et F Daigremont à verser à Madame [O] [L] [D]-[D] :

— la somme de 3.000,00€ à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 4.000,00€ par application de l’article 700 du code de procédure civile »

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 juin 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Compte tenu de l’évolution du litige, de l’articulation des prétentions des parties et de la nature des demandes reconventionnelles de Mme [L] [D], qui reviennent à contester le bien-fondé de la demande en paiement initiale du syndicat des copropriétaires, il convient d’examiner d’abord les demandes reconventionnelles de la défenderesse.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [L] [D]

— Sur le bien-fondé de la créance de charges du syndicat des copropriétaires

L’examen des prétentions de Mme [L] [D] nécessite d’examiner le bien-fondé de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, même si ce dernier ne formule plus de demande en paiement à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les charges appelées étaient certaines, liquides et exigibles, que l’intégralité des pièces justificatives au soutien de sa demande en paiement ont été versées et que la notification ou non du procès-verbal d’assemblée générale n’a aucune incidence sur l’exigibilité des charges. Le syndicat des copropriétaires ajoute que Mme [L] [D] ne démontre pas le caractère prétendument indu des charges.

Mme [L] [D] conteste les travaux de création d’ascenseur et les frais subséquents votés par l’assemblée générale le 16 décembre 2021 et soutient que cette décision ne lui est pas opposable dès lors que la notification du procès-verbal de cette assemblée générale n’est pas produite aux débats, ni la preuve d’une information relative aux dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ajoute que par précaution, elle avait déposé sur les comptes du cabinet Cigestim la somme de 22 349,49 euros dans l’attente de l’issue de la procédure mais que, par suite d’une erreur, cette somme a fait l’objet d’un virement de la part du cabinet Cigestim au profit du cabinet Loiselet Diagremont, lequel a procédé à l’encaissement de cette somme au profit du syndicat des copropriétaires au titre des charges.

*

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

L’article 33 de la même loi dispose que « La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile.

Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.

Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires. »

*

Au soutien de la demande initiale en paiement du syndicat des copropriétaires, sont produits aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2021 et 8 septembre 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 et 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 et 2023 et voté la réalisation de divers travaux dont le choix du prestataire chargé de la création de l’ascenseur à l’escalier gauche du bâtiment a, travaux décidés par la décision n°9 de l’assemblée générale du 1er février 2017 (non communiquée par les parties) et fixé l’échéancier des appels de fonds (Mme [L] [D] étant opposante à cette décision n°19 de l’assemblée générale du 16 décembre 2021) ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 26 octobre 2022 faisant état d’un solde débiteur de 22 749,52 euros dont 39,50 euros de frais de mise en demeure du 26 avril 2022 et 33,60 euros de frais de relance du 27 mai 2022 ;

— les courriers de mise en demeure du 26 avril 2022 et 27 mai 2022 sans avis de réception.

Comme le relève le syndicat des copropriétaires, l’absence de justificatif de la notification du procès-verbal de l’assemblées générale du 16 décembre 2021 à Mme [L] [D] n’a pas d’incidence sur l’exigibilité des sommes dues dès lors que l’assemblée générale en cause ou la décision querellée n’a pas été annulée.

Par ailleurs, Mme [L] [D] ne démontre pas à quel titre l’absence d’information relative à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 entraînerait l’inopposabilité des appels de fonds au titre des travaux contre lesquels elle a voté, alors que cette sanction n’est pas prévue par le texte. Les dispositions de l’article 33 ci-dessus rappelées prévoient au contraire qu’il appartient au copropriétaire entendant bénéficier de ces dispositions de le signaler au syndic, ce dont Mme [L] [D] ne justifie pas.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires, déduction faite des frais de recouvrement, était due au moins à hauteur du paiement de 22 349,49 euros réalisé par Mme [L] [D].

— Sur la demande en remboursement des charges

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

L’article 1302-1 du même code prévoit que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, si Mme [L] [D] soutient que le paiement a été réalisé par erreur, elle précise qu’elle avait versée les sommes en cause par précaution, en raison de l’existence de la présente instance en paiement des charges. Ce paiement est donc indiscutablement lié à la créance de charges du syndicat des copropriétaires dont le bien-fondé a été établi ci-dessus.

Mme [L] [D] ne rapporte donc pas la preuve d’un indu et sa demande sera en conséquence rejetée.

— Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Compte tenu des développements qui précèdent, Mme [L] [D] ne démontre aucune faute du syndicat des copropriétaires.

Sa demande indemnitaire sera dès lors rejetée.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [L] [D] s’est obstinée à ne pas régler les sommes qu’elle savait dues, alors qu’elle avait les moyens de payer comme son règlement l’a démontré.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Même si Mme [L] [D] allègue de difficultés financières et produit la première page de son avis d’impôt sur les revenus de 2021 mentionnant un revenu fiscal de référence de 22 133 euros, inférieur à la créance du syndicat des copropriétaires, le virement intervenu le 6 juillet 2023 au profit du cabinet Cigestim démontre qu’elle disposait des fonds pour régler ses charges.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les deux parties succombent en leurs prétentions. Néanmoins, compte tenu de l’issue du litige, seule Mme [L] [D] sera condamnée aux dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [L] [D], tenue aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur ce fondement dès lors que la présente instance a été introduite en raison de sa carence à régler ses charges, et qu’elle ne justifie pas de difficultés financières dès lors qu’elle a été en mesure de régler les sommes dues, le paiement étant intervenu après l’assignation. L’équité commande pour les mêmes motifs de rejeter sa demande réciproque.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE toutes les demandes de Mme [O] [L] [D] ;

REJETTE la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SA CABINET LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT (LD) ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Mme [O] [L] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [O] [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SA CABINET LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT (LD), la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 19 Février 2026

La Greffière La Présidente